Lettre de demande de réduction de prix après l'inspection : contenu, délai et modèle

En bref. Une lettre de demande de réduction de prix est une proposition écrite au vendeur, appuyée sur des extraits du rapport d'inspection et sur des soumissions. Elle doit aboutir avant la fin du délai de la clause d'inspection de votre promesse d'achat. Seule une entente signée par toutes les personnes qui ont signé la promesse la modifie réellement.

Comment rédiger une demande de réduction de prix après l'inspection ?

Une demande de réduction de prix se rédige comme une proposition de modification. Elle identifie la promesse d'achat, cite les constats du rapport, joint des soumissions et dit exactement ce que vous demandez. Le reste de cette page détaille chaque élément, le bon document à utiliser et le délai à respecter.

Le formulaire de promesse d'achat de l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) ne prévoit pas de « demande de réduction ». Après l'inspection, il offre deux issues à l'acheteur : se déclarer satisfait, ou rendre la promesse nulle par un avis joint au rapport. La baisse de prix est donc une négociation qui se déroule en parallèle, pendant ce délai.

Cette page porte sur la forme de l'écrit. Savoir s'il faut négocier, combien demander et quels défauts retenir relève d'une autre étape : voyez notre guide pour négocier après l'inspection (13).

Formulaire de l'OACIQ ou lettre : quel document utiliser pour la demande ?

Avec un courtier, l'entente finale se consigne obligatoirement sur le formulaire Modifications de l'OACIQ. Ce formulaire sert à changer le contenu d'une promesse d'achat résidentielle. Une lettre ou un courriel peut porter la proposition pendant la négociation, mais ne remplace pas ce formulaire.

Avec un courtier : le formulaire Modifications

Le formulaire Modifications est le document de l'OACIQ qui modifie une promesse d'achat déjà acceptée. Le courtier y inscrit la clause visée et le changement convenu, par exemple le nouveau prix. Toutes les personnes qui ont signé la promesse d'achat doivent le signer.

L'autre formulaire courant, Avis et suivi de réalisation de conditions, ne convient pas. L'OACIQ précise qu'il sert seulement à aviser l'autre partie qu'une condition est réalisée ou que la promesse est annulée. Sa section de signature ne prévoit que des accusés de réception, ce qui le rend inutilisable pour convenir d'un nouveau prix.

Sans courtier : un écrit signé, relu par un juriste

Les formulaires de promesse d'achat de l'OACIQ sont réservés aux courtiers immobiliers. L'acheteur qui transige sans courtier modifie donc sa promesse par une entente écrite signée par toutes les parties à la promesse.

Faites rédiger ou relire cette entente par un notaire ou un avocat avant de la signer. L'OACIQ avertit que ses clauses types peuvent affecter les droits des parties et doivent être utilisées avec un professionnel. Une formulation ambiguë sur le prix ou sur la garantie se règle ensuite devant un juge.

Dans quel délai envoyer la demande de réduction de prix ?

La demande de réduction de prix doit être réglée avant l'échéance de la clause d'inspection de votre promesse d'achat, par une entente signée ou une décision ferme. Ce délai est écrit dans votre promesse ; aucun délai unique ne s'applique à toutes les transactions.

Comment se compte le délai

Selon l'OACIQ, le jour « un » d'un délai est toujours le lendemain de l'acceptation de la promesse d'achat. Dans l'exemple public de l'OACIQ, le délai d'inspection est de 10 jours. L'acheteur insatisfait doit ensuite aviser le vendeur par écrit, rapport joint, au plus tard 4 jours après l'expiration de ce délai.

Ce qui arrive si le délai expire sans entente

Une fois les délais de la clause d'inspection expirés sans avis, l'OACIQ indique que l'acheteur est réputé avoir renoncé à la condition d'inspection. La Chambre des notaires du Québec décrit la même conséquence : l'acheteur accepte alors l'état de l'immeuble. Une négociation encore ouverte à l'échéance ne vous protège pas.

Si le vendeur n'a pas accepté votre proposition à temps, il vous reste à vous déclarer satisfait ou à envoyer l'avis d'annulation prévu. Pour un tableau des échéances, faites calculer les dates exactes par votre courtier ou votre notaire dès l'acceptation.

Ne pas signer la proposition pendant la négociation

L'OACIQ recommande de négocier une baisse de prix verbalement ou au moyen de projets de modification non signés. Un avis de modification signé et envoyé pendant la négociation est à éviter. Une fois l'entente trouvée, la clause convenue est inscrite au formulaire Modifications, que les parties signent alors.

Que doit contenir une lettre de demande de réduction de prix ?

Une lettre de demande de réduction de prix contient sept éléments, de l'identification des parties jusqu'au délai de réponse. Chacun sert à rendre la demande vérifiable. Le tableau indique quoi écrire pour chacun et ce qui affaiblit la demande.

La rédaction doit être lisible par une personne extérieure au contrat. L'OACIQ rappelle qu'en cas de désaccord, c'est un juge qui interprète la clause. Une demande précise réduit ce risque.

Réduction de prix, travaux par le vendeur ou somme retenue : que peut-on demander ?

L'OACIQ cite trois modifications courantes après un rapport d'inspection. Ce sont une baisse du prix, des travaux faits par le vendeur à ses frais, ou une somme retenue chez le notaire pour garantir ces travaux. Votre demande doit nommer une seule option, ou une option principale et une solution de rechange claire.

La baisse du prix

La clause type de l'OACIQ inscrit le nouveau prix d'achat total et décrit les travaux qui justifient la baisse. Elle prévoit aussi que l'acheteur reconnaît que la garantie légale de qualité ne s'appliquera pas à l'objet de cette réduction. Autrement dit, accepter une baisse pour un défaut précis peut vous priver de recours sur ce défaut après la vente.

Faites valider la portée de cette exclusion par votre notaire avant de signer. L'OACIQ note aussi qu'une baisse de prix peut s'accompagner d'une exclusion de garantie limitée aux éléments visés au rapport, et non à tout l'immeuble.

Les travaux faits par le vendeur avant la vente

Un engagement du vendeur à exécuter des travaux avant la vente est possible. L'OACIQ juge toutefois la baisse de prix préférable. Un engagement de travaux devient difficile à faire respecter si le vendeur les exécute partiellement ou mal. Si vous retenez cette option, la demande doit décrire les travaux, l'entrepreneur visé, l'échéance et la preuve d'exécution attendue.

La somme retenue chez le notaire

La retenue d'une somme chez le notaire sert à garantir l'exécution des travaux promis par le vendeur. L'OACIQ signale la difficulté que pose une exécution partielle : que faire alors de la somme détenue en fidéicommis ? Si vous demandez une retenue, précisez dans la demande les conditions de sa remise au vendeur ou à vous.

Quelles pièces joindre à une demande de réduction de prix ?

Les pièces jointes transforment une affirmation en demande vérifiable. Joignez seulement ce qui appuie un constat cité dans la lettre :

• les pages du rapport d'inspection où figurent les constats cités, avec la page couverture qui donne la date et l'auteur ;
• les photos du rapport ou prises pendant l'inspection, légendées avec leur localisation ;
• une ou plusieurs soumissions écrites d'entrepreneurs pour les travaux visés ;
• l'avis écrit d'un spécialiste, lorsque le rapport recommande une évaluation plus poussée d'un élément.

Une soumission d'entrepreneur repose sur une visite et sur une description des travaux, ce que le vendeur peut faire vérifier. Une estimation faite au jugé se conteste plus facilement. Le rapport d'inspection, lui, ne chiffre pas les travaux. Pour situer les montants des gros postes, consultez notre guide du coût de remplacement des gros postes (21).

Gardez à l'esprit que le rapport transmis circule. Selon une ligne directrice de l'OACIQ rapportée par Protégez-Vous, tout rapport préachat doit ensuite figurer dans la déclaration du vendeur, quelle que soit son année.

Qu'est-ce qu'il vaut mieux ne pas écrire dans une demande de baisse de prix ?

Une demande de baisse de prix s'affaiblit quand elle cite des défauts visibles à la visite, des éléments cosmétiques ou des affirmations juridiques ou personnelles. Chacun donne au vendeur une raison simple de refuser.

Les défauts visibles et connus avant la promesse

Un vice apparent est un défaut visible lors d'un examen sérieux et prudent fait par l'acheteur au moment de la visite. Selon Éducaloi, le vendeur n'en est généralement pas responsable. Un défaut que vous aviez vu, ou que la déclaration du vendeur mentionnait, est donc un argument faible.

Les éléments cosmétiques

Selon l'OACIQ, la baisse de prix courante suit un rapport révélant des facteurs qui affectent de façon significative la valeur, les revenus ou l'usage de l'immeuble. Éducaloi rappelle aussi qu'une clause d'inspection vise normalement une problématique importante. Une peinture défraîchie ou une poignée brisée n'entre pas dans cette catégorie.

Le ton accusateur et les suppositions sur le vendeur

Écrivez « le rapport indique » plutôt que « vous saviez ». Une affirmation sur ce que le vendeur connaissait ne peut pas être prouvée dans une lettre, et elle durcit la négociation. Les menaces de poursuite n'ont pas leur place dans une proposition qui vise une entente.

Le mot « vice caché » avant la vente

Un vice caché est un défaut grave, non apparent, inconnu de l'acheteur et existant au moment de la vente. Cette qualification juridique concerne un recours après l'achat. Avant la vente, décrivez le constat tel que le rapport le formule, sans le qualifier juridiquement.

Modèle de lettre de demande de réduction de prix après inspection

Le modèle ci-dessous est générique. Remplacez chaque champ entre crochets et supprimez les options qui ne s'appliquent pas.

À adapter avec votre courtier, votre notaire ou votre avocat. Ce modèle ne remplace pas les formulaires de l'OACIQ et n'a pas valeur d'avis juridique.

Objet : Proposition de modification de la promesse d'achat [numéro de référence] – [adresse complète de l'immeuble]

À l'attention de [nom de chaque vendeur]

De la part de [nom de chaque acheteur]

Nous faisons référence à la promesse d'achat [numéro], acceptée le [date], visant l'immeuble situé au [adresse].

L'inspection préachat a été réalisée le [date] par [nom de l'inspecteur ou de la firme]. Le rapport daté du [date] fait état des constats suivants :

1. [Section ou numéro du rapport] : [constat tel que décrit au rapport, localisation].
2. [Section ou numéro du rapport] : [constat tel que décrit au rapport, localisation].

Pièces jointes : [A – extraits du rapport, pages X à Y] ; [B – photos] ; [C – soumission de (entreprise), datée du (date)] ; [D – avis de (spécialiste), daté du (date)].

Compte tenu de ces constats, nous proposons [choisir une option] :

• [Option 1] que le prix d'achat soit réduit à [nouveau prix total] $ afin de tenir compte des travaux de [description] ;
• [Option 2] que le vendeur fasse exécuter, à ses frais et avant la signature de l'acte de vente, les travaux suivants : [description], par [entrepreneur], avec remise de [preuve d'exécution] ;
• [Option 3] qu'une somme de [montant] $ soit retenue par le notaire instrumentant jusqu'à [condition de remise].

Nous vous prions de nous faire connaître votre réponse au plus tard le [date], à [heure].

La présente proposition ne modifie pas la promesse d'achat. Toute entente devra être constatée par une modification écrite signée par toutes les personnes qui ont signé la promesse d'achat.

[Nom de chaque acheteur] – proposition non signée

Que se passe-t-il après l'envoi de la demande ?

Le vendeur peut accepter, refuser ou faire une contre-proposition ; dans tous les cas, votre décision doit être prise avant l'échéance de la clause d'inspection. La façon de répondre à un refus ou à une contre-proposition est traitée dans notre guide pour négocier après l'inspection (13).

Une demande faite après la vente, est-ce la même chose ?

Non. Un défaut découvert après la signature de l'acte de vente relève de la garantie contre les vices cachés, qui exige d'aviser le vendeur par écrit rapidement après la découverte. Les conditions de ce recours sont expliquées dans notre guide sur les vices cachés (15).

Condo, plex, hiver, succession : qu'est-ce qui change dans la demande ?

La demande de réduction de prix garde la même forme partout, mais sa portée varie selon le type de propriété et la vente.

Condo : un défaut des parties communes

Dans une copropriété divise, l'entretien et la réparation des parties communes relèvent du syndicat de copropriété, et non du copropriétaire vendeur. Une demande au vendeur pour un défaut de toiture commune a donc une portée limitée. Voyez notre guide pour inspecter un condo et lire le carnet d'entretien (11).

Plex : soumissions dans des logements loués

Dans un plex, les soumissions pour des travaux situés dans un logement loué exigent l'accès à ce logement. Le locateur doit donner au locataire un préavis de 24 heures avant la visite d'un acquéreur éventuel. Ces visites se font entre 9 h et 21 h. Prévoyez ce préavis dans votre calendrier : le délai de la clause d'inspection continue de courir.

Inspection en hiver : les éléments non vérifiés

Quand le rapport indique qu'un élément n'a pas pu être examiné, comme une toiture enneigée, la demande le présente comme une réserve, pas comme un montant. L'OACIQ propose une clause type qui prolonge le délai d'inspection pour permettre l'inspection plus poussée suggérée au rapport. Cette prolongation se convient, elle aussi, sur le formulaire Modifications.

Succession ou vente sans garantie légale

Un liquidateur de succession est un vendeur non professionnel, qui peut vendre sans garantie légale. Une baisse de prix négociée ne rétablit pas la garantie exclue ; voyez notre guide sur le vendeur qui refuse l'inspection (32).

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat est un examen visuel et non destructif des éléments accessibles de l'immeuble. Le rapport décrit l'état constaté le jour de la visite. Il ne chiffre pas les travaux et ne fixe aucun montant à demander.

Les limites du rapport s'appliquent à chaque constat que vous citez dans la demande. Un élément caché derrière un mur ou inaccessible n'a pas été vu, et l'inspecteur n'a pas à percer pour le vérifier. Quand le rapport recommande l'avis d'un spécialiste, cet avis appuie mieux la demande que le constat seul.

Le rapport n'oblige pas le vendeur à accepter quoi que ce soit. Il documente l'état de l'immeuble ; la suite relève de la négociation entre les parties. Pour bien lire la gravité de chaque constat avant de rédiger, consultez notre guide pour comprendre votre rapport d'inspection (12).

Références

• Formulaire Promesse d'achat de l'OACIQ, clause 8 « Inspection par une personne désignée par l'acheteur » (clause 8.1 : délai d'inspection, avis écrit au vendeur accompagné d'une copie du rapport).
• Formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions de l'OACIQ : clause AV4.3 (avis sur l'inspection) ; clause AV5, à ne jamais utiliser pour modifier une promesse.
• Formulaire Modifications de l'OACIQ : M1 (identification du formulaire principal), M4 (prolongation de délai après acceptation), M5 (autres modifications), M7 (signatures).
• Clauses types de l'OACIQ, section 4 « Modifications à la promesse d'achat » : 4.1 (inspection plus approfondie), 4.2 (réduction de prix et garantie légale de qualité).
• Formulaire Promesse d'achat, clause 10.5 : mécanisme distinct de dénonciation d'un vice ou d'une irrégularité touchant les titres ou les déclarations du vendeur.
• Code civil du Québec : art. 1726 (garantie de qualité, vices apparents), art. 1739 (dénonciation écrite d'un vice caché), art. 1931 (préavis de 24 heures au locataire).

Questions fréquentes

Mon courtier peut-il rédiger la demande à ma place ?

Oui. Avec un courtier, c'est lui qui consigne l'entente convenue avec le vendeur sur le formulaire Modifications de l'OACIQ, puis la fait signer par les parties. Il peut aussi transmettre la proposition au courtier du vendeur pendant la négociation. Vous restez responsable du contenu : relisez les constats cités, le nouveau prix et l'échéance avant toute signature, et posez vos questions avant de signer.

Dois-je remettre tout le rapport d'inspection au vendeur ?

Pour une demande de réduction, des extraits suffisent souvent à appuyer les constats cités. Pour annuler la promesse, en revanche, la clause d'inspection exige une copie du rapport jointe à l'avis. Sachez aussi qu'un rapport préachat, une fois connu du vendeur, devra être mentionné dans la déclaration du vendeur remise aux acheteurs suivants si la vente n'a pas lieu.

Puis-je demander une inspection plus poussée au lieu d'une baisse de prix ?

Oui. Quand le rapport suggère d'examiner un élément plus en profondeur, l'OACIQ prévoit une clause type qui prolonge le délai d'inspection pour permettre cette évaluation. La prolongation exige l'accord du vendeur et s'inscrit au formulaire Modifications, avec une nouvelle date précise. Vous pourrez ensuite rédiger votre demande de réduction avec l'avis du spécialiste en main.

Qui doit signer la modification de la promesse d'achat ?

Toutes les personnes qui ont signé la promesse d'achat doivent signer le formulaire Modifications. Si le conjoint du vendeur est intervenu à la promesse, son intervention est aussi requise sur la modification. Le formulaire prévoit un espace pour un témoin. Une modification signée par un seul des vendeurs expose l'entente à une contestation.

À qui adresser l'avis : au vendeur ou à son courtier ?

L'avis prévu à la clause d'inspection s'adresse au vendeur lui-même, et non à son courtier, selon l'OACIQ. Le courtier de l'acheteur peut s'entendre avec celui du vendeur pour faire signer l'accusé de réception. Tout moyen qui prouve la réception est valable ; lorsque l'échéance approche, l'OACIQ mentionne l'envoi par huissier, dont le procès-verbal fait preuve.

Que faire si le délai d'inspection est trop court pour obtenir des soumissions ?

Demandez au vendeur de prolonger le délai avant qu'il n'expire. Avec un courtier, la prolongation se consigne au formulaire Modifications, en indiquant la clause visée et la date jusqu'à laquelle le délai est prolongé. Sans accord signé, le délai initial continue de s'appliquer et son expiration vaut renonciation à la condition d'inspection.

Dois-je indiquer le montant de la baisse ou le nouveau prix ?

Le nouveau prix total. La clause type de l'OACIQ prévoit que le prix d'achat « sera réduit à » un montant donné, ce qui évite toute erreur de calcul ou d'interprétation chez le notaire. Vous pouvez mentionner l'écart dans la lettre pour expliquer votre demande, mais l'entente signée doit porter le prix final, taxes comprises ou non selon la promesse.

Puis-je utiliser un modèle de lettre trouvé en ligne ?

Un modèle aide à structurer la demande, mais il ne tient pas compte de votre promesse d'achat. L'OACIQ rappelle que ses propres clauses types doivent être adaptées à chaque situation et peuvent affecter les droits des parties. Faites relire tout modèle par votre courtier, votre notaire ou votre avocat, surtout la clause sur la garantie légale.

Vous avez une promesse d'achat acceptée et un délai d'inspection qui commence ? Réserver une inspection

Liens internes

• Négocier après l'inspection : stratégie et réponses du vendeur (13)
• Que veut dire mon rapport d'inspection : la gravité des constats (12)
• Coût de remplacement des gros postes (21)
• Vices cachés : ce que le vendeur doit déclarer et les recours après la vente (15)
• Inspecter un condo et lire le carnet d'entretien (11)
• Les 10 points avant la levée de condition : délais, avis et calcul des jours (36)

Cette page donne de l'information générale sur la rédaction d'une demande de réduction de prix au Québec. Elle ne constitue ni un avis juridique ni un conseil financier. Le modèle doit être adapté à votre promesse d'achat avec votre courtier, votre notaire ou votre avocat.

Mise à jour : 11 octobre 2026

Sources

1. « Modifier une promesse d'achat après son acceptation », Guide des pratiques professionnelles, OACIQ, mis à jour le 18 mai 2023. https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/principaux-formulaires-en-courtage-immobilier-residentiel/modifier-une-promesse-d-achat-apres-son-acceptation/ (consulté le 10 octobre 2026)
2. « Avis et suivi de réalisation de conditions », Guide des pratiques professionnelles, OACIQ, mis à jour le 18 mai 2023. https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/principaux-formulaires-en-courtage-immobilier-residentiel/avis-et-suivi-de-realisation-de-conditions/ (consulté le 10 octobre 2026)
3. « Annuler une promesse d'achat à la suite d'une inspection », OACIQ, mis à jour le 17 novembre 2021. https://www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/annuler-promesse-achat-suite-inspection/ (consulté le 10 octobre 2026)
4. « Standard clauses – 4 – Amendments to the Promise to Purchase », OACIQ, mis à jour le 21 novembre 2014. https://oaciq.com/en/pages/standard-clauses-amendments-to-the-promise-to-purchase (consulté le 10 octobre 2026)
5. « Clauses types – rédaction, conseils et exemples », OACIQ, mis à jour le 23 septembre 2021. https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/clauses-types/ (consulté le 10 octobre 2026)
6. « La promesse d'achat : plus qu'un souhait, un engagement », OACIQ, partenaire de Protégez-Vous. https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/la-promesse-dachat-plus-quun-souhait-un-engagement (consulté le 10 octobre 2026)
7. « Offre d'achat : les éléments clés à surveiller », Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous. https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/offre-d-achat-les-elements-cles-a-surveiller (consulté le 10 octobre 2026)
8. « Quelles sont les obligations du syndicat de copropriété ? », Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous, 25 mai 2015. https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/quelles-sont-les-obligations-du-syndicat-de-copropriete (consulté le 10 octobre 2026)
9. « Guide explicatif – Mesures en copropriété divise », Société d'habitation du Québec, gouvernement du Québec, août 2025. https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/adm/org/shq/Documents/publications/Guide-Explicatif-Mesures-Copropriete-Divise.pdf (consulté le 10 octobre 2026)
10. « L'inspection préachat », Éducaloi, mis à jour le 17 octobre 2025. https://educaloi.qc.ca/capsules/inspection-preachat/ (consulté le 10 octobre 2026)
11. « Le vice caché dans un immeuble », Éducaloi, mis à jour le 9 octobre 2025. https://educaloi.qc.ca/capsules/le-vice-cache-dans-un-immeuble/ (consulté le 10 octobre 2026)
12. « Annuler une offre d'achat », Éducaloi, mis à jour le 27 mai 2021. https://educaloi.qc.ca/capsules/annuler-offre-achat/ (consulté le 10 octobre 2026)
13. « Les visites et l'accès au logement », Éducaloi. https://educaloi.qc.ca/capsules/les-visites-et-acces-au-logement/ (consulté le 10 octobre 2026)
14. « Access to and visit of the dwelling », Guide des pratiques professionnelles – Courtage en location, OACIQ. https://www.oaciq.com/en/broker/professional-practices-guides/real-estate-brokerage-leasing/residential-leasing/access-to-and-visit-of-the-dwelling/ (consulté le 10 octobre 2026)
15. « Achat de propriété : vous cache-t-on un rapport d'inspection défavorable ? », Protégez-Vous. https://www.protegez-vous.ca/nouvelles/habitation/inspection (consulté le 10 octobre 2026)