Ma maison est-elle assurable ? Ce que l'assureur regarde avant l'achat

En bref

Seul un assureur peut confirmer que vous achetez une maison assurable. Avant l'acte notarié, vous pouvez repérer les éléments qu'il examine couramment : électricité, plomberie, toiture, chauffage, risques d'eau, usage et sinistres passés. Questionnez le vendeur, utilisez les observations du rapport d'inspection et demandez une soumission à un courtier pendant la période d'inspection.

Votre offre est acceptée ou presque, et un détail vous inquiète : un vieux panneau électrique, un poêle à bois, un toit d'un certain âge, un sous-sol qui a déjà pris l'eau. Vous vous demandez si un assureur acceptera la maison, à quelles conditions, et si cela peut retarder l'acte notarié.

Personne d'autre que l'assureur ne peut répondre à la question « cette maison sera-t-elle assurée ? ». Cette page ne le fait donc pas. Elle vous aide plutôt à repérer tôt les éléments que les assureurs examinent couramment, à rassembler l'information utile et à la faire évaluer par un courtier ou un assureur pendant la période d'inspection, quand il est encore temps d'agir.

Pourquoi vérifier l'assurabilité avant l'acte notarié

Au Québec, aucune loi n'oblige un propriétaire à assurer sa maison. Dans les faits, la question se pose quand même avant l'achat : selon le Bureau d'assurance du Canada (BAC), plusieurs prêteurs hypothécaires exigent que l'emprunteur détienne une assurance habitation. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) précise aussi que la police comporte habituellement une clause qui désigne le prêteur comme bénéficiaire.

Autrement dit, si un élément de la maison complique l'obtention d'une soumission, mieux vaut le savoir pendant la période d'inspection que quelques jours avant la signature.

Encadré légal — Prêteur et preuve d'assurance

• L'assurance habitation n'est pas légalement obligatoire, mais plusieurs prêteurs hypothécaires l'exigent (BAC).
• Si vous avez une hypothèque, la police contient habituellement une clause désignant le prêteur comme bénéficiaire (ACFC).
• Le moment exact où la preuve d'assurance doit être remise, et sous quelle forme, dépend de votre prêteur et du dossier : confirmez-le auprès de votre notaire et de votre courtier hypothécaire. Cette page ne constitue pas un conseil juridique ni financier.

Les éléments que les assureurs examinent couramment

L'Autorité des marchés financiers (AMF) et Infoassurance (le centre d'information du BAC) citent plusieurs caractéristiques du bâtiment qui entrent dans l'évaluation d'un assureur : l'année de construction, les matériaux, le système de chauffage principal et d'appoint, le nombre de logements, la distance d'une borne-fontaine et l'historique de sinistres. Le BAC ajoute l'état et la mise à jour de l'électricité, de la plomberie et de la toiture.

Aucun de ces éléments n'entraîne un refus automatique. Le BAC rappelle que chaque assureur utilise ses propres critères, et l'AMF observe que les primes et les conditions varient beaucoup d'un assureur à l'autre. Un élément peut mener à une question de plus, à une exigence de vérification, à une surprime ou à aucun effet, selon l'assureur.

Tableau de repérage

Électricité

Le BAC indique que les assureurs posent des questions sur le filage à boutons et tubes, le filage d'aluminium, les fusibles et les entrées de moins de 100 ampères, parce qu'un système électrique désuet peut causer un incendie. Selon le cas, une mise à jour du filage, une entrée d'au moins 100 A avec disjoncteurs ou une inspection par un électricien peuvent être exigées.

Plomberie

Le BAC signale que les tuyaux en acier galvanisé ou en plomb sont plus susceptibles de fissurer et de fuir, et qu'un remplacement par du cuivre ou du plastique peut réduire le coût de l'assurance. C'est un point sensible parce que l'AMF classe les dégâts d'eau comme la première cause de réclamation en assurance habitation.

Toiture

Selon le BAC, les assureurs préfèrent généralement une toiture mise à jour depuis 20 ans ou moins, et l'assurance habitation n'est pas une police d'entretien : le toit lui-même, s'il a atteint la fin de sa vie utile, n'est pas couvert. Pour situer l'âge d'un revêtement par rapport à sa durée de vie typique, consultez notre guide sur la durée de vie des composants.

Chauffage au mazout

Le type de chauffage, dont le mazout, figure parmi les caractéristiques que l'assureur évalue (Infoassurance). Le réservoir, son état, son retrait et les règles qui s'y appliquent sont traités dans notre guide sur le réservoir d'huile.

Poêle ou foyer au bois

Le BAC rappelle qu'un poêle ou un foyer au bois mal installé ou mal entretenu peut causer un incendie ou une intoxication au monoxyde de carbone. Il recommande de parler à votre assureur avant d'acheter une propriété qui en est équipée : une inspection peut être exigée, et ces appareils influencent la disponibilité et le coût de l'assurance.

Eau : refoulement, infiltration et zone inondable

L'AMF précise que la police de base couvre certains dégâts d'eau, comme le bris d'une installation sanitaire, mais que le refoulement des égouts et l'infiltration par le toit ou le sous-sol exigent une protection supplémentaire (un avenant). Les conséquences d'une inondation sont généralement exclues ; certains assureurs offrent toutefois une protection pour le débordement d'un cours d'eau.

L'AMF invite à vérifier auprès de la MRC ou de la municipalité si le terrain est situé en zone inondable. Le gouvernement du Québec rend aussi des cartes accessibles à titre informatif. Un sous-sol qui a déjà été inondé, ou des fondations qui ont déjà fait l'objet de travaux (par exemple pour de la pyrite, un sujet traité dans notre guide sur la pyrite), sont des renseignements que l'assureur peut vouloir connaître : posez la question au vendeur et parlez-en à votre courtier.

Usage de la propriété

L'ACFC indique que vous devez informer votre assureur si vous louez une partie de votre maison, et qu'un usage inconnu de l'assureur, comme une entreprise à domicile non déclarée, peut annuler la police. Un chalet, une maison mobile ou une propriété de six logements et plus soulèvent d'autres questions, résumées dans notre guide sur les cas particuliers.

Ce que l'inspection préachat peut apporter

L'inspection préachat ne s'adresse pas à l'assureur, mais ses observations recoupent souvent les points du tableau : type de panneau électrique visible, câblage apparent, tuyauterie accessible, état apparent de la toiture, appareils de chauffage, traces d'humidité ou d'infiltration. Ces observations, consignées au rapport, vous donnent des éléments concrets à transmettre au courtier ou à l'assureur quand il vous pose ses questions. Pour savoir comment lire ce document, consultez notre guide sur le rapport d'inspection.

Les limites sont importantes. L'inspection préachat est visuelle et non destructive. Elle ne constitue pas une expertise, ne certifie la conformité d'aucune installation et ne garantit pas que la maison sera assurable. Ce qui est caché dans les murs, sous les finis ou dans le sol peut échapper à l'inspecteur. Enfin, les renseignements exacts demandés varient d'un assureur à l'autre : seul l'assureur peut dire ce qu'il exige.

Démarche pratique avant de lever la condition

1. Questionnez le vendeur tôt. Utilisez la liste ci-dessous dès la visite ou au moment de l'offre.
2. Demandez les factures et documents. Infoassurance conseille d'avoir en main les photos et factures de remplacement du chauffage, de la toiture ou de la plomberie, notamment pour une maison ancienne.
3. Demandez les coordonnées de l'assureur actuel. Infoassurance suggère de les obtenir du propriétaire précédent lorsqu'on achète une maison ancienne.
4. Obtenez une soumission pendant la période d'inspection. Transmettez au courtier les renseignements du vendeur et les observations du rapport. Les délais de la condition d'inspection et la façon de la lever sont expliqués dans notre guide sur la levée de condition ; vérifiez-les dans votre promesse d'achat.
5. Comparez. Selon l'AMF, un courtier en assurance de dommages doit pouvoir obtenir les soumissions d'au moins trois assureurs, alors qu'un agent offre les produits d'un seul assureur.
6. Déclarez avec exactitude. Répondez complètement aux questions et signalez ce que vous savez, même sans question directe (voir l'encadré légal).

Questions à poser au vendeur

• En quelle année la toiture a-t-elle été refaite ? Avez-vous la facture ?
• Quel est le système de chauffage principal ? Y a-t-il un chauffage d'appoint (poêle, foyer) ?
• Y a-t-il ou y a-t-il déjà eu un réservoir de mazout ? A-t-il été retiré ?
• Le poêle ou le foyer au bois a-t-il été installé ou inspecté par un professionnel ? Avez-vous des documents ?
• Quel est l'ampérage de l'entrée électrique ? Le panneau est-il à fusibles ou à disjoncteurs ?
• Reste-t-il du filage à boutons et tubes ou du filage d'aluminium ? Des travaux électriques ont-ils été faits ?
• La plomberie a-t-elle été remplacée ? En quel matériau ?
• La maison a-t-elle déjà subi un dégât d'eau, un refoulement d'égout, une infiltration ou une inondation ?
• Y a-t-il eu des réclamations à l'assureur ? Lesquelles ?
• Une partie de la maison est-elle louée ?
• Qui assure actuellement la propriété ?

Encadré légal — Obligation de déclarer

• Le Code civil du Québec (art. 2408) oblige la personne qui demande une assurance à déclarer les circonstances connues d'elle qui sont de nature à influencer de façon importante l'assureur dans l'établissement de la prime, l'appréciation du risque ou la décision d'accepter.
• Selon l'AMF, il faut déclarer toute situation pouvant influencer l'assureur, même s'il ne pose pas de question directe à ce sujet. Une omission peut amener l'assureur à refuser d'indemniser, même pour un sinistre sans lien avec l'omission, et compliquer l'obtention d'une assurance par la suite.
• En cours de contrat, l'assuré doit aussi déclarer les circonstances qui aggravent le risque (Code civil, art. 2466). L'AMF cite par exemple les rénovations importantes.
• Les agents et courtiers en assurance de dommages sont encadrés par l'AMF ; la déontologie de ces représentants relève de la Chambre de l'assurance, née le 4 juillet 2025 de la fusion de la Chambre de l'assurance de dommages (ChAD) et de la Chambre de la sécurité financière.
• En cas de doute sur ce qu'il faut déclarer, l'AMF recommande de vérifier auprès de votre agent ou courtier, ou de communiquer avec elle. Cette page ne constitue pas un conseil juridique : consultez un avocat ou un notaire pour votre situation.

Si l'assureur exige des travaux ou refuse

L'AMF le rappelle : en assurance habitation, aucune loi n'oblige un assureur à vous assurer. Un refus ou une exigence de travaux d'un assureur ne signifie pas pour autant que la maison est inassurable ailleurs.

• Comparez par un courtier. Un courtier en assurance de dommages peut présenter le risque à plusieurs assureurs (AMF).
• Faites évaluer par le bon spécialiste. Si l'exigence porte sur l'électricité, un maître électricien ; sur la toiture, un couvreur ; sur la plomberie, un plombier. Le BAC mentionne qu'une inspection par un électricien peut répondre à certaines exigences liées au système électrique.
• Faites appel au mécanisme d'accès du BAC. Le Centre d'information sur les assurances du BAC accompagne les consommateurs qui ne parviennent pas à obtenir une assurance habitation. Il faut d'abord vérifier votre admissibilité auprès d'un agent, avoir fait des démarches auprès de cinq assureurs directs ou courtiers et remplir un formulaire. Le centre n'intervient pas si le refus découle d'une fausse déclaration, d'une fraude ou d'un dossier criminel lié à l'assurance désirée, et il ne négocie pas la prime.
• Tenez compte de l'exigence dans votre décision d'achat. Une exigence de l'assureur peut devenir un élément de discussion avec le vendeur ; notre guide sur la négociation après l'inspection explique comment présenter ce type d'élément. Le coût des travaux eux-mêmes est abordé dans notre guide sur le coût de remplacement.

Cette page ne donne aucun conseil d'assurance : la décision d'accepter un contrat, une surprime ou une exigence vous appartient, avec l'aide de votre courtier en assurance de dommages.

Cas québécois

Maison centenaire ou ancienne

Selon Infoassurance, une maison construite avant 1940 est considérée comme « ancienne » ou « patrimoniale » au sens de la Loi sur le patrimoine culturel. Elle peut détenir un statut attribué par le ministère de la Culture ou par la municipalité ; ce statut peut comporter des exigences de conservation, ou aucune (un immeuble simplement « inventorié » n'a pas d'exigence). Le Répertoire du patrimoine culturel du Québec et la municipalité permettent de le vérifier, et cette information est à transmettre à l'assureur.

Infoassurance note aussi que certains assureurs n'offrent pas de produits pour les maisons anciennes soumises à des exigences de protection, d'où l'intérêt de magasiner auprès de plusieurs assureurs et courtiers. Pour les risques associés à chaque époque de construction, consultez notre guide sur les risques selon l'année de construction.

Plex

Dans un plex, le nombre de logements fait partie des facteurs que l'assureur considère (AMF), et la location d'une partie de l'immeuble doit lui être déclarée (ACFC). Infoassurance traite l'immeuble à revenus comme une catégorie distincte : précisez à votre courtier combien de logements vous occuperez et combien seront loués. Ce que l'inspection couvre dans ce type d'immeuble est expliqué dans notre guide sur l'inspection d'un plex.

Condo

Un condo est couvert par deux polices : celle du syndicat de copropriété, qui assure notamment l'immeuble, les parties communes et l'unité standard, et celle du copropriétaire, qui couvre ses biens, sa responsabilité civile et les améliorations (AMF). Les obligations propres à la copropriété et les documents à demander avant l'achat sont traités dans notre guide sur l'inspection d'un condo.

Encadré légal — Condo Selon l'AMF, la loi exige que chaque copropriétaire détienne une assurance responsabilité civile d'au moins 1 million $ dans une copropriété de moins de 13 unités, et d'au moins 2 millions $ dans les autres. La déclaration de copropriété peut exiger d'autres protections.

Chalet

Pour un chalet, c'est l'usage qui détermine le type de contrat offert (Infoassurance). Une assurance de propriétaire occupant peut être soumise à des conditions comme une occupation régulière, un chemin carrossable en tout temps, une location limitée à des tiers et une construction conforme aux normes ; ces conditions varient d'un assureur à l'autre. Les particularités du chalet et de la maison mobile sont résumées dans notre guide sur les cas particuliers.

Encadré prix Cette page n'indique aucune prime : aucune source officielle ne permet d'en donner une qui s'appliquerait à votre maison, et l'AMF observe que les écarts de prix peuvent être très importants d'un assureur à l'autre. À titre de repère sur un seul paramètre, Infoassurance indique que la franchise en assurance habitation varie habituellement entre 300 $ et 1 000 $. Demandez des soumissions comparables (mêmes protections, mêmes montants, mêmes avenants) à votre courtier.

FAQ

Comment savoir si une maison est assurable avant de l'acheter ?

Seul un assureur peut le confirmer. Vous pouvez toutefois repérer tôt les éléments qu'il examine couramment (électricité, plomberie, toiture, chauffage, risques d'eau, usage, sinistres passés), questionner le vendeur, utiliser les observations du rapport d'inspection et demander une soumission à un courtier pendant la période d'inspection.

Un assureur peut-il refuser d'assurer une maison au Québec ?

Oui. Selon l'AMF, aucune loi n'oblige un assureur à offrir une assurance habitation. Un courtier peut toutefois présenter le dossier à plusieurs assureurs, et le Centre d'information sur les assurances du Bureau d'assurance du Canada offre un mécanisme d'accompagnement aux personnes qui n'arrivent pas à s'assurer, sauf en cas de fausse déclaration ou de fraude.

Le filage d'aluminium ou à boutons et tubes empêche-t-il d'assurer une maison ?

Pas automatiquement. Le Bureau d'assurance du Canada indique que les assureurs posent des questions sur ces types de filage, sur les fusibles et sur les entrées de moins de 100 ampères, et qu'ils peuvent exiger une mise à jour ou une inspection par un électricien. Chaque assureur applique ses propres critères.

L'inspection préachat garantit-elle que la maison sera assurable ?

Non. L'inspection préachat est visuelle et non destructive. Elle ne certifie aucune conformité et ne garantit pas l'assurabilité. Ses observations peuvent toutefois aider votre courtier ou l'assureur à évaluer la maison.

Que faire si l'assureur exige des travaux ?

Faites évaluer la situation par le bon spécialiste, par exemple un maître électricien ou un couvreur, et comparez les conditions d'autres assureurs par l'entremise d'un courtier en assurance de dommages. Si l'exigence arrive avant la levée de la condition d'inspection, parlez-en aussi à votre courtier immobilier ou à votre notaire.

Dois-je déclarer un problème connu de la maison à l'assureur ?

Oui. Le Code civil du Québec oblige à déclarer les circonstances connues qui peuvent influencer l'assureur de façon importante. Selon l'AMF, une omission peut mener à un refus d'indemnisation, même pour un sinistre sans lien avec l'omission. En cas de doute, demandez à votre agent ou courtier.

Le prêteur exige-t-il une assurance habitation ?

Souvent. L'assurance habitation n'est pas obligatoire par la loi, mais selon le Bureau d'assurance du Canada, plusieurs prêteurs hypothécaires l'exigent. Confirmez les exigences et le moment de la preuve d'assurance auprès de votre courtier hypothécaire et de votre notaire.

Liens internes

• Réservoir d'huile : ce qu'il faut savoir avant d'acheter
• Levée de la condition d'inspection
• Risques selon l'année de construction
• Durée de vie des composants d'une maison
• Inspection d'un condo
• Lire un rapport d'inspection

Sources

1. Autorité des marchés financiers (AMF), « Assurance habitation » (exclusions, refoulement, infiltration, inondation, changements à déclarer, Chambre de l'assurance) — https://lautorite.qc.ca/grand-public/assurance/assurance-habitation
2. AMF, « Magasiner son assurance habitation » (facteurs de prime, courtier et agent, obligation de déclarer, aucune obligation d'assurer, écarts de prix) — https://lautorite.qc.ca/grand-public/assurance/assurance-habitation/magasiner-son-assurance-habitation
3. AMF, « Dégâts d'eau : comment se protéger? » (première cause de réclamation, avenants, zone inondable) — https://lautorite.qc.ca/grand-public/assurance/assurance-habitation/degats-deau-comment-se-proteger
4. AMF, « Assurer son condo et son immeuble en copropriété » (deux polices, responsabilité civile minimale du copropriétaire) — https://lautorite.qc.ca/grand-public/assurance/assurance-habitation/assurer-son-condo-et-son-immeuble-en-copropriete
5. Bureau d'assurance du Canada (association d'assureurs), « Accès à l'assurance » (exigence des prêteurs, mécanisme d'accès à l'assurance habitation) — https://bac-quebec.qc.ca/fr/consommateurs/centre-d-information-sur-les-assurances/acces-a-l-assurance/
6. Bureau d'assurance du Canada (association d'assureurs), « How Home Insurance Rates are Set » (électricité, plomberie, toiture, poêles à bois, critères propres à chaque assureur) — https://www.ibc.ca/insurance-basics/home/how-home-insurance-rates-are-set
7. Infoassurance (Centre d'information sur les assurances, BAC), « Facteurs qui influencent la prime » (bâtiment, chauffage, sinistres, franchise) — https://infoassurance.ca/comprendre-l-assurance-habitation/assurer-votre-habitation/facteurs-qui-influencent-la-prime/
8. Infoassurance, « Assurer une maison ancienne » (maison d'avant 1940, statuts, dossier d'entretien, assureur précédent) — https://infoassurance.ca/comprendre-l-assurance-habitation/assurer-votre-habitation/assurer-une-maison-ancienne/
9. Infoassurance, « Assurer son chalet » (usage, conditions du contrat de propriétaire occupant) — https://infoassurance.ca/comprendre-l-assurance-habitation/assurer-votre-habitation/assurer-son-chalet/
10. Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC), « Assurance habitation » (location d'une partie, usage non déclaré, clause désignant le prêteur) — https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/assurance/habitation.html
11. Code civil du Québec, art. 2408 (déclaration du risque) et art. 2466 (aggravation du risque), LégisQuébec — https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991
12. Gouvernement du Québec (CEHQ), cartographie des zones inondables (référence donnée par l'AMF, à titre informatif) — https://www.cehq.gouv.qc.ca/zones-inond/rapports-carto.htm
13. Ministère de la Culture et des Communications, Répertoire du patrimoine culturel du Québec — https://www.patrimoine-culturel.gouv.qc.ca/rpcq/accueil.do?methode=afficher