Vice caché découvert après l'achat : quoi faire, dans quel ordre

En bref. Quand un vice caché est découvert après l'achat, il faut documenter le problème, limiter les dommages, puis dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable. Le vendeur doit pouvoir constater le vice avant les travaux correctifs, sauf urgence. Selon Éducaloi, la poursuite doit être intentée dans les trois ans suivant la découverte du vice [1].

Mis à jour le 11 octobre 2026

Le problème découvert est-il un vice caché ?

Un vice caché est, en résumé, un défaut grave, non apparent, qui existait avant la vente et que l'acheteur ignorait. Les critères et les obligations du vendeur sont détaillés dans notre guide Vices cachés : ce que le vendeur doit déclarer (15).

Seul un tribunal peut décider qu'un problème est un vice caché. Une consultation avec un avocat sert à évaluer votre situation avant d'engager des frais ; Éducaloi recommande de consulter un avocat ou un notaire avant d'agir contre le vendeur [1].

Quelles sont les étapes après la découverte d'un vice caché ?

Documenter le problème dès la découverte. Prenez des photos et des vidéos datées, notez la date de découverte et les circonstances. Cette date compte, car le délai de dénonciation et celui de la poursuite partent de la découverte [1].
Limiter les dommages, sans réparer le vice. Coupez l'eau, bâchez, pompez : ce sont des mesures conservatoires. Éducaloi admet des réparations sans avis préalable seulement si le vice est dangereux ou risque de causer des dommages sérieux ou la perte du bâtiment [1].
Dénoncer le vice par écrit au vendeur. L'avis écrit au vendeur est obligatoire [1]. Il doit être envoyé dans un délai raisonnable, apprécié au cas par cas.
Laisser le vendeur constater. Avant toute réparation à vos frais, le vendeur doit pouvoir vérifier l'existence et la gravité du vice, voir les dommages, puis réparer ou remplacer [1].
Faire expertiser. Un expert établit la cause, l'ancienneté et la gravité du problème, et chiffre les travaux.
Conserver les preuves matérielles. Gardez les matériaux retirés, les factures, les soumissions et les échanges avec le vendeur.
Envoyer une mise en demeure, au besoin. Elle précise vos demandes et fixe un délai de réponse ; elle est un préalable à une action en justice [1].
Choisir un recours. Entente à l'amiable, médiation, Division des petites créances ou tribunal selon le montant [1][4].

Chaque étape engage vos droits : faites valider votre démarche par un avocat.

Étape	Pourquoi elle compte	Repère de délai	Qui consulter
Documenter	Fixe la date de découverte	Dès la découverte	—
Mesures conservatoires	Limite les dommages sans détruire la preuve	Immédiatement	Assureur, entrepreneur
Dénonciation écrite	Obligatoire pour garder le recours	Délai raisonnable	Avocat
Constat par le vendeur	Évite de perdre le droit au remboursement des travaux	Avant les travaux	Avocat
Expertise	Prouve la cause et l'ancienneté	Avant les travaux	Expert du domaine
Mise en demeure	Préalable à la poursuite	Délai de réponse : 10 jours en général [2]	Avocat
Poursuite	Dernier recours	3 ans après la découverte [1]	Avocat

Peut-on faire les travaux avant de dénoncer un vice caché ?

Non, sauf urgence : réparer avant que le vendeur ait pu constater le vice peut vous faire assumer seul le coût des travaux. Éducaloi conseille de ne pas commencer les réparations vous-même si vous ne voulez pas en payer les frais, à moins qu'elles soient urgentes [1].

L'urgence, au sens d'Éducaloi, vise un vice dangereux ou qui menace de causer des dommages sérieux ou la perte du bâtiment [1]. Même dans ce cas, photographiez avant, pendant et après, conservez les pièces retirées et avisez le vendeur le plus tôt possible.

Quel est le délai pour dénoncer un vice caché au Québec ?

La dénonciation doit être faite par écrit dans un délai raisonnable, qui laisse le temps de cerner le vice et d'en mesurer la gravité. Éducaloi indique qu'un délai de six mois à un an est généralement jugé raisonnable [1].

Un délai plus long peut être accepté dans des cas exceptionnels, par exemple un vice qui ne se manifeste qu'à certaines saisons [1]. Une infiltration qui n'apparaît qu'au dégel du printemps en est un exemple typique. Comme le délai s'apprécie au cas par cas, mieux vaut dénoncer dès que le vice est cerné, après avis d'un avocat.

Que doit contenir la lettre de dénonciation d'un vice caché ?

La lettre de dénonciation doit être écrite et décrire le vice découvert. Éducaloi n'impose pas d'autre contenu [1]. En pratique, y figurent la date de découverte, la description du problème, des photos et l'invitation au vendeur à venir constater.

Pour garder une preuve de réception, envoyez la lettre par courrier recommandé ou par huissier, et conservez le récépissé [2]. Viveam ne fournit pas de modèle de lettre : le gouvernement du Québec publie un modèle de mise en demeure à titre d'exemple sur sa page consacrée aux petites créances [2].

Quelle est la différence entre la dénonciation et la mise en demeure ?

La dénonciation informe le vendeur du vice ; la mise en demeure exige qu'il corrige la situation dans un délai précis. Le gouvernement du Québec précise que, dans un litige de vices cachés, une mise en demeure peut tenir lieu d'avis écrit au vendeur [2].

La mise en demeure décrit le vice, énonce vos demandes au titre de la garantie et fixe un délai de réponse [1]. Elle porte la mention « Sous toutes réserves » et les mots « mise en demeure » ; un délai de 10 jours est normalement considéré comme raisonnable [2]. L'envoyer n'oblige pas à poursuivre ensuite [2].

Quel expert consulter, et qui le paie ?

L'expert à consulter dépend du problème : un ingénieur en structure pour une fondation, un expert en bâtiment pour une infiltration, un laboratoire pour un test de pyrite. Aux petites créances, Éducaloi donne l'exemple d'un inspecteur en bâtiment venu expliquer un vice caché et les réparations requises [9].

Le rapport d'expert est une pièce de preuve. Aux petites créances, les documents originaux doivent être déposés au moins 30 jours avant le procès [9]. Les sources officielles consultées ne précisent pas qui assume les frais d'expertise au final : posez la question à votre avocat.

Quels sont les recours possibles ?

Entente à l'amiable. Le vendeur peut accepter de réparer ou de payer. Éducaloi rappelle qu'une entente doit être mise par écrit et qu'elle constitue un contrat à respecter [1].

Médiation. Un médiateur aide les parties à trouver une solution. Aux petites créances, la médiation est gratuite jusqu'à 3 heures et obligatoire pour les réclamations de 5 000 $ et moins [6].

Division des petites créances de la Cour du Québec. Elle entend les réclamations jusqu'au plafond indiqué en encadré. Un avocat peut vous aider à préparer le dossier, mais pas plaider pour vous [8]. Le jugement y est définitif et sans appel [7].

Cour du Québec et Cour supérieure. Au-delà du plafond des petites créances, le tribunal compétent dépend du montant réclamé [4]. Un avocat vous représente alors devant le tribunal.

Quelles situations changent les démarches ?

Vente sans garantie légale. Si l'acte exclut la garantie contre les vices cachés ou si l'achat est fait à vos risques et périls, vous pourriez n'avoir aucun recours contre le vendeur [1]. L'OACIQ précise que cette exclusion ne protège pas le vendeur qui cache délibérément un vice [10] ; voyez Le vendeur refuse l'inspection (32).

Maison neuve. Un bâtiment neuf couvert par le plan de garantie administré par GCR (Garantie de construction résidentielle) est protégé contre les vices cachés pendant trois ans après la réception [11]. Les vices majeurs de conception, de construction ou du sol sont couverts cinq ans après la fin des travaux [11] ; la réclamation est décrite dans Inspecter une maison neuve (33).

Condo. Un vice dans les parties communes relève du syndicat de copropriété, qui doit tenir le carnet d'entretien de ces parties [13]. Avisez le syndicat en plus du vendeur, et voyez Inspecter un condo et lire le carnet d'entretien (11).

Anciens propriétaires. Les sources officielles consultées ne détaillent pas les recours contre un propriétaire antérieur au vendeur. Cette question relève d'un avocat.

Cas particuliers au Québec

Pyrite. Le diagnostic de la pyrite exige une analyse en laboratoire, qui sert aussi de preuve de la cause du soulèvement. Les signes et les tests sont expliqués dans Pyrite (25).

Ocre ferreuse. L'OACIQ rapporte que des tribunaux ont déjà jugé que l'ocre ferreuse touchait l'immeuble de façon importante [10]. Le diagnostic et les solutions sont dans notre guide Ocre ferreuse (24).

Infiltration au dégel. Un vice qui n'apparaît qu'au printemps peut justifier un délai de dénonciation plus long, selon Éducaloi [1]. Notez quand même la date de la première manifestation.

Plex. Si des locataires sont touchés, gardez une trace de leurs plaintes et des dommages dans les logements ; ces éléments s'ajoutent à votre preuve.

L'assurance habitation couvre-t-elle un vice caché ?

L'assurance habitation de base ne couvre généralement pas les dommages graduels. CAA-Québec cite l'usure, la pourriture, la moisissure et les infiltrations d'eau lentes ou répétées, même si le propriétaire les ignorait [12].

Les mouvements du sol, dont l'affaissement et le cycle gel-dégel, sont aussi exclus des polices de base [12]. Appelez votre assureur avec vos photos : lui seul peut dire si un sinistre soudain lié au vice est couvert.

À quoi sert le rapport d'inspection préachat après coup ?

Le rapport d'inspection préachat montre ce qui était visible le jour de l'inspection. Il aide donc à établir qu'un problème n'était pas apparent, sans garantir l'issue d'un recours. Pour relire ses constats et ses réserves, voyez Que veut dire mon rapport d'inspection (12).

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat est un examen visuel et non destructif des éléments accessibles. Un vice caché peut donc lui échapper, par définition.

Derrière les surfaces. La Chambre des notaires du Québec note que des défauts non visibles lors de l'inspection peuvent apparaître à l'ouverture des murs, planchers ou plafonds [14].
Sous le sol et dans les drains. Pyrite, ocre ferreuse et drains colmatés exigent des tests ou une caméra, que l'inspecteur recommande quand il voit des indices [10].
Selon la saison. Une infiltration qui se produit au dégel peut être invisible lors d'une visite en été.

Pour la preuve, le rapport décrit ce qui était apparent : un problème absent du rapport, mais visible aujourd'hui, peut aider à montrer son caractère caché. Seul l'expert et, au final, le tribunal établiront son ancienneté.

Références

Code civil du Québec : garantie de qualité du vendeur (art. 1726 et suivants) ; dénonciation écrite dans un délai raisonnable (art. 1739) ; prescription de trois ans (art. 2925) [1].

Prescription : trois ans à partir de la découverte du vice, et non de la date d'achat [1].

Division des petites créances de la Cour du Québec : plafond de 15 000 $, sans les intérêts ; une réclamation peut être réduite pour respecter ce plafond [3].

Tribunal selon le montant : Cour du Québec de 15 000,01 $ à 74 999,99 $ ; au choix de 75 000 $ à 99 999,99 $ ; Cour supérieure à partir de 100 000 $ [4].

Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (GCR) : vices cachés, 3 ans après la réception ; vices majeurs, 5 ans après la fin des travaux [11].

Coûts (frais judiciaires, petites créances, personne physique, 2026) [5]

Réclamation de 0,01 $ à 5 000 $ : 121 $

De 5 000,01 $ à 10 000 $ : 223 $

De 10 000,01 $ à 15 000 $ : 241 $

Médiation aux petites créances : gratuite jusqu'à 3 heures [6]

FAQ

Le vendeur est-il responsable s'il ne connaissait pas le vice ?

En principe, oui. Éducaloi explique que le vendeur est responsable d'un vice caché grave qui ne pouvait pas être détecté lors de l'achat. Sa bonne foi ne l'exonère donc pas de la garantie de qualité. Ce qui change selon qu'il connaissait ou non le vice, c'est l'étendue de ce qu'on peut lui réclamer : seul un avocat peut l'évaluer dans votre cas.

Le vendeur doit-il pouvoir visiter la maison après la dénonciation ?

Oui. Avant que vous fassiez les réparations à vos frais, le vendeur doit avoir l'occasion de vérifier l'existence et la gravité du vice, de voir les dommages et de réparer ou remplacer l'élément défectueux. Proposez des dates par écrit et gardez une trace de ses réponses ou de son silence, car ces échanges font partie de votre dossier.

Puis-je réclamer plus de 15 000 $ aux petites créances ?

Non. Le plafond de la Division des petites créances est de 15 000 $, sans compter les intérêts. Vous pouvez réduire votre réclamation pour respecter ce plafond, en l'indiquant dans votre demande, mais vous renoncez alors à l'excédent. Au-delà, la cause va à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure, selon le montant.

Puis-je être représenté par un avocat aux petites créances ?

Pas devant le juge. Selon Éducaloi, un avocat peut vous aider à préparer votre dossier, mais vous devez vous présenter et plaider seul. Le jugement rendu par la Division des petites créances est définitif et sans appel. Il vaut donc la peine de bien préparer la preuve, dont le rapport d'expert, avant l'audience.

Combien de temps ai-je pour poursuivre le vendeur ?

Selon Éducaloi, vous avez trois ans pour intenter la poursuite, à partir de la découverte du vice et non de la date d'achat. Ce délai est distinct de celui de la dénonciation, qui doit être faite dans un délai raisonnable. Une dénonciation tardive peut compromettre le recours même si les trois ans ne sont pas écoulés.

La médiation est-elle obligatoire pour un vice caché ?

Aux petites créances, la médiation est obligatoire pour les réclamations de 5 000 $ et moins, sans compter les intérêts. Au-delà, elle reste volontaire. Elle est gratuite, le ministère de la Justice payant le médiateur jusqu'à 3 heures. Une entente conclue en médiation doit être mise par écrit et devient un contrat à respecter.

Que faire si le vendeur ne répond pas à la mise en demeure ?

Le silence du vendeur après le délai fixé vous laisse libre de choisir un recours : médiation, petites créances ou tribunal selon le montant. La mise en demeure n'oblige pas à poursuivre. Conservez la preuve de réception du courrier recommandé ou le procès-verbal de l'huissier, et consultez un avocat sur la suite à donner.

Mon assureur peut-il payer les réparations pendant le litige ?

Rarement pour le vice lui-même. CAA-Québec indique que les dommages graduels, comme les infiltrations lentes, la moisissure et la pourriture, ne sont pas couverts par une assurance habitation de base. Un sinistre soudain peut l'être. Déclarez le problème à votre assureur, avec photos, et demandez-lui par écrit ce que votre police couvre.

Avant d'acheter votre prochaine propriété

Une inspection préachat documente ce qui était visible avant la vente. Réserver une inspection

Liens internes

Cette page donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Elle ne se prononce sur aucun cas. Pour évaluer votre situation, consultez un avocat, ou un notaire pour les questions liées à l'acte de vente. Mise à jour : 11 octobre 2026.

Sources

« Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble », Éducaloi, modifié le 18 mai 2020. https://educaloi.qc.ca/capsules/etapes-a-suivre-en-cas-de-vice-cache-dans-un-immeuble/ (consulté le 11 octobre 2026)
« Mise en demeure », Petites créances, Gouvernement du Québec, mis à jour le 20 octobre 2025. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/poursuivre/etapes-demande/mise-en-demeure (consulté le 11 octobre 2026)
« Somme maximale pouvant être réclamée », Petites créances, Gouvernement du Québec, mis à jour le 20 octobre 2025. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/poursuivre/somme-maximale (consulté le 11 octobre 2026)
« Quel tribunal jugera votre cause », Gouvernement du Québec, mis à jour le 20 octobre 2025. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/systeme-judiciaire/processus-judiciaire/proces-civil/quel-tribunal-jugera-votre-cause (consulté le 11 octobre 2026)
« Tarif des frais judiciaires – Petites créances », Gouvernement du Québec, mis à jour le 14 avril 2026. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/systeme-judiciaire/tarif-frais-judiciaires/petites-creances (consulté le 11 octobre 2026)
« Médiation aux petites créances », Gouvernement du Québec, mis à jour le 22 avril 2026. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/mediation-arbitrage-petites-creances/mediation-obligatoire (consulté le 11 octobre 2026)
« Le jugement aux petites créances », Gouvernement du Québec, mis à jour le 25 mai 2026. https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/jugement/a-propos (consulté le 11 octobre 2026)
« La Cour des petites créances : un tribunal accessible », Éducaloi, mis à jour le 2 février 2026. https://educaloi.qc.ca/capsules/la-cour-des-petites-creances-un-tribunal-accessible/ (consulté le 11 octobre 2026)
« La preuve aux petites créances », Éducaloi, mis à jour le 6 mai 2025. https://educaloi.qc.ca/capsules/preuve-aux-petites-creances/ (consulté le 11 octobre 2026)
« L'inspection en bâtiment et les responsabilités du courtier immobilier », OACIQ, mis à jour le 27 février 2025. https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/linspection-en-batiment-et-les-responsabilites-du-courtier-immobilier/ (consulté le 11 octobre 2026)
« Les protections qui s'appliquent », Garantie de construction résidentielle (GCR), modifié le 4 mars 2025. https://www.garantiegcr.com/fr/acheteur/les-protections-qui-sappliquent/ (consulté le 11 octobre 2026)
« 5 dommages jamais couverts par les assureurs. Les connaissez-vous? », CAA-Québec, 21 novembre 2024. https://www.caaquebec.com/fr/conseils/assurer-une-propriete/5-dommages-jamais-couverts-par-les-assureurs-les-connaissez-vous (consulté le 11 octobre 2026)
« Règles en matière de gestion des copropriétés divises », Gouvernement du Québec, mis à jour le 22 mai 2026. https://www.quebec.ca/habitation-territoire/achat-vente/condos-coproprietes/mesures-coproprietes (consulté le 11 octobre 2026)
« Mémoire – Consultation publique sur l'encadrement des courtiers immobiliers », Chambre des notaires du Québec, ministère des Finances du Québec, 2021. https://www.finances.gouv.qc.ca/documents/Consultation_Surchauffe/Chambre_des_notaires.pdf (consulté le 11 octobre 2026)