À quoi sert la visite finale avant l'acte de vente chez le notaire ?

En bref — La visite finale avant l'acte de vente sert à vérifier, juste avant de signer chez le notaire, que l'immeuble est dans l'état convenu : aucun dommage nouveau, inclusions présentes et fonctionnelles, réparations promises faites. Ce n'est pas une inspection : l'acheteur compare l'immeuble aux documents signés, sans évaluer le bâtiment.

Vos conditions sont levées et la date chez le notaire est fixée. Il reste une étape que la promesse d'achat de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ne nomme pas comme telle : la visite finale avant l'acte de vente. Ce guide explique quoi regarder, quels documents apporter et à qui s'adresser si quelque chose a changé.

Qu'est-ce que la visite finale avant l'acte de vente ?

La visite finale est la dernière visite de l'immeuble que fait l'acheteur entre la levée des conditions et la signature de l'acte de vente, pour confirmer que rien n'a changé depuis l'entente. L'acte de vente est le contrat signé devant notaire qui rend officiel le transfert de propriété, selon la Chambre des notaires du Québec. D'après l'OACIQ, l'acheteur devient propriétaire à la signature de cet acte : la visite finale est donc la dernière occasion de constater un écart pendant que le vendeur est encore propriétaire.

La visite finale contrôle l'état convenu, pas l'état du bâtiment. L'évaluation du bâtiment se fait pendant la condition d'inspection prévue à la promesse d'achat ; ses délais et sa levée sont expliqués dans le guide sur la levée de la condition d'inspection.

Ce que la visite finale n'est pas — La visite finale n'est pas une inspection préachat : aucun inspecteur n'est requis, aucun test n'est fait et aucun rapport n'est produit. Elle ne sert pas à renégocier le prix après coup. Elle ne permet pas non plus de découvrir des vices cachés : l'acheteur compare simplement l'immeuble aux documents signés.

Que prévoit la promesse d'achat sur la visite avant la signature ?

La promesse d'achat de l'OACIQ ne contient pas de section intitulée « visite finale », mais plusieurs de ses clauses fixent ce que l'acheteur peut vérifier : l'état de l'immeuble lors de ses visites, les inclusions et les engagements du vendeur. La visite elle-même se convient avec le vendeur, par l'entremise des courtiers immobiliers lorsque la transaction passe par eux.

Selon le guide de pratique de l'OACIQ, les modalités particulières qui ne figurent pas au formulaire s'écrivent à la section « Autres déclarations et conditions » de la promesse d'achat. Une visite avant la signature, avec son moment et les personnes présentes, peut donc y être prévue par écrit. Votre courtier immobilier peut vous expliquer comment la formuler.

Encadré légal — Formulaire obligatoire Promesse d'achat de l'OACIQ : à la clause 7.1, l'acheteur déclare avoir visité l'immeuble et s'en déclarer satisfait. La clause 11.2 permet, au moyen d'une stipulation à la clause 12.1, de libérer le vendeur qui quitte les lieux avant la date d'occupation de sa responsabilité de les maintenir dans l'état où ils se trouvaient lorsque l'acheteur les a visités. La clause 11.5 prévoit que les biens inclus sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques de l'acheteur, mais qu'ils doivent être en état de fonctionnement lors de la délivrance de l'immeuble. Sources : OACIQ, feuillet Promesse d'achat (8 juin 2022) ; OACIQ, guide de pratique, sections 7 et 11 (section 11 mise à jour le 18 mai 2023).

La référence de la visite finale est donc l'état de l'immeuble lors de vos visites et ce que les documents signés ajoutent ou retirent, et non un état idéal.

Quand faire la visite finale et avec qui ?

La visite finale se fait avant le rendez-vous de signature de l'acte de vente, le plus près possible de celui-ci. Plus l'écart entre la visite et la signature est court, moins il reste de temps pour qu'un changement survienne avant la remise des clés.

Selon Éducaloi, l'achat se déroule habituellement en deux rendez-vous chez le notaire : la signature de l'acte d'hypothèque, puis celle de l'acte de vente quelques jours plus tard. La visite finale vise ce second rendez-vous, celui où la propriété change de mains.

D'après l'OACIQ, les clés sont habituellement remises à la signature de l'acte de vente, mais elles peuvent l'être à la date d'occupation, et ces deux dates peuvent être séparées de quelques jours, semaines ou mois. Lorsque le vendeur occupe encore l'immeuble après la signature, l'état des lieux à son départ compte aussi ; une seconde vérification à la remise des clés peut alors être utile.

Les personnes présentes se décident avec le vendeur : l'acheteur, son courtier immobilier et, au besoin, le courtier du vendeur. Un inspecteur n'est pas nécessaire, puisqu'il ne s'agit pas d'une inspection.

Quoi vérifier lors de la dernière visite avant le notaire ?

Lors de la dernière visite avant le notaire, on vérifie trois choses : que l'immeuble n'a pas subi de dommage depuis votre visite, que les inclusions sont présentes et fonctionnent, et que les réparations promises par écrit sont faites.

L'état convenu de l'immeuble

Cherchez tout changement visible depuis votre visite initiale : dégât d'eau, vitre brisée, porte endommagée, trou dans un mur, plancher abîmé par le déménagement. Selon l'OACIQ, un dommage survenu après l'acceptation de la promesse d'achat et avant l'acte de vente, par exemple à la suite d'une catastrophe naturelle, touche les déclarations du vendeur et ouvre un recours prévu à la promesse d'achat.

Vérifiez aussi que les lieux sont libérés comme convenu : biens exclus retirés, meubles et déchets non prévus enlevés. Selon l'OACIQ, le certificat de localisation doit refléter l'état physique actuel des lieux, par exemple une thermopompe, une terrasse, une clôture, un cabanon ou une piscine. Si un de ces éléments a été ajouté, retiré ou déplacé depuis votre visite, signalez-le au notaire avant la signature.

Les inclusions, les exclusions et les équipements loués

Les inclusions sont les biens que la promesse d'achat ajoute à la vente, comme les électroménagers, les stores ou les tringles à rideaux. L'OACIQ demande aux courtiers de les décrire précisément : type d'appareil, marque, modèle, couleur, numéro de série. Comparez chaque bien inclus à cette description, puis faites-le fonctionner.

Selon l'OACIQ, les équipements installés à demeure, comme le chauffage, l'électricité et l'éclairage, font partie de l'immeuble sans avoir à être énumérés ; un tel équipement ne peut être retiré que s'il figure parmi les exclusions. Un luminaire, un sauna ou un meuble encastré absent lors de la visite finale doit donc être comparé à la liste des exclusions.

Certains équipements restent en place parce qu'un contrat est repris par l'acheteur. Selon l'OACIQ, c'est souvent le cas du chauffe-eau et du système d'alarme, visés par un contrat de location, et de la thermopompe ou du système de chauffage, visés par une vente à tempérament.

Les réparations promises

Une réparation promise se vérifie contre l'écrit qui la prévoit : contre-proposition, annexe ou formulaire de modifications signé. Comparez le travail fait au texte, point par point, et demandez les pièces justificatives ; pour des dommages et des travaux correctifs, l'OACIQ cite les factures, les photos et les vidéos comme preuves à conserver.

La négociation de ces réparations après le rapport d'inspection est une étape antérieure, expliquée dans le guide pour négocier après l'inspection. La visite finale vérifie seulement que ce qui a été convenu est fait.

Liste de contrôle de la visite finale

Selon l'OACIQ, il est d'usage que le vendeur fasse le plein du réservoir de mazout ou de propane quelques jours avant la vente, pour simplifier le calcul de l'ajustement que l'acheteur lui doit.

Que faut-il apporter à la visite finale ?

Apportez les documents qui décrivent l'état convenu, pour comparer sur place plutôt que de mémoire :

• La promesse d'achat et ses annexes, avec toute contre-proposition et tout formulaire de modifications : ils listent les inclusions, les exclusions et les engagements du vendeur.
• Le rapport d'inspection préachat : il décrit l'état constaté pendant la condition d'inspection. La façon de le lire est expliquée dans le guide pour lire un rapport d'inspection préachat.
• Les déclarations du vendeur : selon l'OACIQ, ce formulaire est obligatoire lorsque le vendeur fait affaire avec un courtier immobilier, et il décrit ce que le vendeur connaît de l'immeuble.
• Vos photos ou vidéos des visites précédentes, et un téléphone pour en prendre de nouvelles.
• Les factures ou garanties liées aux réparations promises, si le vendeur les a remises.
• La liste de contrôle de ce guide, imprimée ou sur votre téléphone.

Les photos datées prises pendant la visite gardent une trace de ce que vous avez constaté. Elles servent de repère dans vos échanges avec le courtier et le notaire ; leur valeur dans un éventuel recours est une question pour un notaire ou un avocat.

Que faire si l'immeuble n'est pas conforme lors de la visite finale ?

Si l'immeuble n'est pas dans l'état convenu, avertissez votre courtier immobilier et le notaire avant la signature de l'acte de vente, pas après. La promesse d'achat de l'OACIQ prévoit des mécanismes, mais le choix entre eux revient aux parties, avec l'avis de leurs professionnels.

1. Documentez l'écart : photos datées, description précise, renvoi au document qui prévoyait l'élément.
2. Avisez votre courtier immobilier le jour même ; l'OACIQ recommande de le consulter sur les démarches à suivre.
3. Informez le notaire avant le rendez-vous de signature, pour qu'il sache qu'un point reste à régler.
4. Obtenez un avis juridique au besoin : selon l'OACIQ, lorsque la situation est complexe, le courtier doit recommander à son client de consulter un juriste.

Selon l'OACIQ, si un bien inclus ne fonctionne plus avant la délivrance de l'immeuble, le vendeur doit le faire réparer ou le remplacer, ou convenir avec l'acheteur de modifier l'entente au moyen du formulaire obligatoire Modifications. Pour un dommage ou une irrégularité qui touche les déclarations du vendeur, la promesse d'achat prévoit un avis écrit et des délais précis.

Encadré légal — Selon l'OACIQ, la clause 10.5 de la promesse d'achat (clause 10.7 pour la copropriété divise) s'applique lorsqu'un vice ou une irrégularité touchant les titres de l'immeuble ou les déclarations et obligations du vendeur est porté à la connaissance d'une partie après la réalisation des conditions, mais avant la signature de l'acte de vente. Après réception d'un avis écrit, le vendeur dispose de 21 jours pour aviser l'acheteur par écrit qu'il a corrigé le problème à ses frais ou qu'il ne le corrigera pas. L'acheteur a ensuite 5 jours pour acheter avec le problème ou rendre sa promesse nulle ; sans réponse dans ce délai, la promesse devient nulle et chaque partie assume ses frais. Source : OACIQ, « La clause 10.5 de la promesse d'achat », mise à jour le 1er juillet 2025.

D'autres options existent selon la situation, sans qu'aucune s'impose : correction par le vendeur avant la signature, ajustement convenu par écrit, retenue d'une somme chez le notaire ou déplacement de la date de signature. Le choix et sa formulation relèvent de votre notaire, d'un avocat ou de votre courtier immobilier.

Encadré légal — Selon l'OACIQ, la date de signature inscrite à la clause 11.1 de la promesse d'achat (« au plus tard le ») n'est pas un délai de rigueur : s'en écarter n'annule pas automatiquement la transaction, mais peut créer un litige entre les parties. Selon la Chambre des notaires du Québec, lorsqu'une retenue est convenue chez le notaire jusqu'à la fin de travaux, le notaire doit rester impartial et ne peut pas trancher un désaccord entre l'acheteur et le vendeur. Sources : OACIQ, guide de pratique, section 11 (18 mai 2023) ; Chambre des notaires du Québec, « Le notaire et votre argent ».

Après la signature, l'acheteur est propriétaire et la situation change : les démarches liées à un problème découvert ensuite font l'objet d'un guide distinct sur le vice caché découvert après l'achat. La garantie légale de qualité et les obligations du vendeur sont expliquées dans le guide sur les vices cachés et la garantie légale.

Cas particuliers : condo, plex loué et maison neuve

Condo en copropriété divise

En copropriété divise, la visite finale porte sur la partie privative vendue et sur les inclusions qui s'y trouvent. La partie privative est la portion de l'immeuble qui appartient en propre à un copropriétaire, comme l'appartement lui-même. La promesse d'achat utilisée est un formulaire distinct de l'OACIQ, dans lequel la clause de dénonciation d'un vice ou d'une irrégularité avant l'acte porte un autre numéro.

Plex dont des logements sont loués

Dans un plex loué, visiter les logements avant l'acte de vente suppose de respecter les droits des locataires. Le vendeur, à titre de locateur, doit donner un préavis à chaque locataire avant la visite d'un acquéreur éventuel, et les loyers font partie des ajustements calculés par le notaire, selon l'OACIQ.

Encadré légal — Article 1931 du Code civil du Québec : le locateur est tenu, à moins d'une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de faire visiter le logement par un acquéreur éventuel ; le locataire peut refuser une visite prévue avant 9 heures ou après 21 heures. Règle en vigueur en date d'octobre 2026, selon le Tribunal administratif du logement (TAL) et Éducaloi. Sources : TAL, « Acquérir un immeuble à logements » ; Éducaloi, « Les visites et l'accès au logement » ; Barreau de Montréal, décision reproduisant l'article.

Les points d'inspection propres aux immeubles de 2 à 5 logements sont traités dans le guide sur l'inspection d'un plex.

Maison neuve achetée d'un entrepreneur

Pour une maison neuve, l'étape équivalente est l'inspection préréception du plan de garantie administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), qui suit une liste officielle et dont l'acceptation ne vise que les éléments apparents au moment de la réception. Ses règles sont expliquées dans le guide sur la maison neuve et la GCR.

Limites de la visite finale

La visite finale ne remplace pas l'inspection préachat et ne révèle pas les vices cachés. C'est un contrôle visuel et comparatif : l'acheteur regarde ce qui est accessible et le compare aux documents signés, sans outil, sans test et sans démontage. Un élément caché par des meubles, de la neige ou un revêtement ne peut pas être comparé.

L'inspection préachat a elle aussi ses limites : elle est visuelle et non destructive, et elle ne constitue pas une expertise. Pour un doute technique constaté lors de la visite finale, comme une infiltration, une odeur ou une fissure nouvelle, un inspecteur en bâtiment ou un spécialiste peut être consulté avant la signature.

Pour toute question sur une retenue, un ajustement, un report ou un recours, adressez-vous à votre notaire, à un avocat ou à votre courtier immobilier. Ce guide informe ; il ne constitue pas un conseil juridique.

Questions fréquentes

La visite finale avant le notaire est-elle obligatoire ?

Non. Aucune section de la promesse d'achat de l'OACIQ n'est consacrée à une visite finale, et la signature de l'acte de vente peut avoir lieu sans elle. La visite reste toutefois le dernier moment où l'acheteur peut constater, avant de devenir propriétaire, que l'immeuble, les inclusions et les réparations promises correspondent à l'entente. Elle se convient avec le vendeur, par l'entremise des courtiers immobiliers lorsqu'il y en a.

Le vendeur peut-il refuser la visite avant la signature de l'acte de vente ?

La promesse d'achat de l'OACIQ ne prévoit pas de clause type de visite finale. L'accès dépend donc de l'entente entre les parties, ou d'une condition écrite à la section « Autres déclarations et conditions » de la promesse. Si le vendeur refuse, informez votre courtier immobilier et votre notaire avant la date de signature. Seul un notaire ou un avocat peut évaluer les conséquences d'un refus dans votre situation.

Qui doit être présent à la dernière visite avant le notaire ?

L'acheteur, accompagné de son courtier immobilier s'il en a un, et le vendeur ou son courtier, qui donne accès aux lieux. La présence d'un inspecteur n'est pas nécessaire, puisque la visite finale compare l'immeuble aux documents signés et n'évalue pas le bâtiment. Dans un plex loué, le vendeur doit aussi aviser chaque locataire avant la visite de son logement par un acquéreur éventuel.

Que faire si un électroménager inclus ne fonctionne plus lors de la visite finale ?

Notez le problème, prenez une photo datée et avisez votre courtier immobilier avant la signature. Selon l'OACIQ, les biens inclus doivent fonctionner au moment de la délivrance de l'immeuble ; si l'un d'eux brise avant, le vendeur le fait réparer ou remplacer, ou les parties modifient leur entente par écrit. Le notaire doit être informé de toute entente conclue avant le rendez-vous de signature.

Le vendeur n'a pas fait les réparations promises : peut-on signer quand même chez le notaire ?

Plusieurs solutions existent, et le choix revient aux parties, avec l'avis de leurs professionnels. Selon la Chambre des notaires du Québec, les parties peuvent convenir d'une retenue chez le notaire jusqu'à la fin des travaux ; le notaire reste alors impartial et ne tranche pas un désaccord. Une modification écrite de l'entente ou un report de la date de signature sont d'autres possibilités. Consultez votre notaire ou un avocat avant de signer.

La visite finale remplace-t-elle l'inspection préachat ?

Non. L'inspection préachat évalue l'état apparent du bâtiment pendant le délai prévu à la promesse d'achat, et l'inspecteur remet un rapport écrit. La visite finale vérifie seulement que l'immeuble n'a pas changé depuis l'entente : dommages nouveaux, inclusions, réparations promises. Elle se fait sans outil ni test, et elle ne révèle pas les vices cachés.

Que vérifier en priorité si l'immeuble a été vidé juste avant la visite finale ?

Regardez d'abord les murs, les planchers et les cadres de porte, qui peuvent avoir été abîmés pendant le déménagement, puis les inclusions qui devaient rester. Vérifiez que les biens exclus ont été retirés et qu'aucun objet non convenu n'a été laissé. Faites fonctionner le chauffage, l'eau chaude et les électroménagers inclus, puis récupérez les clés, les télécommandes et les codes d'alarme.

Liens internes

• Levée de la condition d'inspection et délais — les délais de la condition d'inspection et la façon de la lever avant la date chez le notaire.
• Négocier après l'inspection préachat — comment s'entendre sur des réparations ou un prix après le rapport d'inspection.
• Lire un rapport d'inspection préachat — comprendre les constats du rapport que vous comparerez lors de la visite finale.
• Vices cachés et garantie légale de qualité — ce que couvre la garantie légale et les obligations du vendeur.
• Inspection d'un plex de 2 à 5 logements — les points propres aux immeubles à revenus, logements loués compris.
• Maison neuve et inspection préréception GCR — l'inspection préréception et la garantie des maisons neuves au Québec.

Sources

1. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — Feuillet « Promesse d'achat – Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété », points saillants — https://oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/2916/feuillet-pa.pdf — consulté le 2026-10-11 (document daté du 8 juin 2022).
2. OACIQ — « 11. Déclarations et obligations communes à l'acheteur et au vendeur (PA) », guide de pratique — https://www.oaciq.com/fr/titulaires-de-permis/guides-pratiques-professionnelles/principaux-formulaires-en-courtage-immobilier-residentiel/contexte-dutilisation-du-formulaire-pa/declarations-et-obligations-communes-a-l-acheteur-et-au-vendeur-pa/ — consulté le 2026-10-11 dans sa version anglaise (mise à jour le 18 mai 2023).
3. OACIQ — « 7. Declarations and obligations of the buyer (PP) », guide de pratique — https://www.oaciq.com/en/broker/professional-practices-guides/main-residential-real-estate-brokerage-forms/context-of-use-of-the-form-pp/declarations-and-obligations-of-the-buyer-pp/ — consulté le 2026-10-11 (date de mise à jour non relevée).
4. OACIQ — « La promesse d'achat » (liste des 16 sections du formulaire), espace acheteur — https://oaciq.com/en/pages/buyer-the-promise-to-purchase — consulté le 2026-10-11 dans sa version anglaise (date non indiquée).
5. OACIQ — « La clause 10.5 de la promesse d'achat, pour dénoncer un vice ou une irrégularité » — https://www.oaciq.com/fr/grand-public/acheter/clause-105-promesse-achat-denoncer-vice-irregularite/ — consulté le 2026-10-11 dans sa version anglaise (mise à jour le 1er juillet 2025).
6. OACIQ — « Catastrophes naturelles : les impacts sur la promesse d'achat » — https://www.oaciq.com/fr/grand-public/tornades-et-autres-catastrophes-naturelles-les-devoirs-de-votre-courtier/ — consulté le 2026-10-11 dans sa version anglaise (mise à jour le 6 septembre 2024).
7. OACIQ, partenaire de Protégez-Vous — « Comment réduire les risques liés à l'état passé et actuel d'une propriété » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/comment-reduire-les-risques-lies-a-l-etat-passe-et-actuel-d-une-propriete — consulté le 2026-10-11 (mise à jour le 17 mars 2023).
8. Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous — « Acheter ou vendre une propriété : arrivez prêt chez le notaire » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/acheter-ou-vendre-une-propriete-arrivez-pret-chez-le-notaire — consulté le 2026-10-11 par extrait de recherche (mise en ligne le 3 juin 2026).
9. Chambre des notaires du Québec, partenaire de Protégez-Vous — « Le notaire et votre argent » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/le-notaire-et-votre-argent — consulté le 2026-10-11 par extrait de recherche (date non indiquée).
10. Éducaloi — « Immobilier : éviter les retards chez votre notaire » — https://educaloi.qc.ca/capsules/immobilier-eviter-retards-chez-notaire — consulté le 2026-10-11 (date non indiquée).
11. Éducaloi — « Les visites et l'accès au logement » — https://educaloi.qc.ca/capsules/les-visites-et-lacces-au-logement/ — consulté le 2026-10-11 (date non indiquée).
12. Tribunal administratif du logement (TAL) — « Acquérir un immeuble à logements » — https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/Acquerir.pdf — consulté le 2026-10-11 (date non indiquée).
13. Barreau de Montréal — Décision du 14 novembre 2016 reproduisant les articles 1857, 1931 et 1932 du Code civil du Québec — https://www.barreaudemontreal.qc.ca/wp-content/uploads/pp-gagnonjosee_20161114-1.pdf — consulté le 2026-10-11.
14. Gouvernement du Québec, Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs — « Liste d'inspection préréception – maison » — https://www.garantie.gouv.qc.ca/fileadmin/fichiers_plan_garantie/liste_maison_S.PDF — consulté le 2026-10-11 (date non indiquée).