Comment acheter une maison sans courtier au Québec ?

En bref — Pour acheter une maison sans courtier au Québec, vous rédigez une promesse d'achat écrite, idéalement relue par un notaire ou un avocat, vous y inscrivez vos conditions (inspection, financement, documents), vous choisissez vous-même l'inspecteur et le notaire s'occupe des titres et de l'acte de vente. Si le vendeur a un courtier, ce courtier défend le vendeur, pas vous.

Acheter une maison sans courtier au Québec se produit dans deux situations : la vente entre particuliers, sans courtier des deux côtés, et l'achat d'une propriété dont le vendeur est représenté alors que l'acheteur ne l'est pas. Dans les deux cas, plusieurs tâches habituellement assumées par un courtier reviennent à l'acheteur. Ce guide indique qui fait quoi et comment ne rien oublier, en particulier l'inspection préachat.

Acheter une maison sans courtier au Québec : qu'est-ce qui change ?

Sans courtier, l'acheteur n'a plus de conseiller chargé de défendre ses intérêts et il doit répartir les tâches du courtier entre lui-même, le notaire et l'inspecteur. Un courtier immobilier est un professionnel titulaire d'un permis de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui agit comme intermédiaire dans une transaction immobilière.

Selon l'OACIQ, le courtier de l'acheteur, lié par un contrat de courtage achat écrit, conseille l'acheteur selon ses besoins, négocie les termes de la promesse d'achat et la présente au vendeur. Quand le vendeur n'a pas de courtier, le courtier de l'acheteur effectue aussi les vérifications d'usage que le courtier du vendeur aurait faites.

Encadré légal — Selon l'OACIQ, les mécanismes de protection prévus par la Loi sur le courtage immobilier (Info OACIQ, plainte auprès de l'OACIQ, syndic, comité de discipline, Fonds d'indemnisation du courtage immobilier [FICI], assurance responsabilité professionnelle du FARCIQ) s'appliquent aux transactions réalisées par l'entremise d'un courtier. Dans une vente entre particuliers, sans courtier des deux côtés, ces mécanismes ne s'appliquent pas. Source : OACIQ, « Vos protections » ; OACIQ, « L'OACIQ avec vous aussi après la transaction » (21 mars 2023).

Le tableau suivant résume qui assume chaque tâche lorsque l'acheteur n'a pas de courtier.

Le vendeur a un courtier et vous non : que prévoit l'OACIQ ?

Le courtier du vendeur représente uniquement le vendeur : il ne peut pas représenter l'acheteur, mais il doit lui accorder un traitement équitable. Le traitement équitable est l'obligation, pour un courtier, de donner de manière objective l'information sur les faits pertinents à la transaction et sur les droits et obligations de toutes les parties, représentées ou non. Selon l'OACIQ, ce traitement ne comprend ni la défense des intérêts de l'acheteur ni la communication d'informations confidentielles ou stratégiques sur le vendeur.

Encadré légal — Depuis le 10 juin 2022, la Loi sur le courtage immobilier interdit à un courtier de représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans une même transaction résidentielle (double représentation). Le courtier du vendeur doit informer l'acheteur non représenté qu'il défend les intérêts du vendeur et qu'il ne le représente pas, lui recommander de se faire représenter par son propre courtier et, si l'acheteur choisit de ne pas l'être, l'informer qu'il lui doit un traitement équitable. Il doit aussi vérifier l'identité et la capacité juridique des parties non représentées. Sources : OACIQ, « Le rôle du courtier immobilier depuis les modifications à la loi » (mis à jour le 31 juillet 2023) ; OACIQ, « Au cours d'une transaction immobilière, un courtier peut-il représenter les deux parties? » (5 mars 2025).

Concrètement, l'acheteur non représenté peut obtenir du courtier du vendeur des faits sur l'immeuble et sur le déroulement de la transaction. Pour un avis sur le prix, la stratégie ou la portée d'une clause, l'acheteur doit se tourner vers un professionnel qui le conseille, lui : son propre courtier, un notaire ou un avocat.

Comment rédiger une promesse d'achat sans courtier ?

Une promesse d'achat sans courtier se rédige par écrit, et un notaire ou un avocat peut aider l'acheteur à la préparer avant la signature. Une promesse d'achat est l'offre écrite par laquelle un acheteur s'engage à acheter une propriété à un prix et à des conditions précis.

Encadré légal — Selon la Chambre des notaires du Québec, une offre d'achat est un contrat : une fois acceptée, elle devient difficile à modifier et elle sert de base à l'acte de vente. Selon l'OACIQ, ses formulaires de promesse d'achat sont réservés aux courtiers immobiliers. Lorsque l'acheteur n'est pas représenté, le courtier du vendeur peut remplir la promesse d'achat avec lui, tout en restant loyal au vendeur. Sources : Chambre des notaires du Québec (28 mars 2023 et 3 juin 2026) ; OACIQ, « La promesse d'achat : plus qu'un souhait, un engagement » ; OACIQ, « Vendeur : vous recevez une promesse d'achat ».

Selon la Chambre des notaires du Québec, une offre d'achat doit notamment indiquer le nom de tous les vendeurs et de tous les acheteurs, prévoir un délai d'acceptation par le vendeur et préciser qui paie les frais liés à l'achat. Le nom du notaire choisi pour l'acte y est aussi inscrit.

La Chambre des notaires du Québec recommande de demander conseil à un notaire avant de présenter une offre d'achat. Dans une vente entre particuliers, cette relecture remplace en partie le rôle de conseil qu'aurait joué un courtier de l'acheteur.

Les conditions à inscrire dans l'offre

Les conditions qui protègent l'acheteur doivent figurer par écrit dans la promesse d'achat : inspection, financement et examen des documents. Selon CAA-Québec, l'inspection est une condition à écrire dans la promesse d'achat, avec une mention précisant que les constats de l'inspection devront satisfaire l'acheteur.

• Inspection préachat : la condition et le délai pour faire inspecter l'immeuble.
• Financement : selon l'OACIQ, la promesse d'achat précise le mode de paiement du prix, dont l'acompte et le montant de l'emprunt hypothécaire requis. Le prêteur ou un courtier hypothécaire confirme ce qui est réaliste.
• Examen des documents : déclarations du vendeur, certificat de localisation et, en copropriété, documents du syndicat.

Le fonctionnement de la condition d'inspection, ses délais et sa levée sont expliqués dans le guide sur la levée de la condition d'inspection. Ce guide précise aussi comment aviser le vendeur par écrit.

Quels documents demander au vendeur ?

L'acheteur sans courtier demande lui-même au vendeur les documents qui décrivent l'état de l'immeuble et sa situation juridique.

• Déclarations du vendeur : formulaire de l'OACIQ dans lequel le vendeur indique ce qu'il sait de l'état actuel et passé de l'immeuble et du terrain. Selon l'OACIQ, ce formulaire est obligatoire pour le courtier du vendeur d'un immeuble résidentiel ; dans une vente entre particuliers, l'acheteur peut demander au vendeur s'il l'a rempli ou s'il peut fournir ces renseignements par écrit. La lecture de ce document fait l'objet d'un guide distinct, Lire la déclaration du vendeur.
• Certificat de localisation : document produit par un arpenteur-géomètre, composé d'un plan et d'un rapport sur la situation de la propriété par rapport aux titres, aux empiétements et aux lois et règlements applicables. Selon le gouvernement du Québec, il est généralement fourni à l'acheteur par le vendeur.
• Comptes de taxes municipales et scolaires : selon la Chambre des notaires du Québec, le notaire obtient aussi ces relevés avant l'acte.
• En copropriété divise : les documents du syndicat des copropriétaires, dont l'état des charges. Le guide sur l'inspection d'un condo précise les documents à examiner.

Avant même l'offre, la visite permet de recueillir une partie de cette information : voyez les questions à poser lors d'une visite libre.

Organiser soi-même l'inspection préachat sans courtier

Sans courtier, l'acheteur choisit l'inspecteur, réserve l'inspection préachat et organise l'accès à la propriété avec le vendeur ou avec son courtier. Selon CAA-Québec, l'inspection préachat est un examen attentif de l'état physique des systèmes et composants visibles et accessibles d'une maison ou d'une copropriété.

Encadré légal — Selon CAA-Québec, l'inspection préachat n'est pas obligatoire, mais l'acheteur est responsable des défauts apparents au moment de la transaction. Source : CAA-Québec, « L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment ».

Choisir l'inspecteur : critères neutres

Le premier critère est la certification de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), qui peut être vérifiée dans un registre public.

Encadré légal — Selon la RBQ, elle délivre depuis le 1er octobre 2024 des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui font des inspections en vue d'une transaction immobilière, en vertu du Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation pour les inspections en vue d'une transaction immobilière. Ce certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027 pour exercer au Québec. Selon l'analyse d'impact réglementaire du gouvernement du Québec, l'inspecteur certifié doit appliquer la norme BNQ 3009-500, détenir une assurance responsabilité civile et une assurance responsabilité professionnelle contre les erreurs et omissions, et conclure un contrat de service avec son client. Sources : RBQ, « Faire inspecter une propriété » ; gouvernement du Québec, analyse d'impact réglementaire du projet de règlement (2023). En date d'octobre 2026.

Avant de réserver, l'acheteur peut vérifier les points suivants :

1. L'inspecteur figure au Registre des inspecteurs en bâtiments d'habitation de la RBQ.
2. L'inspecteur peut fournir une preuve d'assurance responsabilité professionnelle.
3. La convention de service précise la portée de l'inspection et ses exclusions.
4. L'inspection suit la norme BNQ 3009-500.

Accès à la propriété et présence de l'acheteur

L'acheteur fixe lui-même la date de l'inspection avec le vendeur, ou avec le courtier du vendeur, à l'intérieur du délai prévu dans la promesse d'achat. Selon CAA-Québec, l'acheteur devrait idéalement être sur place le jour de l'inspection.

Un vendeur peut refuser l'inspection ou chercher à la limiter. Le guide sur le vendeur qui refuse l'inspection présente les options de l'acheteur dans ce cas.

Selon CAA-Québec, le rapport d'inspection indique notamment si des correctifs urgents ou importants sont à prévoir, ou si une expertise approfondie est recommandée pour un élément. Le guide sur la lecture d'un rapport d'inspection explique comment interpréter ces constats.

Après l'inspection : négocier ou lever la condition

Après l'inspection, l'acheteur sans courtier négocie lui-même avec le vendeur, ou avec le courtier du vendeur, qui défend les intérêts du vendeur. Le guide pour négocier après une inspection préachat détaille les options possibles.

Une demande de réduction de prix se présente par écrit. Le guide Lettre de réduction de prix en décrit la structure.

Encadré légal — Selon le Code civil du Québec (art. 1726), le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est exempt de vices cachés au moment de la vente. Le guide sur les vices cachés et la garantie légale explique cette garantie et les obligations du vendeur. La vente sans garantie légale, dont la Chambre des notaires du Québec recommande de faire expliquer les conséquences par un notaire, fait l'objet d'un guide distinct, Vente sans garantie légale. Sources : Légis Québec, Code civil du Québec ; Chambre des notaires du Québec (28 mars 2023).

Le rôle du notaire dans un achat sans courtier

Le notaire intervient dans tout achat, avec ou sans courtier : il vérifie les titres, prépare et publie l'acte de vente et calcule les ajustements. Selon la Chambre des notaires du Québec, le notaire peut aussi conseiller l'acheteur sur les clauses à inclure dans l'offre d'achat, à condition d'être consulté avant la signature.

Encadré légal — Selon la Chambre des notaires du Québec, le notaire est un officier public tenu à l'impartialité. Avant l'acte, il vérifie notamment les titres de propriété, analyse le certificat de localisation, valide le financement, obtient les relevés de taxes et sécurise les sommes en fidéicommis. Le transfert de propriété devient officiel à la signature de l'acte devant le notaire. Sources : Chambre des notaires du Québec (16 juin 2014, 28 mars 2023 et 3 juin 2026).

Les vérifications du notaire portent sur les documents et la situation juridique de l'immeuble. Le notaire n'inspecte pas le bâtiment : l'état physique de l'immeuble relève de l'inspection préachat, que la Chambre des notaires du Québec présente comme une démarche distincte, faite par un professionnel du bâtiment.

Plex, chalet, maison ancienne : les cas à surveiller au Québec

Certains types de propriété ajoutent des vérifications que l'acheteur sans courtier doit prévoir lui-même.

Plex avec locataires

Dans un plex vendu avec des locataires, les baux en cours se poursuivent avec le nouveau propriétaire. L'acheteur demande donc une copie de chaque bail avant de s'engager.

Encadré légal — Selon le Code civil du Québec (art. 1937), la vente d'un immeuble comportant un logement ne permet pas au nouveau propriétaire de résilier le bail, qui est continué. Selon le Tribunal administratif du logement (TAL), le nouveau propriétaire acquiert les droits de l'ancien propriétaire et ne peut pas modifier unilatéralement le bail en cours. Pour toute question sur les baux, consultez un notaire, un avocat ou le TAL. Sources : Légis Québec, Code civil du Québec ; TAL, « Acquérir un immeuble à logements ».

Chalet avec puits et installation septique

Un chalet desservi par un puits et une installation septique demande des vérifications spécialisées que l'inspection préachat visuelle ne remplace pas. Ces vérifications font l'objet d'un guide distinct, Fosse septique et puits.

Maison ancienne

Dans une maison ancienne, le rapport d'inspection peut recommander une expertise approfondie pour un élément précis, selon CAA-Québec. L'acheteur sans courtier prévoit alors dans son offre un délai suffisant pour obtenir cette expertise.

Liste de vérification de l'acheteur sans courtier

Cette liste reprend, dans l'ordre, les étapes que l'acheteur sans courtier prend en charge.

1. Préparer la visite et noter les questions sur l'immeuble.
2. Si le vendeur a un courtier, garder en tête que ce courtier représente le vendeur.
3. Consulter un notaire ou un avocat avant de signer la promesse d'achat.
4. Inscrire par écrit les conditions d'inspection, de financement et d'examen des documents.
5. Demander les déclarations du vendeur, le certificat de localisation, les comptes de taxes et, selon le cas, les baux ou les documents du syndicat.
6. Vérifier la certification de l'inspecteur auprès de la RBQ, puis réserver l'inspection dans le délai prévu.
7. Fixer l'accès avec le vendeur et assister à l'inspection.
8. Lire le rapport, puis décider de lever la condition, de négocier ou de demander une expertise.
9. Remettre au notaire l'offre acceptée et les documents obtenus.

Limites de l'inspection préachat dans un achat sans courtier

L'inspection préachat ne remplace ni l'avis juridique du notaire, ni une expertise, ni les conseils d'un courtier. Selon CAA-Québec, elle porte sur les systèmes et composants visibles et accessibles, et le rapport doit expliquer pourquoi un élément n'a pas pu être inspecté.

• Visuelle et non destructive : l'inspecteur n'ouvre pas les murs et ne démonte pas les équipements.
• Pas une expertise : un ingénieur ou un spécialiste peut être nécessaire pour la structure, un puits, une installation septique ou un contaminant.
• Pas une vérification juridique : les titres, les servitudes et le certificat de localisation relèvent du notaire et de l'arpenteur-géomètre.
• Pas une garantie : l'inspection ne garantit pas l'absence de vices cachés.
• Pas un conseil financier ni d'assurance : le prêteur, le courtier hypothécaire et l'assureur répondent à ces questions.

Une fois votre promesse d'achat acceptée, vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam.

Questions fréquentes

Peut-on acheter une maison sans courtier au Québec ?

Oui. Au Québec, un acheteur peut acheter une maison sans être représenté par un courtier immobilier. Il rédige alors sa promesse d'achat, idéalement avec l'aide d'un notaire ou d'un avocat, choisit lui-même son inspecteur et confie les titres et l'acte de vente au notaire. Selon l'OACIQ, ses mécanismes de protection, comme le fonds d'indemnisation, visent les transactions faites par l'entremise d'un courtier.

Le courtier du vendeur peut-il aussi représenter l'acheteur ?

Non. Selon l'OACIQ, un courtier ne peut pas représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans une même transaction résidentielle. Le courtier du vendeur défend uniquement les intérêts du vendeur. Il doit toutefois accorder à l'acheteur non représenté un traitement équitable, c'est-à-dire lui donner de manière objective l'information sur les faits pertinents et sur les droits et obligations des parties, sans révéler d'information confidentielle sur le vendeur.

Qui rédige la promesse d'achat dans une vente entre particuliers ?

Dans une vente entre particuliers, l'acheteur rédige lui-même la promesse d'achat, car les formulaires de l'OACIQ sont réservés aux courtiers immobiliers. La Chambre des notaires du Québec recommande de consulter un notaire avant de présenter l'offre. Le notaire ou un avocat peut expliquer les clauses à prévoir, comme le délai d'acceptation, les conditions d'inspection et de financement et la répartition des frais.

Qui choisit l'inspecteur quand on achète sans courtier ?

L'acheteur sans courtier choisit et réserve lui-même son inspecteur en bâtiment. La Régie du bâtiment du Québec tient un registre public des inspecteurs certifiés depuis le 1er octobre 2024, et ce certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. L'acheteur fixe ensuite la date avec le vendeur, à l'intérieur du délai prévu dans la promesse d'achat, et assiste idéalement à l'inspection.

Le notaire vérifie-t-il l'état de la maison ?

Non. Le notaire vérifie les titres de propriété, analyse le certificat de localisation, obtient les relevés de taxes, prépare l'acte de vente et calcule les ajustements. Ces vérifications portent sur la situation juridique de l'immeuble, pas sur son état physique. L'état du bâtiment relève de l'inspection préachat, puis, au besoin, d'une expertise par un ingénieur ou un autre spécialiste.

Peut-on engager un courtier pour une maison vendue par son propriétaire ?

Oui. Un acheteur peut signer un contrat de courtage achat écrit avec son propre courtier, même si le vendeur n'a pas de courtier. Selon l'OACIQ, ce courtier effectue alors les vérifications d'usage que le courtier du vendeur aurait faites. Comme aucune rétribution n'est partagée par un courtier du vendeur, la rétribution prévue au contrat peut être payable par l'acheteur.

Liens internes

• Levée de la condition d'inspection — le fonctionnement, les délais et l'avis écrit liés à la condition d'inspection.
• Vendeur qui refuse l'inspection préachat — les options de l'acheteur lorsque le vendeur s'oppose à l'inspection.
• Négocier après une inspection préachat — comment utiliser les constats du rapport dans la négociation.
• Vices cachés et garantie légale — ce que couvre la garantie légale de qualité et les obligations du vendeur.
• Lire un rapport d'inspection préachat — comment interpréter les constats et les recommandations d'expertise.
• Questions à poser lors d'une visite libre — les questions qui aident à repérer les points à vérifier avant l'offre.

Sources

1. OACIQ — Le rôle du courtier immobilier depuis les modifications à la loi (guide PDF) — https://www.oaciq.com/media/q1zmp0vw/guide-precisions-prochaines-modifications-loi.pdf — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2023-07-31).
2. OACIQ (article partenaire, Protégez-Vous) — Au cours d'une transaction immobilière, un courtier peut-il représenter les deux parties? — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/au-cours-d-une-transaction-immobiliere-un-courtier-peut-il-representer-les-deux-parties — consulté le 2026-10-11 (publié le 2025-03-05).
3. OACIQ (article partenaire, Protégez-Vous) — L'importance du contrat de courtage achat pour l'acquisition d'une propriété — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/l-importance-du-contrat-de-courtage-achat-pour-l-acquisition-d-une-propriete — consulté le 2026-10-11 (publié le 2023-11-30).
4. OACIQ — Vos protections (Your protections) — https://www.oaciq.com/en/pages/your-protections — consulté le 2026-10-11.
5. OACIQ (article partenaire, Protégez-Vous) — La promesse d'achat : plus qu'un souhait, un engagement — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/la-promesse-dachat-plus-quun-souhait-un-engagement — consulté le 2026-10-11.
6. OACIQ — Vendeur : vous recevez une promesse d'achat (Seller: you receive a promise to purchase) — https://oaciq.com/en/pages/seller-you-receive-a-promise-to-purchase — consulté le 2026-10-11.
7. OACIQ (article partenaire, Protégez-Vous) — Une propriété vous intéresse? — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/une-propriete-vous-interesse — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2023-03-17).
8. Chambre des notaires du Québec (article partenaire, Protégez-Vous) — Comment le notaire peut-il vous protéger quand vient le temps d'acheter la maison de vos rêves? — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/comment-le-notaire-peut-il-vous-proteger-quand-vient-le-temps-d-acheter-la-maison-de-vos-reves — consulté le 2026-10-11 (publié le 2023-03-28).
9. Chambre des notaires du Québec (article partenaire, Protégez-Vous) — Acheter ou vendre une propriété : arrivez prêt chez le notaire — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/acheter-ou-vendre-une-propriete-arrivez-pret-chez-le-notaire — consulté le 2026-10-11 (publié le 2026-06-03).
10. Chambre des notaires du Québec (article partenaire, Protégez-Vous) — Le choix du notaire dans une transaction immobilière — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/le-choix-du-notaire-dans-une-transaction-immobiliere — consulté le 2026-10-11 (publié le 2014-06-16).
11. Chambre des notaires du Québec — Mémoire, consultation du ministère des Finances sur la surchauffe immobilière — https://www.finances.gouv.qc.ca/documents/Consultation_Surchauffe/Chambre_des_notaires.pdf — consulté le 2026-10-11.
12. Régie du bâtiment du Québec — Faire inspecter une propriété — https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/achat-ou-construction-dune-propriete/faire-inspecter-une-propriete/ — consulté le 2026-10-11.
13. Gouvernement du Québec — Analyse d'impact réglementaire, projet de règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation (2023-0142) — https://cdn-contenu.quebec.ca/cdn-contenu/gouvernement/MCE/dossiers-soumis-conseil-ministres/2023-0142_air.pdf — consulté le 2026-10-11 (2023).
14. CAA-Québec — L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment — https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment — consulté le 2026-10-11.
15. Gouvernement du Québec — Certificat de localisation — https://www.quebec.ca/habitation-et-logement/achat-vente/certificat-localisation — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2025-10-15).
16. Tribunal administratif du logement — Acquérir un immeuble à logements (dépliant PDF) — https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/Acquerir.pdf — consulté le 2026-10-11.
17. Légis Québec — Code civil du Québec (art. 1726 et 1937) — https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991 — consulté le 2026-10-11.
18. OACIQ (article partenaire, Protégez-Vous) — L'OACIQ avec vous aussi après la transaction — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/l-oaciq-avec-vous-aussi-apres-la-transaction — consulté le 2026-10-11 (publié le 2023-03-21).