Inspection d'un condo : lire le carnet d'entretien et les documents

En bref

Un condo s'évalue en deux temps : l'inspection d'un condo porte sur l'unité et les parties communes accessibles ; les documents du syndicat couvrent le reste de l'immeuble. Le carnet d'entretien, obligatoire depuis le 14 août 2025 (les syndicats existants ont jusqu'en août 2028), annonce les travaux ; le fonds de prévoyance se juge à l'écart entre contribution recommandée et versée.

Que peut voir l'inspecteur dans un condo, et que ne peut-il pas voir ?

Un condo s'évalue en deux temps, et l'inspection d'un condo n'en couvre que le premier. L'inspecteur examine votre unité et ce qu'il peut atteindre des parties communes. La toiture, la structure, le stationnement souterrain et les finances de l'immeuble se jugent dans les documents du syndicat. Négliger l'un des deux, c'est acheter la moitié d'un immeuble sans regarder l'autre.

En copropriété divise, vous achetez une partie privative (votre unité) et une quote-part des parties communes : hall, corridors, ascenseur, enveloppe, structure, systèmes mécaniques et électriques de l'immeuble. L'inspection préachat porte sur les systèmes et composants visibles et accessibles ; l'inspecteur n'ouvre aucun mur et ne déplace pas les meubles.

Dans un condo, l'accès trace la limite. L'inspecteur examine l'unité, son balcon, ses fenêtres, puis les parties communes qu'on lui ouvre : salle mécanique, garage, toit si une trappe ou une porte y mène. Le formulaire de promesse d'achat de l'OACIQ pour la copropriété divise prévoit que l'inspection vise l'immeuble entier, parties communes comprises, et que le vendeur doit aider à obtenir les autorisations du syndicat. Le même formulaire permet à l'acheteur de limiter l'inspection à la partie privative, en reconnaissant par ses initiales qu'il en assume le risque. Demandez l'accès au toit, à la salle mécanique et au garage avant la date de l'inspection, par l'intermédiaire de votre courtier : un refus ou un accès partiel doit figurer au rapport avec sa raison.

Ce que l'inspecteur ne peut pas évaluer sans accès ou sans démontage : l'état réel de la membrane de toiture, la maçonnerie en hauteur, les dalles du stationnement étagé, la plomberie et la ventilation communes dissimulées dans les plafonds, la structure. Ces éléments se lisent dans le carnet d'entretien, les rapports d'experts du syndicat et les procès-verbaux.

Selon CAA-Québec, une inspection préachat dure environ deux à trois heures, selon le type de propriété.

Que couvre l'inspection de l'unité ?

• Infiltrations et dégâts d'eau : taches, cloques ou gondolement aux plafonds, aux murs mitoyens, au bas des fenêtres et autour des portes-fenêtres de balcon ; traces sous l'évier, autour de la toilette et du bain. Le formulaire de déclarations du vendeur pour la copropriété divise demande où l'eau s'est infiltrée et si le syndicat en a été avisé : comparez les réponses à ce que l'inspecteur constate.
• Plomberie de l'unité : fuites, pression, bruits, odeurs, rouille ; présence d'un clapet antiretour si l'unité est au rez-de-chaussée ou au sous-sol.
• Chauffe-eau : année d'installation, location ou propriété, usage exclusif ou partagé. CAA-Québec situe sa durée de vie utile à 10 à 12 ans et indique que les assureurs exigent souvent un remplacement après 10 ou 12 ans, faute de quoi ils pourraient refuser d'indemniser un dégât d'eau. Un chauffe-eau sans date lisible se traite comme un chauffe-eau à remplacer.
• Électricité : panneau (fusibles ou disjoncteurs, année de remplacement), prises, interrupteurs, câblage visible.
• Chauffage, climatisation, ventilation : thermopompe, plinthes, échangeur d'air, hotte et ventilateurs de salle de bain évacués vers l'extérieur ; entretien documenté.
• Fenêtres et portes : condensation entre les vitres, joints, fonctionnement, calfeutrage ; à savoir si les fenêtres sont communes ou privatives selon la déclaration de copropriété, parce que la facture de remplacement ne tombera pas sur la même personne.
• Qualité de l'air : condensation, odeurs, moisissures visibles, matériaux susceptibles de contenir de l'amiante dans les immeubles plus anciens.
• Balcon et espaces à usage exclusif : dalle, garde-corps, drainage, fixation au bâtiment.
• Parasites : traces d'insectes ou de rongeurs ; le formulaire du vendeur demande si un exterminateur ou le syndicat est intervenu, y compris pour les punaises de lit.
• Rénovations : travaux majeurs faits dans l'unité, avec plans, permis et autorisation du syndicat, parce qu'une rénovation faite sans autorisation peut devoir être défaite.

L'insonorisation ne figure ni dans les déclarations du vendeur ni dans le champ de l'inspection visuelle : testez-la vous-même en visitant à des heures différentes.

Qu'est-ce que le carnet d'entretien et comment le lire ?

Le carnet d'entretien est le dossier médical de l'immeuble. Depuis le 14 août 2025, tout syndicat de copropriété divise doit en faire préparer un par un professionnel indépendant (ingénieur, architecte, technologue professionnel ou évaluateur agréé) qui n'est ni administrateur, ni gestionnaire, ni copropriétaire. Les syndicats existants disposent de trois ans et un jour pour l'obtenir : un condo visité en 2026 ou 2027 peut donc légalement ne pas en avoir encore. L'absence n'est pas un signal d'alerte en soi ; demandez alors ce qui en tient lieu (rapports d'experts, factures, liste de travaux).

Quatre sections à lire, dans cet ordre :

1. L'inventaire des parties communes et des équipements de l'unité que le syndicat doit entretenir. Vérifiez que ce que vous voyez dans l'immeuble y figure : ascenseur, génératrice, membrane de toit, garage.
2. La prévision sur 25 ans des réparations et remplacements majeurs, chaque élément ayant une année cible, un état constaté et une durée de vie résiduelle estimée. C'est la section qui annonce les cotisations spéciales : une toiture à 2 ans de sa fin de vie avec un fonds de prévoyance mince, c'est une facture datée.
3. La liste des travaux majeurs réalisés, avec dates et coûts. Croisez-la avec la prévision : un élément « à remplacer en 2022 » toujours absent de la liste des travaux faits appelle une question.
4. Les documents de soutien : plans, devis, contrats.

Le conseil d'administration doit mettre le carnet à jour au moins une fois par an et, si un travail prévu n'a pas été fait, l'inscrire et le justifier. Un professionnel doit le réviser au moins tous les cinq ans, avec visite des lieux ; tous les dix ans suffit pour les immeubles de huit unités ou moins, de trois étages hors sol ou moins, ou dont les parties communes ne sont pas dans un bâtiment. Un carnet dont la dernière mise à jour remonte à plus d'un an, ou dont les reports de travaux ne sont pas justifiés, en dit autant sur la gestion que sur le bâtiment.

Quels documents demander au vendeur et au syndicat, et qu'y chercher ?

Le formulaire de promesse d'achat de l'OACIQ oblige le vendeur à remettre la déclaration de copropriété avec ses modifications, les procès-verbaux des assemblées et du conseil des dernières années, la police d'assurance de la copropriété, les états financiers avec l'état du fonds de prévoyance, la description de la partie privative, les documents du fonds d'autoassurance s'il existe, la demande de renseignements au syndicat (DRCOP) et le certificat de localisation. Le nombre de jours pour les remettre est à inscrire dans la promesse ; à l'expiration de ce délai, vous disposez de sept jours pour vous retirer par avis écrit si les documents vous insatisfont ou n'ont pas été reçus. Passé ce délai sans avis, la condition est réputée levée.

Vous pouvez aussi demander directement au syndicat tout document ou renseignement nécessaire à un consentement éclairé ; il doit les fournir avec diligence, à vos frais, et en informer le vendeur.

L'attestation du syndicat est un document récent : sa forme obligatoire est en vigueur depuis août 2025 et le syndicat doit la remettre dans les 15 jours d'une demande du vendeur. Elle ne remplace ni les procès-verbaux ni l'étude du fonds : elle en est le résumé signé.

Comment savoir si le fonds de prévoyance est à la hauteur ?

Un solde en dollars ne dit rien seul. Ce qui compte est l'écart entre ce que l'étude du fonds de prévoyance recommande et ce que les copropriétaires versent réellement. Le conseil doit obtenir cette étude tous les cinq ans d'un professionnel indépendant (les mêmes ordres que pour le carnet, plus les comptables professionnels agréés), puis fixer les contributions dans les 30 jours suivant l'assemblée annuelle. Si le fonds est insuffisant, le conseil doit ajuster les contributions et dispose de dix ans pour le renflouer : un rattrapage en cours signifie des charges communes qui monteront, et un rattrapage absent signifie une cotisation spéciale probable.

Dans un immeuble récent dont le promoteur n'a pas encore obtenu d'étude, la contribution doit égaler 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble. Un budget de promoteur sous ce seuil annonce une hausse des charges dès que les copropriétaires prendront le contrôle.

Trois questions à votre courtier ou au gestionnaire : date de la dernière étude ; contribution recommandée contre contribution votée ; travaux de la prévision sur 25 ans qui tombent dans les cinq prochaines années.

Qui lit quoi : l'inspecteur, le notaire ou le comptable ?

L'inspecteur inspecte le bâtiment et rédige un rapport sur ce qu'il a vu. La lecture juridique de la déclaration de copropriété, du certificat de localisation et des procès-verbaux relève du notaire ou de l'avocat ; l'analyse des états financiers et de l'étude du fonds, du notaire, d'un comptable ou de votre courtier. Cette page vous dit où regarder, pas quoi conclure : un litige en cours ou une clause de la déclaration s'interprète avec un professionnel du droit avant la levée de condition.

Qu'est-ce qui change pour un condo neuf, un plex converti ou une petite copropriété ?

Condo neuf. Un bâtiment d'au plus quatre parties privatives superposées (stationnements et rangements exclus) est couvert par le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par GCR. Au-delà de quatre unités superposées, aucune garantie obligatoire ne s'applique : seuls le contrat du promoteur et les garanties du Code civil jouent. La réception des parties communes et les délais de la garantie sont détaillés dans le guide Inspecter une maison ou un condo neuf : réception et garantie GCR.

Plex converti en condos. À Montréal, convertir un immeuble locatif en copropriété divise est interdit, sauf dérogation du conseil d'arrondissement dans certains secteurs, et seul le Tribunal administratif du logement peut autoriser la conversion. Une conversion ancienne ou en cours soulève deux questions pour l'acheteur : la régularité juridique de la copropriété (à faire vérifier par le notaire) et l'état d'un bâtiment conçu pour un seul propriétaire, souvent sans séparation des systèmes. Beaucoup de plex vendus « en condos » sont en copropriété indivise : vous y achetez une quote-part de tout l'immeuble, régie par une convention d'indivision, sans syndicat ni fonds de prévoyance obligatoire ; l'inspection porte alors sur tout le bâtiment, comme pour un plex. Le guide sur l'inspection d'un plex couvre cette inspection complète : 9. Inspection d'un plex.

Petite copropriété autogérée. Dans un duplex ou un triplex en divise, le carnet peut n'être révisé que tous les dix ans et il n'y a souvent ni gestionnaire ni étude récente. Les procès-verbaux sont alors parfois inexistants : demandez les factures des cinq dernières années et le relevé du compte du fonds.

Unité au rez-de-chaussée ou en demi-sous-sol. L'inspecteur vérifie le clapet antiretour, les traces d'humidité au bas des murs et la pente du terrain vers les fenêtres. CAA-Québec rappelle qu'un occupant du rez-de-chaussée peut voir sa responsabilité engagée si un refoulement atteint un logement voisin.

Immeuble ancien. L'année de construction oriente ce que l'inspecteur cherche (câblage, amiante, plomberie d'origine) ; le guide 1. Risques selon l'année de construction détaille ces points par période.

Quand faut-il une expertise en plus de l'inspection ?

L'inspection est visuelle et non destructive. Trois situations appellent un rapport d'ingénieur ou d'architecte en plus :

• Façades d'un immeuble de cinq étages ou plus. Le propriétaire doit obtenir d'un professionnel un rapport de vérification des façades au plus tard au dixième anniversaire de la construction, puis tous les cinq ans, et le conserver dans un registre. Demandez le dernier rapport et les recommandations qu'il contient : s'il manque dans un immeuble de plus de dix ans, le syndicat est en défaut et la facture est devant vous.
• Stationnement étagé ou souterrain dont au moins une dalle ne repose pas sur le sol. Le propriétaire doit faire une vérification visuelle annuelle avec fiche par dalle et obtenir tous les cinq ans un rapport d'ingénieur attestant l'absence de condition dangereuse. Les dalles de garage sont parmi les postes les plus coûteux d'une copropriété ; le rapport dit si vous l'achetez avant ou après la réparation.
• Infiltrations récurrentes aux procès-verbaux sans cause identifiée, ou fissures de maçonnerie que l'inspecteur signale sans pouvoir les qualifier.

Le rapport d'inspection indique les expertises à demander ; le carnet d'entretien et les rapports du syndicat vous disent celles qui ont déjà été faites.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

Ce qu'elle vérifie :

• L'unité : infiltrations, plomberie, chauffe-eau, électricité, chauffage et ventilation, fenêtres et portes, balcon.
• Les parties communes auxquelles on lui donne accès : salle mécanique, garage, toit si une trappe ou une porte y mène.

Ce qu'elle ne vérifie pas :

• Ce qui se trouve derrière les murs ou sous les planchers : l'inspecteur n'ouvre aucun mur et ne déplace pas les meubles.
• Sans accès ni démontage : la membrane de toiture, la maçonnerie en hauteur, les dalles du stationnement étagé, la plomberie et la ventilation communes dissimulées, la structure.
• L'insonorisation.
• Les finances du syndicat et la portée juridique des documents, qui relèvent du notaire, de l'avocat ou d'un comptable.

L'inspection ne voit ni derrière les murs ni sous les planchers, et dans un condo elle voit peu de l'enveloppe. Les documents du syndicat décrivent ce que le conseil sait et a consigné ; ils ne garantissent pas qu'un vice inconnu n'apparaîtra pas. Une cotisation spéciale reste possible malgré une inspection sans réserve et un dossier complet : ce que cette page permet, c'est d'acheter en connaissant les travaux annoncés, l'état du financement et les trous dans le dossier.

Références

• Code civil du Québec, art. 1068.1 (attestation du syndicat, remise dans les 15 jours), 1068.2 (documents au promettant-acheteur), 1070 et 1070.1 (registre et consultation), 1070.2 (carnet d'entretien), 1071 (fonds de prévoyance et étude quinquennale, contribution de 0,5 % de la valeur de reconstruction avant la première étude), 1106.1 (documents dus par le promoteur).
• Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise (projet de loi 16, L.Q. 2019, c. 28).
• Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, en vigueur le 14 août 2025 : contenu du carnet, professionnels habilités, révision aux 5 ou 10 ans, contenu minimal de l'attestation du syndicat, délai de trois ans et un jour pour les syndicats existants.
• Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (B-1.1, r. 8), art. 2, 25, 25.1, 27, 33 : bâtiments admissibles (au plus quatre parties privatives superposées), réception des parties communes, délais de garantie.
• Chapitre Bâtiment du Code de sécurité (RBQ) : vérification des façades de cinq étages et plus (premier rapport au plus tard au 10e anniversaire, puis aux 5 ans) ; parcs de stationnement étagés (vérification annuelle, rapport d'ingénieur aux 5 ans).
• Formulaires obligatoires de l'OACIQ : Promesse d'achat – copropriété divise (clauses 8.1, 9.1, 10.5, 10.10, 13.1) ; Déclarations du vendeur sur l'immeuble – copropriété divise.
• Règlement sur la conversion des immeubles en copropriété divise (Ville de Montréal) et Loi sur le Tribunal administratif du logement (autorisation de conversion).

Questions fréquentes

L'inspection d'un condo est-elle vraiment nécessaire ?

Oui. L'acheteur assume les défauts apparents au moment de la vente ; sans inspection, un problème qui était détectable à l'œil ne donne aucun recours. Les déclarations du vendeur ne la remplacent pas.

Comment savoir si le fonds de prévoyance est suffisant ?

Comparez la contribution votée à celle que recommande l'étude du fonds, et le solde actuel au montant que l'étude prévoit pour l'année en cours. Un rattrapage sur dix ans en cours ou une absence d'étude récente sont les deux signaux à faire analyser.

Que faire si le syndicat n'a pas de carnet d'entretien ?

Jusqu'en août 2028, il peut légalement ne pas en avoir. Demandez les rapports d'experts, les factures de travaux majeurs et la prévision de travaux que le conseil utilise pour son budget ; si rien de tout cela n'existe, le fonds de prévoyance a été fixé sans base.

Puis-je demander des documents directement au syndicat ?

Oui. Un promettant-acheteur peut obtenir du syndicat les documents nécessaires à un consentement éclairé, à ses frais ; le syndicat en informe le vendeur.

Quel délai pour examiner les documents de copropriété ?

Celui inscrit dans la promesse d'achat pour leur remise, puis sept jours après ce délai pour vous retirer par avis écrit. Au-delà, la condition est levée.

Qu'est-ce que le fonds d'autoassurance ?

Un fonds constitué par le syndicat pour payer la franchise de son assurance en cas de sinistre. L'attestation du syndicat en donne le montant et la franchise la plus élevée : si le fonds est en dessous de la franchise, le manque sera réparti entre les copropriétaires.

L'inspecteur peut-il inspecter le toit et le garage ?

S'il y a accès. La promesse d'achat prévoit l'inspection des parties communes et l'aide du vendeur pour obtenir les autorisations ; demandez l'accès avant la date, et exigez que tout refus figure au rapport.

Les fenêtres sont-elles à ma charge ?

Selon la déclaration de copropriété. Si elles sont privatives, leur remplacement vous revient ; si elles sont communes, il passe par le fonds ou une cotisation spéciale. Faites confirmer la lecture par le notaire.

Un condo neuf a-t-il besoin d'une inspection ?

Oui, à la réception de l'unité, pour dénoncer les malfaçons apparentes avant d'emménager ; les parties communes sont reçues séparément par un professionnel choisi par le syndicat. L'outil sur la garantie GCR détaille les délais.

Quelle est la différence entre condo divise et indivise pour l'inspection ?

En divise, l'inspecteur examine l'unité et ce qui est accessible des communes, le reste se lit dans les documents du syndicat. En indivise, il n'y a ni syndicat ni carnet obligatoire : tout l'immeuble s'inspecte, comme un plex.

Combien coûte l'inspection d'un condo ?

Le guide 2. Prix de l'inspection détaille les facteurs de coût.

Réserver une inspection

Pour faire inspecter votre unité et les parties communes accessibles avant la levée de condition : Réserver une inspection.

Liens internes

• Inspecter une maison ou un condo neuf (33)
• Que veut dire mon rapport d'inspection (12)
• Négocier après l'inspection (13)
• Les 10 points avant la levée de condition (36)
• Questions à poser en visite libre (3)
• Ce que couvre l'inspection d'un plex (9)

Cette page est fournie à titre d'information générale ; elle ne remplace ni l'avis d'un notaire ou d'un avocat sur la déclaration de copropriété et les procès-verbaux, ni l'analyse des états financiers et de l'étude du fonds de prévoyance par un professionnel.

Date de mise à jour : 11 octobre 2026.

Sources

1. « Mesures en matière de copropriété divise », Gouvernement du Québec, https://www.quebec.ca/habitation-territoire/achat-vente/condos-coproprietes/mesures-coproprietes, consulté le 11 octobre 2026.
2. « Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise (L.Q. 2019, c. 28) », Publications du Québec, https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/Fichiers_client/lois_et_reglements/LoisAnnuelles/fr/2019/2019C28F.PDF, consulté le 11 octobre 2026.
3. « Promesse d'achat – Copropriété divise » (formulaire obligatoire, V27 04/2023), OACIQ, https://www.oaciq.com/media/0c2eprbn/promesse-achat-copropriete-divise.pdf, consulté le 11 octobre 2026.
4. « Déclarations du vendeur sur l'immeuble – Copropriété divise » (formulaire obligatoire, V4 03/2023), OACIQ, https://oaciq.com/media/juclrtmo/declarations-vendeur-copropriete-divise.pdf, consulté le 11 octobre 2026.
5. « L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment », CAA-Québec, https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment, consulté le 11 octobre 2026.
6. « Se préparer pour une soumission d'assurance habitation », CAA-Québec, https://www.caaquebec.com/fr/conseils/assurer-une-propriete/comment-se-preparer-pour-une-soumission-d-assurance-habitation, consulté le 11 octobre 2026.
7. « Dégâts d'eau et assurance habitation : couvert ou pas ? », CAA-Québec, https://www.caaquebec.com/fr/conseils/assurer-une-propriete/degats-d-eau-et-assurance-couvert-ou-pas, consulté le 11 octobre 2026.
8. « Bien assurer son condo : ce qu'il faut savoir », CAA-Québec, https://www.caaquebec.com/fr/conseils/assurer-une-propriete/bien-assurer-son-condo-ce-qu-il-faut-savoir, consulté le 11 octobre 2026.
9. « Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (B-1.1, r. 8) », LégisQuébec, gouvernement du Québec, https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/B-1.1,%20r.%208, consulté le 11 octobre 2026.
10. « Bâtiments couverts », Garantie de construction résidentielle (GCR), https://www.garantiegcr.com/fr/entrepreneurs/batiments-couverts/, consulté le 11 octobre 2026.
11. « Façades de bâtiments : rappel des obligations » (7 juillet 2020), Régie du bâtiment du Québec, https://www.rbq.gouv.qc.ca/salle-de-presse/les-nouvelles/nouvelles-detail/item/2020-07-07-facades-de-batiments-rappel-des-obligations/, consulté le 11 octobre 2026.
12. « Transcription de la vidéo Vérification annuelle des stationnements étagés », Régie du bâtiment du Québec, https://www.rbq.gouv.qc.ca/domaines-dintervention/batiment/interpretation-directives-techniques-et-administratives/transcription-de-la-video-verification-annuelle-des-stationnements-etages-video-explicative/, consulté le 11 octobre 2026.
13. « Dérogation pour convertir un immeuble en copropriété divise », Ville de Montréal, https://montreal.ca/sujets/derogation-pour-convertir-un-immeuble-en-copropriete-divise, consulté le 11 octobre 2026.
14. « Quel type d'habitation acheter au Québec ? », Éducaloi, https://educaloi.qc.ca/capsules/quel-type-habitation-acheter-quebec/, consulté le 11 octobre 2026.
15. « Fiche de renseignements sur le Québec » (Logements en copropriété – guide de l'acheteur), Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/consumers/home-buying/buying-guides/condominium/provincial-fact-sheets/quebec-fact-sheet, consulté le 11 octobre 2026.