Questions à poser en visite libre au Québec

En bref

Les questions à poser en visite libre portent sur l'historique du bâtiment, l'eau, les sinistres, le chauffage, les taxes et les documents disponibles. Posez-les au vendeur ou au courtier inscripteur, puis demandez les réponses importantes par écrit. Une réponse verbale ne remplace ni les déclarations du vendeur, ni une inspection préachat.

Une visite libre est une plage horaire où une propriété à vendre se visite sans rendez-vous, le plus souvent en présence du courtier inscripteur. Le courtier inscripteur est le courtier immobilier qui détient le contrat de courtage du vendeur. Trois interlocuteurs peuvent répondre à vos questions, chacun avec un rôle différent.

• Le courtier inscripteur. Il représente les intérêts du vendeur, mais la profession est encadrée au Québec : il doit traiter tout acheteur avec équité et vérifier les renseignements qu'il fournit au public, comme le montant des taxes. Vous pouvez lui poser toutes vos questions factuelles sur la propriété.
• Le vendeur, s'il est présent. Il connaît l'historique vécu de la propriété : travaux, dégâts d'eau, voisinage. Ses réponses importantes devraient se retrouver dans ses déclarations écrites.
• Votre propre courtier. S'il vous représente par un contrat de courtage, il vous doit loyauté, conseil et vérification. Au Québec, un même courtier ne peut pas représenter à la fois le vendeur et vous dans la même transaction résidentielle.

Un conseil de prudence : le courtier inscripteur travaille pour le vendeur. Posez-lui vos questions sur la propriété, mais gardez pour vous votre budget maximal et votre degré d'empressement.

Quelles questions poser sur l'historique et les rénovations ?

L'historique des travaux révèle l'entretien réel de la propriété et la qualité de leur exécution. Posez ces questions pendant la visite libre :

• Quels travaux majeurs ont été faits, et en quelle année ? — Pourquoi : toiture, fenêtres, plomberie et électricité ont des durées de vie limitées; les années permettent de prévoir les prochains remplacements.
• Des factures et des garanties sont-elles disponibles ? — Pourquoi : une facture d'entrepreneur confirme qui a fait le travail et permet de faire valoir une garantie encore valide.
• Des permis ont-ils été obtenus pour les agrandissements ou le sous-sol aménagé ? — Pourquoi : des travaux sans permis peuvent poser des problèmes de conformité et compliquer la revente.
• Quels travaux le propriétaire a-t-il faits lui-même ? — Pourquoi : l'autoconstruction n'est pas un défaut en soi, mais elle mérite un regard plus attentif de l'inspecteur, surtout en électricité et en plomberie.
• En quelle année la propriété a-t-elle été achetée par le vendeur actuel ? — Pourquoi : un propriétaire récent connaît mal l'historique; les réponses « je ne sais pas » seront plus nombreuses et les vérifications documentaires plus importantes.

Quelles questions poser sur l'eau : infiltrations, refoulements et drainage ?

L'eau est la première cause de dommages coûteux dans une habitation, et son historique ne se voit pas toujours en visite. Posez ces questions :

• Y a-t-il déjà eu une infiltration d'eau au sous-sol ou par la toiture ? — Pourquoi : une infiltration « réglée » peut revenir; vous voudrez la date, la cause et la preuve de la réparation.
• Y a-t-il déjà eu un refoulement d'égout ? — Pourquoi : un refoulement passé oriente vers des vérifications sur le clapet antiretour et le réseau du secteur.
• Le secteur a-t-il déjà été inondé ? — Pourquoi : la localisation en zone inondable influence l'assurance habitation et le financement; votre notaire et la municipalité peuvent le confirmer.
• Quel âge a le drain de fondation (drain français), et a-t-il été inspecté ou nettoyé ? — Pourquoi : un drain en fin de vie ou colmaté, par exemple par l'ocre ferreuse, se remplace à grands frais.
• Y a-t-il un puisard et une pompe de puisard, et la pompe a-t-elle une alimentation de secours ? — Pourquoi : une pompe de puisard qui tombe en panne pendant une panne de courant peut inonder un sous-sol fini.

Quelles questions poser sur les sinistres et les réclamations d'assurance ?

Les sinistres passés renseignent sur les faiblesses du bâtiment et sur ce qui attend votre assureur. Posez ces questions :

• Des réclamations d'assurance ont-elles été faites pour cette propriété ? — Pourquoi : la nature des réclamations (eau, feu, vent) pointe les composantes à examiner de près.
• Un incendie ou un dégât majeur est-il déjà survenu ? — Pourquoi : un sinistre important laisse des réparations dont vous voudrez connaître l'ampleur et l'exécutant.
• La propriété est-elle assurable aux conditions habituelles ? — Pourquoi : certains éléments, comme un filage ancien ou un vieux réservoir d'huile, amènent des exigences d'assureur; mieux vaut le savoir avant la promesse d'achat.

Les sinistres connus du vendeur ont leur place dans ses déclarations écrites. Une réponse verbale rassurante pendant la visite libre ne vous protège pas; le formulaire signé, oui.

Quelles questions poser sur le chauffage et les coûts d'énergie ?

Le mode de chauffage influence vos coûts mensuels, votre assurance et d'éventuels travaux de conversion. Posez ces questions :

• Quel est le mode de chauffage principal, et quel âge ont les appareils ? — Pourquoi : un appareil en fin de vie est un remplacement à budgéter dès la première année.
• À combien s'élèvent les coûts annuels d'électricité et de chauffage ? — Pourquoi : les relevés des douze derniers mois donnent un portrait concret; une maison mal isolée se trahit par ses factures.
• La propriété est-elle, ou a-t-elle déjà été, chauffée au mazout ? — Pourquoi : le Québec retire progressivement le chauffage au mazout; depuis la fin de 2023, un appareil au mazout ne peut plus être remplacé par un appareil à combustible fossile. Un réservoir actuel, retiré ou enfoui soulève des questions d'assurance et d'environnement : le guide sur le réservoir d'huile détaille quoi vérifier et quels documents exiger.
• Y a-t-il un foyer ou un poêle à bois, et a-t-il été inspecté ? — Pourquoi : les assureurs posent des questions précises sur les appareils à combustion; un ramonage et une installation conformes facilitent l'assurance.

Quelles questions poser sur les taxes et les frais liés à l'achat ?

Les taxes et les droits de mutation s'ajoutent au prix d'achat et se vérifient facilement. Posez ces questions :

• À combien s'élèvent les taxes municipales et scolaires annuelles ? — Pourquoi : ces montants entrent dans votre budget mensuel et dans le calcul de votre capacité d'emprunt; le courtier doit fournir des chiffres vérifiés.
• Quelle est l'évaluation municipale, et de quand date le rôle ? — Pourquoi : au Québec, le droit de mutation immobilière se calcule sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande; une évaluation supérieure au prix augmente la facture.
• Des travaux municipaux ou une taxe de secteur sont-ils prévus ? — Pourquoi : une réfection de rue ou d'aqueduc peut s'accompagner d'une taxe d'amélioration locale pendant plusieurs années.

Le droit de mutation immobilière, souvent appelé « taxe de bienvenue », est payé par l'acheteur à la municipalité après le transfert. Pour les règles de calcul et les cas d'exonération, votre notaire reste la bonne ressource.

Quels documents demander pendant ou après la visite libre ?

Les documents écrits valent plus que toutes les réponses verbales d'une visite libre. Demandez ceux-ci au courtier inscripteur :

• La fiche descriptive détaillée — Pourquoi : elle engage davantage que la version abrégée des sites d'annonces et liste les inclusions.
• Les déclarations du vendeur sur l'immeuble — Pourquoi : ce formulaire obligatoire avec un courtier consigne ce que le vendeur connaît de l'état et de l'historique de la propriété. Le guide sur la déclaration du vendeur explique comment lire chaque section et repérer les réponses à creuser.
• Le certificat de localisation — Pourquoi : ce document d'arpenteur-géomètre montre les limites du terrain, les servitudes et les empiétements. Le guide sur le certificat de localisation détaille sa durée de validité et qui paie sa mise à jour.
• Les rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs — Pourquoi : un rapport d'inspection prévente, un test de pyrite ou une expertise de fissure déjà faits doivent être déclarés; les lire avant votre offre évite les surprises.
• Les comptes de taxes récents et les relevés d'énergie — Pourquoi : des chiffres réels remplacent les estimations.

Quelles questions poser pour un condo ?

Pour un condo, la santé financière et documentaire du syndicat de copropriété compte autant que l'unité elle-même. Posez ces questions pendant la visite libre :

• Quels sont les frais de condo mensuels, et que couvrent-ils ? — Pourquoi : des frais très bas peuvent signaler un fonds de prévoyance sous-financé plutôt qu'une bonne affaire.
• Le fonds de prévoyance est-il suffisant, et une étude du fonds existe-t-elle ? — Pourquoi : le fonds de prévoyance est la réserve du syndicat pour les réparations majeures des parties communes; s'il est insuffisant, des cotisations spéciales suivent.
• Des travaux majeurs ont-ils été votés ou sont-ils discutés ? — Pourquoi : des travaux votés avant votre achat peuvent se traduire par une cotisation spéciale payable par vous.
• Puis-je obtenir la déclaration de copropriété, les états financiers et les procès-verbaux récents ? — Pourquoi : les procès-verbaux des assemblées révèlent les infiltrations, les litiges et les décisions reportées; le syndicat tient un registre que l'acheteur sérieux fait examiner.
• Un carnet d'entretien existe-t-il ? — Pourquoi : la réforme québécoise de la copropriété prévoit un carnet d'entretien de l'immeuble; son contenu renseigne sur le suivi réel des composantes communes.

L'achat en copropriété a ses propres règles et vérifications : le guide sur l'achat d'une copropriété couvre la déclaration, les parties communes et privatives. Le guide sur le condo et le carnet d'entretien explique quoi chercher dans les documents du syndicat.

Quelles questions poser pour un plex ?

Pour un plex, les baux en cours dictent vos revenus et vos obligations dès le jour de l'achat. Au Québec, la vente d'un immeuble ne met pas fin aux baux : le nouveau propriétaire acquiert les droits et les obligations du vendeur envers les locataires. Posez ces questions :

• Quels sont les loyers actuels, et quelles sont les dates de fin des baux ? — Pourquoi : les baux signés déterminent vos revenus réels; les loyers annoncés doivent correspondre aux baux.
• Des avis de modification ou d'augmentation ont-ils été envoyés, et des dossiers sont-ils ouverts au Tribunal administratif du logement ? — Pourquoi : un litige en cours ou un refus d'augmentation vous suit après l'achat.
• Que comprennent les baux : chauffage, électricité, stationnement, électroménagers ? — Pourquoi : des services inclus réduisent le revenu net et vous obligent envers les locataires.
• Puis-je visiter tous les logements, y compris les sous-sols et les espaces communs ? — Pourquoi : un logement inaccessible à la visite et à l'inspection est une zone d'ombre dans votre décision.
• Y a-t-il des loyers impayés ou des ententes verbales avec des locataires ? — Pourquoi : les ententes non écrites sont difficiles à prouver et peuvent vous lier malgré tout.

Quelles questions poser sur les inclusions et les exclusions ?

Les inclusions sont les biens vendus avec la propriété, et les exclusions, ceux que le vendeur emporte. Les malentendus sur ce point sont fréquents et évitables. Posez ces questions :

• Quels appareils et équipements sont inclus : électroménagers, luminaires, tringles, cabanon, thermopompe ? — Pourquoi : seuls les éléments écrits dans la promesse d'achat vous sont garantis.
• Des équipements sont-ils loués plutôt que possédés, comme le chauffe-eau ou le système d'alarme ? — Pourquoi : un contrat de location se transfère souvent à l'acheteur avec ses paiements mensuels.
• Les inclusions fonctionnent-elles, et resteront-elles en place telles quelles ? — Pourquoi : un lave-vaisselle inclus mais défectueux se négocie avant la signature, pas après.

Que pouvez-vous observer vous-même pendant la visite, sans outil ?

Vos yeux et votre nez repèrent déjà beaucoup pendant une visite libre, sans aucun équipement. Ces observations nourrissent vos questions et guident l'inspection à venir :

• cernes, taches ou peinture fraîche localisée aux plafonds et au bas des murs du sous-sol;
• odeur d'humidité ou de moisi au sous-sol, dans les garde-robes et sous les éviers;
• fissures dans les fondations, les murs et autour des cadres de portes, et portes qui ferment mal;
• état visible de la toiture, des gouttières, des solins et du revêtement extérieur;
• pente du terrain vers la maison et descentes de gouttières qui déversent au pied des fondations;
• âge apparent du panneau électrique, du chauffe-eau et des appareils de chauffage, souvent indiqué sur leur étiquette;
• fenêtres embuées entre les vitres, signe de verre thermos défaillant;
• plancher qui craque fortement, s'incline ou rebondit par endroits.

Notez ce que vous voyez et photographiez si on vous y autorise. Ces indices ne sont pas des diagnostics : ils deviennent des points à faire examiner.

Qu'est-ce qu'une réponse verbale ne remplace pas ?

Une réponse donnée de vive voix pendant une visite libre n'a pas la valeur d'un document signé. Deux protections écrites restent essentielles, peu importe la qualité des échanges.

Les déclarations du vendeur consignent par écrit ce que le vendeur connaît de sa propriété et engagent sa responsabilité. Ce formulaire est obligatoire au Québec lorsque le vendeur d'un immeuble résidentiel de moins de cinq logements est représenté par un courtier, et il s'annexe à la promesse d'achat. Si une réponse verbale importante ne s'y trouve pas, demandez qu'elle y soit ajoutée.

L'inspection préachat, elle, fait examiner les composantes visibles par une personne qui n'a aucun intérêt dans la vente. Certains acheteurs la font même avant de déposer leur offre quand le marché bouscule les délais : le guide sur l'inspection avant offre compare les deux approches.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat est un examen visuel et non destructif des composantes visibles et accessibles : structure apparente, toiture, plomberie, électricité, chauffage, ventilation, intérieur et extérieur. Elle met à l'épreuve les réponses reçues en visite libre : une infiltration « réglée », un drain « refait » ou un filage « aux normes » laissent des traces qu'un inspecteur sait chercher.

L'inspection ne vérifie toutefois pas ce qui est caché ou ce qui exige une analyse. Elle n'ouvre pas les murs, ne teste pas la composition des matériaux, ne caractérise pas le remblai et ne vérifie pas les registres d'une copropriété ni les baux d'un plex. Ces vérifications relèvent d'expertises spécialisées, de votre notaire ou de votre conseiller juridique.

Les réponses obtenues en visite libre servent donc à trois choses : orienter l'inspection, exiger les bons documents et rédiger une promesse d'achat avec les bonnes conditions.

Références

• Encadrement des courtiers immobiliers : Loi sur le courtage immobilier, appliquée par l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui impose des formulaires obligatoires, dont « Déclarations du vendeur sur l'immeuble ».
• Droit de mutation : Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, qui oblige chaque municipalité du Québec à percevoir un droit sur le transfert d'un immeuble, calculé par tranches indexées annuellement.
• Baux et vente d'un immeuble : Code civil du Québec, règles du bail de logement appliquées par le Tribunal administratif du logement (TAL); la vente ne met pas fin aux baux en vigueur.
• Copropriété : Code civil du Québec et réforme issue du projet de loi 16 (adopté en décembre 2019), qui prévoit notamment le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance.
• Chauffage au mazout : Règlement sur les appareils de chauffage au mazout (Québec), qui interdit depuis le 31 décembre 2023 d'installer un appareil au mazout ou de le remplacer par un appareil à combustible fossile dans un bâtiment existant.

Questions fréquentes

Peut-on déposer une promesse d'achat le jour même d'une visite libre ?

Oui, rien ne l'empêche, mais la vitesse ne doit pas sacrifier vos protections. Une promesse d'achat rédigée le jour même peut inclure les conditions habituelles : financement, inspection préachat et examen des documents. Si vous êtes représenté, votre courtier prépare le formulaire et les clauses. Prenez le temps de lire les déclarations du vendeur avant de signer, même dans un marché rapide.

Le courtier inscripteur peut-il devenir mon courtier pour cette maison ?

Non. Au Québec, un même courtier ne peut pas représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans une transaction résidentielle. Le courtier inscripteur reste lié au vendeur; il doit toutefois vous traiter équitablement et répondre honnêtement à vos questions. Si vous souhaitez être représenté, mandatez un autre courtier par un contrat de courtage achat, ou consultez vos propres conseillers.

Le vendeur est-il obligé de répondre à mes questions en visite ?

Personne ne peut forcer une réponse verbale pendant une visite libre. En revanche, le vendeur a l'obligation d'agir de bonne foi et de divulguer les facteurs importants qu'il connaît, notamment dans ses déclarations écrites lorsqu'un courtier l'exige. Une question restée sans réponse en visite devient une vérification à mettre par écrit dans votre promesse d'achat ou à confier à votre inspecteur.

Que faire si la propriété est vendue sans courtier ?

Les mêmes questions s'appliquent, mais sans l'encadrement des formulaires obligatoires du courtage. Demandez tout par écrit : historique, sinistres, travaux, taxes. Le formulaire de déclarations du vendeur reste fortement recommandé même sans courtier; vous pouvez demander au vendeur de le remplir. Entourez-vous : votre notaire vérifie les titres et les documents, et l'inspection préachat garde toute son importance.

Dois-je révéler mon budget au courtier inscripteur ?

Rien ne vous y oblige, et la prudence suggère de ne pas le faire. Le courtier inscripteur a un devoir de loyauté envers le vendeur : ce que vous lui confiez peut servir la négociation de l'autre partie. Limitez-vous aux questions sur la propriété et aux informations nécessaires pour une visite ou une offre. Vos stratégies de prix se discutent avec votre propre courtier ou vos conseillers.

Combien de visites faire avant une promesse d'achat ?

Il n'existe pas de nombre obligatoire, mais une seule visite libre suffit rarement pour une décision de cette ampleur. Une deuxième visite, idéalement sur rendez-vous et à un autre moment de la journée, permet de vérifier la lumière, le bruit, la circulation et les réponses reçues. Si le vendeur accepte, visiter pendant ou après une pluie en dit long sur le drainage.

Les réponses du courtier inscripteur engagent-elles le vendeur ?

Le courtier inscripteur doit vérifier les renseignements qu'il fournit au public et agir avec intégrité; il engage sa responsabilité professionnelle. La protection la plus solide pour vous reste toutefois l'écrit : déclarations du vendeur, fiche descriptive, documents annexés à la promesse d'achat. En cas de doute sur une réponse reçue, demandez la source du renseignement ou le document qui l'appuie.

Réserver une inspection

Vos questions de visite ont trouvé leurs premières réponses : une inspection préachat permet de les confronter à l'état réel du bâtiment.

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Liens internes

• Vices cachés : ce que le vendeur doit déclarer — outil 15
• Inspecter un condo et lire le carnet d'entretien — outil 11
• Le vendeur refuse l'inspection : vos options au Québec — outil 32
• Réservoir d'huile : quoi vérifier avant d'acheter — outil 27

Ce guide est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique, financier ou professionnel. Pour toute question sur vos droits ou vos obligations, consultez un notaire, un avocat ou le spécialiste concerné.

Dernière mise à jour : 11 octobre 2026

Sources

1. Le rôle du courtier immobilier, Éducaloi, https://educaloi.qc.ca/capsules/role-courtier-immobilier, consulté le 8 octobre 2026.
2. Devoirs et obligations déontologiques du courtier immobilier au Québec, Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), via Protégez-Vous, https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/devoirs-et-obligations-deontologiques-du-courtier-immobilier-au-quebec, consulté le 8 octobre 2026.
3. Déclarations du vendeur sur l'immeuble (formulaire obligatoire DV), Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), https://oaciq.com/media/badfjazf/declarations-vendeur.pdf, consulté le 8 octobre 2026.
4. Réduisez les risques : faites inspecter!, Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), via Protégez-Vous, https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/reduisez-les-risques-faites-inspecter, consulté le 8 octobre 2026.
5. Droits sur les mutations immobilières, Gouvernement du Québec (Québec.ca), https://www.quebec.ca/gouvernement/gestion-municipale/finances-fiscalite-municipales/fiscalite/droits-mutations-immobilieres, consulté le 8 octobre 2026.
6. Condo : ce qu'il faut savoir avant d'acheter, Chambre des notaires du Québec, via Protégez-Vous, https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/condo-ce-qu-il-faut-savoir-avant-d-acheter, consulté le 8 octobre 2026.
7. Vous vivez en copropriété : vous aurez un meilleur accès à l'information détenue par le syndicat, Chambre des notaires du Québec, via Protégez-Vous, https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/vous-vivez-en-copropriete-vous-aurez-un-meilleur-acces-a-l-information-detenue-par-le-syndicat, consulté le 8 octobre 2026.
8. Fiche de renseignements sur le Québec (Logements en copropriété — guide de l'acheteur), Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), https://cmhc-schl.gc.ca/consommateurs/acheter-une-maison/guides-dachat/logements-en-copropriete--guide-de-lacheteur/fiches-de-renseignements-provinciales-et-territoriales/fiche-de-renseignements-sur-le-quebec, consulté le 8 octobre 2026.
9. Acquérir un immeuble à logements, Tribunal administratif du logement (Gouvernement du Québec), https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/Acquerir.pdf, consulté le 8 octobre 2026.
10. Aide financière pour le retrait d'un chauffage au mazout, Gouvernement du Québec (Québec.ca), https://www.quebec.ca/habitation-territoire/chauffage-consommation-energie/aide-financiere-renovation-ecoenergetique/chauffez-vert-mazout-propane/a-propos, consulté le 8 octobre 2026.