Grille d'inspection par logement : quoi vérifier dans chaque unité d'un plex

En bref

Une grille d'inspection par logement sert à noter, unité par unité, ce que vous voyez en visitant un duplex ou un triplex : pièces humides, plomberie visible, chauffe-eau, chauffage, panneau électrique, fenêtres, avertisseurs et issues. Les éléments communs se notent une seule fois. Vos notes deviennent des questions pour l'inspecteur, sans remplacer l'inspection préachat.

Quand vous visitez un duplex, un triplex ou un 5-plex, vous traversez plusieurs logements en peu de temps. Les souvenirs se mélangent vite : la tache au plafond était-elle au 2e ou au 3e ? Cette grille sert à noter ce que vous voyez, un logement à la fois, puis à transformer ces notes en questions pour l'inspecteur.

Elle se divise en deux parties :

• une grille privative, à reproduire pour chaque logement ;
• une grille des éléments communs, remplie une seule fois pour tout l'immeuble.

À retenir avant de commencer Cette grille est un outil de prise de notes pour l'acheteur. Elle est visuelle, elle n'est pas technique et elle ne donne aucun avis professionnel. Elle ne remplace pas l'inspection préachat, qui reste elle-même un examen visuel et non destructif des éléments visibles et accessibles : ce n'est pas une expertise.

Pourquoi noter logement par logement

Un plex est un immeuble où des logements sont superposés, souvent avec une entrée individuelle par logement, accessible par un escalier intérieur ou extérieur. D'une unité à l'autre, l'état peut varier : un logement rénové peut côtoyer un logement d'origine, un logement vacant peut côtoyer un logement occupé et encombré.

Selon l'immeuble, certains équipements peuvent être propres à chaque logement (chauffe-eau, chauffage, panneau électrique, compteur) et d'autres partagés. La grille sert justement à noter, pour chaque unité, ce qui lui appartient et ce que vous n'avez pas pu voir.

Ce que couvre l'inspection d'un plex fait l'objet d'une page à part. Vous y trouverez la portée de l'inspection : Ce que couvre l'inspection d'un plex.

Les questions générales à poser lors d'une visite libre sont aussi traitées ailleurs. Cette grille les complète par un découpage par logement : Questions à poser en visite libre.

Comment utiliser la grille

1. Imprimez ou recopiez le tableau 1 autant de fois qu'il y a de logements. Inscrivez en haut de chaque feuille l'adresse ou le numéro du logement, la date, et s'il est occupé ou vacant.
2. Remplissez le tableau 2 une seule fois, en faisant le tour de l'immeuble et du terrain.
3. Dans la colonne « Mon observation », décrivez ce que vous voyez, sans conclure : « tache brune au plafond de la salle de bain, environ la taille d'une main », plutôt que « infiltration ».
4. Dans la colonne « Question pour l'inspecteur », formulez ce que vous voulez faire vérifier.
5. Notez aussi ce que vous n'avez pas pu voir (meubles devant un mur, pièce fermée, neige). Ces zones sont aussi importantes que vos observations.

Tableau 1 – Éléments privatifs (à reproduire pour chaque logement)

Logement : ________ · Date : ________ · Occupé ☐ Vacant ☐

Notes sur le tableau 1

Pièces humides. Le gouvernement du Québec décrit comme signes possibles de moisissures ou d'humidité excessive les taches souvent verdâtres ou noires, une odeur de moisi ou de terre, et des cernes, gondolements ou écaillements sur les murs ou plafonds, qui peuvent indiquer un problème caché derrière les matériaux. Notez-les tels que vous les voyez : la cause, c'est à l'inspecteur ou à un spécialiste de l'évaluer.

Chauffe-eau. Relevez l'année inscrite sur l'étiquette si elle est lisible, sans tirer de conclusion vous-même. La durée de vie des composants est expliquée sur une page dédiée : Durée de vie des composants d'une maison.

Avertisseurs. Les obligations varient selon la municipalité. Voir l'encadré ci-dessous.

Encadré – Avertisseurs : ce que disent deux municipalités

• Montréal : selon la Ville et le Service de sécurité incendie de Montréal (SIM), tous les logements doivent avoir au moins un avertisseur de fumée par étage, sous-sol compris. Le propriétaire doit les fournir et les installer ; les occupants en assurent l'entretien. Le règlement du SIM prévoit le remplacement de l'avertisseur 10 ans après la date de fabrication inscrite sur le boîtier.
• Québec : selon la Ville de Québec, l'avertisseur de monoxyde de carbone est obligatoire depuis le 1er avril 2019 dans un logement qui a un appareil à combustion, ou dont un mur, un plancher ou un plafond est adjacent à un local abritant un tel appareil ou à un garage. Il doit être installé à chaque étage où se trouve une chambre.
• Ailleurs : les règles peuvent être différentes. Vérifiez auprès de votre municipalité ou de son service de sécurité incendie.

Sortie et issues. À Montréal, la Ville indique qu'un logement peut être desservi par une seule issue sous certaines conditions. Ne tirez pas de conclusion : notez le nombre d'issues et posez la question.

Tableau 2 – Éléments communs (à remplir une seule fois)

Notes sur le tableau 2

Escaliers extérieurs et balcons. Les plex comptent souvent des galeries, des balcons superposés et des escaliers extérieurs. À Montréal, le Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements (03-096) vise notamment le bon entretien des balcons et des escaliers. Ce sont des éléments à noter avec soin, logement par logement s'ils sont privatifs, ou dans ce tableau s'ils sont partagés.

Extérieur. Le gouvernement du Québec recommande d'inspecter chaque année la toiture, le revêtement, les gouttières, le scellement des joints et le drainage pour repérer les causes possibles d'humidité. Ce sont aussi de bons repères pour votre tour de l'immeuble.

Risques liés au quartier. Certains secteurs présentent des enjeux propres au sol ou au bâti. Ils sont présentés sur une page à part : Zones à risque à Montréal.

Documents à demander pour chaque logement

Demandez-les au vendeur ou à son courtier, et classez-les par logement avec votre grille :

• le bail en cours de chaque logement ;
• la déclaration du vendeur ;
• les factures de travaux, logement par logement si possible.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) rappelle que le nouveau propriétaire doit respecter intégralement les baux en vigueur et qu'il est important d'obtenir les factures du vendeur au moment de la transaction. La lecture de ces documents ne relève pas de cette grille : faites-les examiner par votre courtier et votre notaire. La lecture de la déclaration du vendeur fait l'objet d'une page à venir, Lire la déclaration du vendeur.

Visiter un logement occupé

Dans un plex, vous visiterez souvent des logements habités. Quelques règles de base :

• la visite se fait dans le cadre organisé par le propriétaire vendeur, qui doit prévenir les locataires ;
• vous êtes chez quelqu'un : ne touchez pas aux effets personnels, n'ouvrez pas les placards ou tiroirs sans permission ;
• ne prenez des photos qu'avec l'accord de l'occupant, et évitez de photographier ses biens ou sa famille ;
• si un meuble cache un mur, notez-le dans « Zones non vues » plutôt que de le déplacer.

Encadré légal – Visite d'un logement loué par un acheteur éventuel

• Le propriétaire doit donner au locataire un avis de 24 heures avant chaque visite par un acheteur éventuel ; cet avis peut être verbal (art. 1931 du Code civil du Québec ; TAL).
• Sauf urgence, les visites ont lieu entre 9 h et 21 h (art. 1932 C.c.Q. ; TAL ; Éducaloi).
• Le locataire peut exiger que le propriétaire ou son représentant accompagne le visiteur (TAL ; Éducaloi).
• En cas de refus injustifié, le propriétaire peut demander au TAL une ordonnance d'accès (TAL).
• Le Code civil protège la vie privée ; capter l'image d'une personne dans un lieu privé peut constituer une atteinte à sa vie privée (art. 35 et 36 C.c.Q.).

Ces renseignements sont généraux et ne constituent pas un avis juridique. Pour une situation précise, adressez-vous au TAL, à un notaire ou à un avocat.

Utiliser la grille après la visite

Avant l'inspection. Relisez vos colonnes « Question pour l'inspecteur » et regroupez-les par logement. Remettez-les à l'inspecteur au début de la visite ou, si c'est possible, assistez à l'inspection pour les poser sur place.

Après l'inspection. Comparez vos notes avec le rapport, logement par logement : chaque point que vous aviez relevé y est-il traité ? Le guide de lecture du rapport vous aide à le faire : Comprendre son rapport d'inspection.

Ce que la grille ne fait pas. Elle ne mesure rien, elle ne teste rien et elle ne permet pas de conclure à un défaut. Si un point vous inquiète, l'inspecteur peut recommander l'avis d'un spécialiste. Les questions de garantie légale et de vices cachés sont traitées dans une page dédiée, Les vices cachés au Québec.

Cas québécois à garder en tête

Logement au sous-sol ou en demi-sous-sol. Portez une attention particulière aux signes d'humidité (odeur, taches, cernes), aux fenêtres et à la hauteur des pièces. À Montréal, le règlement 03-096 encadre notamment les dimensions et la hauteur des logements ; pour la conformité d'un logement en sous-sol, renseignez-vous auprès de la municipalité.

Plex centenaire. Un immeuble ancien peut cacher des matériaux et des installations d'une autre époque. Les risques liés à l'année de construction sont détaillés ici : Risques selon l'année de construction.

Visite en hiver. La neige peut masquer la toiture, le terrain et le pourtour des fondations : notez ces zones comme « non vues » et demandez à l'inspecteur ce qu'il a pu observer.

Immeubles de 6 logements et plus. Ils sortent du cadre de cette grille et sont abordés dans la page sur les cas particuliers.

FAQ

Quoi vérifier dans chaque logement quand on visite un plex ?

Dans chaque logement, notez l'état des pièces humides (taches, odeur de moisi, cernes), la plomberie visible, le chauffe-eau, le chauffage, le panneau électrique et les prises, les fenêtres et portes, les planchers et plafonds, les avertisseurs et les issues. Notez aussi ce que vous n'avez pas pu voir. Les éléments communs comme la toiture, les fondations, la façade et les escaliers extérieurs se notent une seule fois pour tout l'immeuble.

Pourquoi faire une grille par logement plutôt qu'une seule liste pour l'immeuble ?

Parce que l'état peut varier d'une unité à l'autre : un logement rénové peut côtoyer un logement d'origine, et certains équipements peuvent être propres à chaque logement. Une feuille par logement évite de mélanger les observations et facilite la comparaison avec le rapport d'inspection.

La grille remplace-t-elle l'inspection préachat ?

Non. La grille est un outil de prise de notes pour l'acheteur : elle est visuelle, elle n'est pas technique et elle ne donne aucun avis professionnel. L'inspection préachat reste elle-même un examen visuel et non destructif des éléments visibles et accessibles, et ce n'est pas une expertise.

Peut-on visiter un logement loué avant d'acheter un plex ?

Oui, dans le cadre prévu par la loi. Selon le Tribunal administratif du logement, le propriétaire doit donner au locataire un avis de 24 heures avant chaque visite, les visites ont lieu entre 9 h et 21 h, et le locataire peut exiger que le propriétaire ou son représentant accompagne le visiteur. Pour une situation précise, adressez-vous au TAL, à un notaire ou à un avocat.

Peut-on prendre des photos dans un logement occupé ?

Seulement avec l'accord de l'occupant. Le Code civil du Québec protège la vie privée, et capter l'image d'une personne dans un lieu privé peut constituer une atteinte à sa vie privée. Évitez de photographier ses biens ou sa famille et notez par écrit ce que vous voyez.

Quels documents demander pour chaque logement d'un plex ?

Demandez le bail en cours de chaque logement, la déclaration du vendeur et les factures de travaux, par logement si possible. Le nouveau propriétaire doit respecter les baux en vigueur. Faites lire ces documents par votre courtier et votre notaire.

Que faire de la grille une fois l'inspection terminée ?

Comparez vos notes avec le rapport, logement par logement, et vérifiez que chaque point relevé y est traité. Si un point reste sans réponse, posez la question à l'inspecteur, qui pourra recommander l'avis d'un spécialiste au besoin.

Liens internes

• Ce que couvre l'inspection d'un plex
• Questions à poser en visite libre
• Comprendre son rapport d'inspection
• Risques selon l'année de construction
• Zones à risque à Montréal
• Inspection préachat à Montréal

Sources

1. Tribunal administratif du logement (TAL) – Acquérir un immeuble à logements locatifs (BR-070, 2024-12) : visite par un acheteur éventuel (avis de 24 heures avant chaque visite, verbal possible ; visites entre 9 h et 21 h ; accompagnement exigible ; ordonnance d'accès), respect intégral des baux en vigueur par le nouveau propriétaire, importance d'obtenir les factures du vendeur. https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/Acquerir.pdf
2. Éducaloi – Les visites et l'accès au logement : avis de 24 heures pour la visite d'un acheteur éventuel, présence du propriétaire exigible, visites entre 9 h et 21 h. https://educaloi.qc.ca/capsules/les-visites-et-acces-au-logement/
3. Code civil du Québec (LégisQuébec) – art. 35 et 36 (vie privée, captation de l'image dans un lieu privé), art. 1931 (préavis de 24 heures), art. 1932 (refus d'une visite avant 9 h ou après 21 h). https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
4. CAA-Québec – L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment : examen des systèmes et composants visibles et accessibles, inspection seulement visuelle, aucun mur ouvert ni meuble déplacé. https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment
5. Gouvernement du Québec – Reconnaître et éliminer les moisissures dans la maison : signes de moisissures ou d'humidité excessive, points d'inspection extérieure annuelle (toiture, revêtement, gouttières, scellement des joints, drainage). https://www.quebec.ca/habitation-territoire/milieu-de-vie-sain/reconnaitre-et-eliminer-les-moisissures-chez-soi
6. Ville de Montréal – communiqué « Je change l'heure, je vérifie l'avertisseur » : au moins un avertisseur de fumée par étage, sous-sol compris ; responsabilité du propriétaire. https://montreal.ca/communiques-de-presse/je-change-lheure-je-verifie-lavertisseur-campagne-de-sensibilisation-sur-les-avertisseurs-de-fumee
7. Ville de Montréal – communiqué Changement d'heure : assurez votre sécurité en vérifiant vos avertisseurs de fumée (7 mars 2025) : partage des responsabilités entre propriétaires et occupants. https://montreal.ca/communiques-de-presse/changement-dheure-assurez-votre-securite-en-verifiant-vos-avertisseurs-de-fumee-0
8. Service de sécurité incendie de Montréal (SIM) – Registre d'avertisseurs de fumée (extraits du règlement RCG 12-003) : remplacement 10 ans après la date de fabrication. https://ville.montreal.qc.ca/sim/sites/default/files/registre_davertisseurs_de_fumee_-_francais.pdf
9. Ville de Québec – Avertisseur de monoxyde de carbone : obligation depuis le 1er avril 2019, conditions et emplacement. https://www.ville.quebec.qc.ca/citoyens/incendie/prevention/conseils/conseils-monoxyde-carbone.aspx
10. Ville de Montréal – Construire ou remplacer un escalier extérieur : un logement peut être desservi par une seule issue sous certaines conditions. https://montreal.ca/demarches/construire-ou-remplacer-un-escalier-exterieur
11. Ville de Montréal, arrondissement du Sud-Ouest – Règlements relatifs aux logements (Règlement 03-096) : entretien des balcons et escaliers, dimensions et hauteur des logements. https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/page/arrond_sou_fr/media/documents/reglements_relatifs_logements.pdf
12. Ville de Saint-Lambert – Répertoire des courants architecturaux : l'immeuble à logements multiples de type plex : logements superposés, entrées individuelles, escaliers extérieurs, galeries et balcons. https://www.saint-lambert.ca/files/upload/fiche_patrimoine_bati_9_logements_multiples.pdf