Vice caché au Québec : définition, déclarations du vendeur et recours de l'acheteur

En bref

Au Québec, un vice caché est un défaut grave, présent au moment de la vente, qu'un acheteur prudent ne pouvait pas voir et qu'il ignorait. Le vendeur en répond même s'il l'ignorait lui-même, sauf vente sans garantie légale, et il doit révéler les défauts qu'il connaît. L'acheteur qui découvre un vice caché doit aviser le vendeur par écrit dans un délai raisonnable. Il dispose ensuite de trois ans après la découverte pour poursuivre.

Qu'est-ce qu'un vice caché au Québec ?

Un vice caché est un défaut grave, existant lors de la vente, qu'un acheteur prudent et diligent ne pouvait ni déceler ni connaître. La protection qui s'y rattache s'appelle la garantie légale de qualité, aussi appelée garantie contre les vices cachés.

Cette garantie s'applique d'office, sans clause dans l'offre ou l'acte de vente, que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. Elle couvre le bâtiment et ce qui y est rattaché : piscine, cheminée, galerie, garage ou entrepôt.

Les quatre critères du vice caché, tous requis :

Grave : le défaut empêche d'utiliser ou de profiter normalement de l'immeuble, au point que l'acheteur aurait exigé un prix plus bas s'il l'avait connu.
Caché : un examen sérieux, attentif et prudent, fait sans expert, ne permettait pas de le découvrir.
Antérieur à la vente : le défaut existait au moment de l'achat, même si ses effets sont apparus après.
Inconnu de l'acheteur : ni le vendeur, ni un document reçu avant l'achat ne l'avait révélé.

Un défaut coûteux n'est donc pas automatiquement un vice caché. En cas de désaccord entre l'acheteur et le vendeur, c'est un tribunal qui décide si les quatre critères sont réunis.

Vice caché, vice apparent ou défaut connu : quelle différence ?

Un vice apparent est un défaut qu'un acheteur prudent et diligent pouvait constater lors de la visite, sans recourir à un expert. Le vendeur n'en répond généralement pas. Il ne répond pas non plus d'un défaut déjà connu de l'acheteur, par exemple parce qu'il l'avait déclaré par écrit.

Les tribunaux appliquent cette règle aux indices d'un défaut, et pas seulement au défaut lui-même. Devant un indice visible, comme une trace d'eau ou une fissure, l'acheteur doit faire vérifier par un expert. Sinon, le problème risque d'être jugé apparent.

Le lien avec l'inspection préachat est direct. Aucune loi n'oblige l'acheteur à faire inspecter l'immeuble, rappelle Éducaloi. En revanche, renoncer à l'inspection revient à accepter les défauts qu'un examen prudent aurait révélés, et à en payer les réparations.

Que doit déclarer le vendeur d'une maison ?

Le vendeur doit révéler à l'acheteur les vices qu'il connaît. Il ne peut pas mentir, taire un fait important pour conclure la vente, ni embellir la situation pour obtenir un meilleur prix. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) précise qu'il doit divulguer tout facteur pouvant influencer la décision d'acheter.

Le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble »

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble est le questionnaire obligatoire de l'OACIQ que le vendeur remplit avec son courtier, au meilleur de sa connaissance. Il vise les immeubles principalement résidentiels de moins de cinq logements. Une version distincte existe pour la copropriété divise.

Les principaux sujets que ce formulaire fait déclarer :

Sol : glissement ou affaissement, pieutage des fondations, réservoir de mazout ou d'huile actuel ou ancien, déversement, remblai, dépôt d'ocre, eau jaunâtre ou rougeâtre.
Eau : infiltrations au sous-sol, à la toiture, aux fenêtres ou à la cheminée, fuites, refoulements, présence d'un clapet antiretour.
Fondations : type de fondation, fissures, pourriture.
Air intérieur : condensation importante en hiver, odeurs, moisissure, matériaux pouvant contenir de l'amiante, dont la vermiculite.
Expertises déjà faites : pyrite, pyrrhotite, radon, ocre, mousse isolante d'urée-formaldéhyde (MIUF), qualité ou débit de l'eau.
Assurance et conformité : refus d'assurer ou d'indemniser, avis de non-conformité, zone inondable, travaux faits avec ou sans permis.
Événements : verglas, inondation, incendie, culture de drogue, suicide ou mort violente sur les lieux.

Le vendeur doit fournir les documents qui appuient ses réponses : factures, garanties, rapports, permis. Il s'engage aussi à aviser son courtier de toute information nouvelle obtenue après la signature. Le formulaire est remis à l'acheteur, qui en accuse réception, ainsi qu'à son inspecteur et à son institution financière.

Vente sans courtier : ce qui change

Quand aucun courtier n'intervient, le formulaire Déclarations du vendeur n'est pas obligatoire. L'obligation de révéler les vices connus demeure, car elle découle de la loi et non du formulaire. Quand seul l'acheteur est représenté, c'est son courtier qui remplit le formulaire avec le vendeur.

Dans tous les cas, l'OACIQ recommande à l'acheteur de questionner le vendeur sur ses déclarations. Un vendeur interrogé devrait révéler les défauts qu'il connaît, et ses réponses écrites servent de preuve plus tard.

Quels recours la garantie contre les vices cachés donne-t-elle ?

Selon Éducaloi, la garantie légale de qualité peut permettre à l'acheteur d'obtenir, selon la situation :

une diminution du prix payé ;
le remboursement des travaux faits ou nécessaires pour corriger le vice ;
des dommages-intérêts, dans certaines circonstances ;
l'annulation de la vente, avec remise de l'immeuble et remboursement du prix.

La loi prévoit des dommages-intérêts plus larges lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer. Un vendeur professionnel, comme un constructeur qui bâtit pour vendre ou une personne qui vit de la revente d'immeubles, est présumé connaître le vice. Le choix du recours relève d'un avocat, selon les faits et la preuve.

Situation	Garantie de qualité	Ce que l'acheteur peut faire, en général
Vente ordinaire, sans clause d'exclusion	S'applique d'office	Aviser par écrit, puis négocier ou poursuivre dans les délais
Défaut visible à la visite, déclaré ou noté au rapport	Ne s'applique pas à ce défaut	Négocier avant de lever la condition d'inspection
Vente « aux risques et périls » par un particulier	Exclue	Recours limité à une tromperie délibérée du vendeur, à prouver
Vendeur professionnel	Ne peut pas être exclue	Recours renforcé : le vendeur est présumé connaître le vice
Vente sous contrôle de justice (après jugement)	Ne s'applique pas	Aucun recours en vice caché contre le vendeur
Parties communes d'un condo	Recours possible du syndicat	Signaler au syndicat de copropriétaires

Que faire si vous découvrez un vice caché après l'achat ?

La première étape obligatoire est d'aviser le vendeur par écrit, dans un délai raisonnable après la découverte. L'acheteur a trois ans à compter de la découverte du vice, et non de l'achat, pour poursuivre le vendeur. Les étapes sont détaillées dans notre guide que faire après la découverte d'un vice caché (37).

Que perd l'acheteur dans une vente sans garantie légale ?

Une vente sans garantie légale, dite « aux risques et périls de l'acheteur », est une vente où l'acheteur renonce à la garantie de qualité. L'acheteur prend alors l'immeuble avec ses défauts. Seul un vendeur non professionnel peut vendre ainsi.

Depuis une décision de la Cour d'appel du Québec rendue en 2022 et confirmée depuis, l'OACIQ résume ainsi l'effet de cette clause :

l'acheteur est présumé avoir accepté le risque des défauts, connus ou non ;
le simple silence du vendeur sur un défaut connu ne suffit plus à établir une fraude ;
l'acheteur doit prouver que le vendeur l'a trompé volontairement, par un mensonge, une demi-vérité ou une manœuvre, et que cela a influencé son achat ;
l'acheteur perd aussi tout recours contre les propriétaires antérieurs, même s'ils avaient vendu avec garantie.

La clause a des limites. Selon l'OACIQ, elle ne couvre pas certains dommages, comme des problèmes de santé causés par une moisissure que le vendeur a cachée. Elle vise la garantie de qualité ; la garantie du droit de propriété, qui protège contre les problèmes de titre, est rarement exclue.

Des clauses partielles existent : exclure seulement la garantie du vendeur immédiat, ou seulement certaines composantes de l'immeuble. Face à une telle vente, l'OACIQ conseille une inspection plus poussée que l'inspection usuelle. La Chambre des notaires du Québec suggère aussi de négocier le prix pour compenser l'absence de recours. Faites lire la clause par un avocat ou un notaire avant de signer la promesse d'achat.

Succession, reprise de finance, condo, plex : quelles particularités ?

Succession et reprise de finance

L'OACIQ réserve l'exclusion totale de garantie à des situations exceptionnelles, dont la succession et la reprise par une institution financière. Éducaloi classe le liquidateur de succession et le prêteur qui revend un immeuble repris parmi les vendeurs non professionnels. Le liquidateur remplit le formulaire de déclarations au meilleur de sa connaissance et doit expliquer pourquoi il ne peut répondre à une question.

Condo

Pour un vice caché touchant les parties communes d'une copropriété divise, la loi permet au syndicat de copropriétaires d'exercer le recours. Les vérifications propres au condo sont détaillées dans notre guide de l'inspection d'un condo (11).

Plex

Pour un duplex, un triplex ou un quadruplex, le formulaire Déclarations du vendeur ajoute des questions sur la location. Elles visent notamment les loyers, les dossiers au Tribunal administratif du logement et les locataires de 70 ans ou plus logés depuis dix ans. À partir de cinq logements, ce formulaire ne s'applique plus ; demandez à votre courtier quel document le remplace.

Quels problèmes sont souvent en cause dans un vice caché ?

Éducaloi cite comme exemples typiques des fondations qui s'effritent, de la moisissure dans les murs et de l'eau qui entre au sous-sol. Les points suivants reviennent aussi dans le formulaire de déclarations de l'OACIQ :

Fondations fissurées ou instables : le formulaire demande le type de fondation, les fissures et les travaux de stabilisation déjà faits.
Infiltrations d'eau : sous-sol, toiture, fenêtres ou cheminée ; le vendeur doit dire où et comment le problème a été réglé.
Pyrite et pyrrhotite : le formulaire demande si des tests ont été faits ; les années de construction à surveiller sont expliquées dans notre guide des risques selon l'année de construction (1).
Réservoir de mazout ou d'huile : même retiré, il doit être déclaré ; les vérifications utiles figurent dans notre guide du réservoir d'huile (27).
Ocre ferreuse : un dépôt d'ocre ou une eau rougeâtre dans le puisard ou le fossé doit être déclaré.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat réduit le risque de découvrir un vice après l'achat, sans l'éliminer. C'est un examen visuel et non destructif des composantes accessibles.

Ce qu'elle vérifie :

les indices visibles d'un défaut : traces d'eau, fissures, odeurs, condensation, affaissements ;
la cohérence entre l'état des lieux et les déclarations du vendeur ;
les points qui justifient une expertise spécialisée avant la levée de condition.

Ce qu'elle ne vérifie pas :

ce qui est caché derrière les murs, sous les planchers ou dans le sol ;
la présence d'amiante, qu'un examen visuel ne permet pas de confirmer ;

L'inspecteur a une obligation de moyens, et non de résultat : son travail est comparé à celui d'un inspecteur prudent et diligent. Ce qui figure au rapport devient connu de l'acheteur avant l'achat ; la garantie ne couvre donc plus ces défauts. Pour lire ce rapport, voyez ce que veut dire votre rapport d'inspection (12). Pour utiliser ses constats avant de lever la condition, voyez comment négocier après l'inspection (13).

Côté vendeur, l'OACIQ présente l'inspection prévente comme un bon moyen de remplir ses déclarations en connaissance de cause. Le sujet est traité dans notre guide de la pré-inspection avant la vente (14).

Références

Code civil du Québec, art. 1726 (garantie de qualité, vice apparent), 1728 (vendeur qui connaissait le vice), 1729 (vendeur professionnel), 1732 et 1733 (clauses d'exclusion), 1739 (dénonciation écrite), 1081 (recours du syndicat de copropriétaires), 2925 (prescription de trois ans).

OACIQ, formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV, V24 06/2022) et sa version Copropriété divise.

OACIQ, clauses types 1.3.1, 1.3.2 et 1.3.3 (exclusions de garantie partielles et totale).

Cour d'appel du Québec : Blais c. Laforce (2022) ; Tremblay c. Immeubles Perron ltée.

FAQ

Combien de temps ai-je pour poursuivre après la découverte d'un vice caché ?

Selon Éducaloi et le gouvernement du Québec, la poursuite doit être intentée dans les trois ans suivant la découverte du vice, et non la date d'achat. Si le problème apparaît progressivement, le point de départ peut être le moment où l'acheteur soupçonne sa gravité. Ce délai s'ajoute à l'avis écrit au vendeur, qui doit être envoyé avant. Un avocat peut confirmer la date applicable à votre dossier.

Le vendeur est-il responsable d'un vice qu'il ignorait ?

Oui, en principe. Éducaloi rappelle que le vendeur répond du vice caché même s'il ne le connaissait pas au moment de la vente. La différence porte sur l'étendue de la réclamation : la loi prévoit des dommages-intérêts plus larges lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer. Cette protection disparaît toutefois si l'acheteur a accepté une vente sans garantie légale.

Peut-on réclamer un vice caché aux petites créances ?

Oui, si la somme réclamée ne dépasse pas 15 000 $, sans compter les intérêts, selon le gouvernement du Québec. Le délai de trois ans après la découverte s'applique aussi. Le gouvernement rappelle qu'il faut d'abord avoir dénoncé le problème au vendeur, et déconseille de faire soi-même les travaux avant, sauf urgence. Il est interdit de diviser une réclamation plus élevée en plusieurs demandes.

Mon courtier immobilier peut-il être tenu responsable comme un vendeur ?

Non. Éducaloi précise qu'un courtier qui agit comme intermédiaire entre le vendeur et l'acheteur n'est pas un vendeur professionnel. Le courtier a toutefois ses propres obligations : l'OACIQ exige qu'il cherche les facteurs défavorables à la transaction et informe les parties de façon objective. Le public peut adresser à l'OACIQ une demande d'assistance ou d'enquête visant un courtier.

Que se passe-t-il si les déclarations du vendeur se révèlent fausses ?

L'OACIQ indique qu'un acheteur induit en erreur par des déclarations inexactes pourrait entreprendre un recours contre le vendeur. Le formulaire signé, les documents fournis et vos échanges écrits deviennent alors des éléments de preuve. Ce que le vendeur savait, sa bonne foi et ce que vous pouviez constater seront examinés. Consultez un avocat avant toute démarche.

Le vendeur doit-il déclarer un suicide ou une mort violente dans la maison ?

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble pose la question directement lorsque la vente passe par un courtier. Éducaloi rapporte une affaire survenue en 2015 au Saguenay : le vendeur ignorait le suicide, et le tribunal a rejeté la réclamation des acheteurs. Sans courtier, ce formulaire n'est pas obligatoire ; posez donc la question par écrit et gardez la réponse.

Acheter sans garantie légale m'empêche-t-il de poursuivre les anciens propriétaires ?

Oui, selon l'interprétation de la Cour d'appel du Québec résumée par l'OACIQ en 2025. Une exclusion totale de la garantie rompt la chaîne : l'acheteur ne peut plus agir contre les propriétaires précédents, même s'ils avaient vendu avec garantie. Une clause rédigée autrement peut exclure seulement la garantie du vendeur immédiat. Faites valider la clause par un avocat ou un notaire avant de signer.

Une moisissure visible à la visite peut-elle être un vice caché ?

Souvent non. Une analyse publiée en 2018 par le cabinet Gowling WLG note que l'humidité et la moisissure sont généralement jugées apparentes, car un examen visuel permet de les voir. L'amiante y est cité à l'inverse comme un défaut qu'un examen visuel ne révèle pas. Devant un indice visible, faites appel à un expert avant de lever la condition d'inspection.

Réserver une inspection

Une inspection préachat faite avant la levée de condition vous permet de repérer les indices visibles et de poser vos questions au vendeur à temps. Réserver une inspection

Guides liés

Cette page explique de façon générale le droit en vigueur au Québec à la date indiquée. Elle ne constitue pas un avis juridique ; pour votre situation, consultez un avocat ou un notaire. L'inspection préachat est un examen visuel et non destructif qui ne garantit pas l'absence de vice caché.

Mise à jour : 11 octobre 2026

Sources

« Le vice caché dans un immeuble », Éducaloi, https://educaloi.qc.ca/capsules/le-vice-cache-dans-un-immeuble/ (mis à jour le 9 octobre 2025), consulté le 9 octobre 2026.
« Étapes à suivre en cas de vice caché dans un immeuble », Éducaloi, https://educaloi.qc.ca/capsules/etapes-a-suivre-en-cas-de-vice-cache-dans-un-immeuble/, consulté le 9 octobre 2026.
« Comment savoir si un suicide ou une mort violente a eu lieu dans la maison de vos rêves? », Éducaloi, https://educaloi.qc.ca/curiosites/comment-savoir-si-un-suicide-ou-une-mort-violente-a-eu-lieu-dans-la-maison-de-vos-reves, consulté le 9 octobre 2026.
« Délai pour déposer une poursuite (prescription) », Gouvernement du Québec, https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/poursuivre/delai-deposer-poursuite, consulté le 9 octobre 2026.
« Somme maximale pouvant être réclamée aux petites créances », Gouvernement du Québec, https://www.quebec.ca/justice-et-etat-civil/petites-creances/poursuivre/somme-maximale, consulté le 9 octobre 2026.
« Déclarations du vendeur sur l'immeuble » (formulaire obligatoire DV, V24 06/2022), OACIQ, https://oaciq.com/media/badfjazf/declarations-vendeur.pdf, consulté le 9 octobre 2026.
« L'interprétation de la clause de vente sans garantie légale a évolué », OACIQ, https://www.oaciq.com/fr/grand-public/vos-protections/evolution-de-l-interpretation-de-la-clause-de-vente-sans-garantie-legale/ (mis à jour le 19 mars 2025), consulté le 9 octobre 2026.
« Vendeurs, quelles sont vos obligations de divulgation? », OACIQ (partenaire de Protégez-Vous), https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/vendeurs-quelles-sont-vos-obligations-de-divulgation (24 septembre 2024), consulté le 9 octobre 2026.
« Une propriété vous intéresse? », OACIQ (partenaire de Protégez-Vous), https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/une-propriete-vous-interesse (17 mars 2023), consulté le 9 octobre 2026.
« Acheter sans "garantie légale" : 3 éléments à connaître », OACIQ (partenaire de Protégez-Vous), https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/acheter-sans-garantie-legale-3-elements-a-connaitre (24 janvier 2022), consulté le 9 octobre 2026.
« Vendre une propriété en toute transparence », OACIQ (partenaire de Protégez-Vous), https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/vendre-une-propriete-en-toute-transparence (26 janvier 2024), consulté le 9 octobre 2026.
« Les vices cachés : êtes-vous protégé? », Chambre des notaires du Québec (partenaire de Protégez-Vous), https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/les-vices-caches-etes-vous-protege (26 août 2013), consulté le 9 octobre 2026.
« Les 3 raccourcis à éviter lors de l'achat d'une propriété » (citant la Chambre des notaires du Québec), Desjardins, https://www.desjardins.com/fr/conseils/les-3-raccourcis-a-eviter.html, consulté le 9 octobre 2026.
« Acheter une maison sans garantie légale, ça veut dire quoi? », Protégez-Vous, https://www.protegez-vous.ca/habitation/acheter-une-maison-sans-garantie-legale-ca-veut-dire-quoi, consulté le 9 octobre 2026.
« L'inspection préachat n'est pas une garantie », Gowling WLG, https://gowlingwlg.com/fr/insights-resources/articles/2018/a-pre-purchase-inspection-is-not-a-warranty (2018), consulté le 9 octobre 2026.
« Claim for construction defects: legal interest of a syndicate of co-owners » (Cour d'appel du Québec, 2022 QCCA 95), RSS, https://www.rsslex.com/en/bulletins-en/20220222_claim-for-construction-defects-legal-interest-of-a-syndicate-of-co-owners-and-starting-point-of-the-extinctive-prescription-2/ (22 février 2022), consulté le 9 octobre 2026.
Code civil du Québec, Légis Québec, https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991 (à jour au 12 août 2026), consulté le 9 octobre 2026.