Condensation entre les vitres d'une fenêtre : que faut-il remplacer?

En bref — La condensation entre les vitres n'oblige pas forcément à changer la fenêtre : elle signifie que le joint de l'unité scellée n'est plus étanche, et Ressources naturelles Canada recommande de remplacer ce vitrage isolant. Changer toute la fenêtre se justifie surtout si le cadre ou le châssis sont abîmés. Le défaut nuit à la vue et à l'isolation.

Vous avez remarqué une fenêtre embuée à l'intérieur du vitrage lors d'une visite, ou le rapport d'inspection mentionne une « unité scellée défectueuse »? Cette page explique ce que signifie la condensation entre les vitres, comment l'inspecteur la repère et comment situer ce défaut dans votre décision d'achat au Québec.

Que signifie la condensation entre les vitres?

La condensation entre les vitres signifie que l'unité scellée de la fenêtre a perdu son étanchéité et que de l'humidité s'est infiltrée dans l'espace qui sépare les vitres. Une unité scellée est un bloc de vitrage composé d'au moins deux vitres séparées par un intercalaire et dont les bordures sont scellées pour être étanches à l'air. Ressources naturelles Canada (RNCan) l'appelle « bloc-fenêtre à vitrage isolant » ; au Québec, on parle aussi de « thermos ».

Selon RNCan, l'espace entre les vitres est souvent rempli d'un gaz inerte, comme l'argon ou le krypton. L'intercalaire est la bande qui maintient l'écart entre les vitres ; d'après RNCan, il contient un produit déshydratant qui absorbe l'humidité restée dans l'unité pour empêcher la formation de buée.

Lorsque le joint n'est plus étanche, RNCan précise que la condensation peut se former entre les carreaux, et l'organisme recommande alors de remplacer le vitrage isolant. Le test le plus simple reste visuel : une buée qui ne s'essuie ni côté pièce ni côté extérieur se trouve à l'intérieur du vitrage.

Pourquoi une unité scellée perd-elle son étanchéité?

Une unité scellée perd son étanchéité lorsque le joint qui ferme ses bordures cède ; l'air humide peut alors pénétrer entre les vitres et le déshydratant de l'intercalaire ne suffit plus à empêcher la buée. La cause exacte de la défaillance ne se lit pas à l'œil : seul un vitrier ou le fabricant peut l'établir sur une fenêtre précise.

L'âge de la fenêtre reste un indice utile, à comparer avec la durée de vie estimée par Hydro-Québec.

Encadré durée de vie — Hydro-Québec estime la durée de vie d'une fenêtre à 15 à 20 ans, et parfois plus. Hydro-Québec range la condensation « sur les vitres ou entre celles-ci » parmi les signes qui peuvent indiquer qu'il est temps de remplacer une fenêtre. Source : Hydro-Québec, Fenêtres et portes-fenêtres certifiées ENERGY STAR®, consulté le 11 octobre 2026.

La durée de vie des fenêtres et des autres composants d'une maison est détaillée dans notre page sur la durée de vie des composants d'une maison. Une unité embuée sur une fenêtre qui approche cette durée n'a pas la même portée qu'une unité embuée sur une fenêtre récente.

Condensation entre les vitres ou sur la vitre : deux problèmes différents

La condensation entre les vitres est un défaut du vitrage, alors que la condensation sur la face intérieure de la vitre est d'abord un signe d'humidité intérieure trop élevée. Les deux n'appellent pas la même réponse.

Selon RNCan, la condensation se produit souvent par temps froid, lorsque l'air humide de la maison touche une surface plus fraîche, et le risque augmente quand la température baisse ou que l'humidité intérieure monte. RNCan rappelle aussi qu'aucune fenêtre, même écoénergétique, n'empêche la condensation si l'humidité de la maison est trop élevée. L'Institut national de santé publique du Québec (INSPQ) rapporte que la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) recommande de maintenir l'humidité relative à 30 %, voire 25 % par grand froid, lorsqu'il fait moins de −10 °C dehors, pour éviter la condensation sur les fenêtres.

La condensation sur la face extérieure de la vitre a une autre origine. D'après RNCan, elle peut apparaître au lever du soleil après une nuit fraîche, calme et humide, en particulier sur les vitrages à haut rendement munis d'un revêtement à faible émissivité.

Les causes générales de l'humidité dans une maison, comme celles qui touchent le sous-sol ou l'entretoit, sont traitées dans des pages distinctes du guide.

Le cas des contre-fenêtres

Une buée entre une contre-fenêtre et la fenêtre principale ne vient pas d'une unité scellée. Selon RNCan, lorsqu'on utilise des contre-fenêtres extérieures, la fenêtre principale doit être plus étanche que la contre-fenêtre ; sinon, l'air humide de la maison s'emprisonne entre les deux, s'y condense et peut détériorer le châssis et le cadre. Ce cas se rencontre surtout dans les maisons anciennes et les plex qui ont gardé leurs contre-fenêtres.

Ce que la condensation entre les vitres change réellement

Une unité scellée embuée nuit surtout à la vue et à l'efficacité isolante du vitrage ; elle ne crée pas, à elle seule, de courant d'air. Le défaut est réel, mais il est circonscrit au vitrage.

Selon RNCan, le principal avantage d'un vitrage multiple est l'air, bon isolant, emprisonné et scellé entre les épaisseurs de verre. Une unité dont le joint a cédé n'est plus scellée et ne joue plus pleinement ce rôle.

Les courants d'air relèvent d'autres composants. D'après RNCan, les fuites d'air d'une fenêtre passent par les joints d'étanchéité, les coupe-bise et les interstices du cadre. Hydro-Québec traite d'ailleurs le courant d'air et la condensation comme deux signes distincts à vérifier sur une fenêtre.

L'hiver québécois rend le défaut plus visible : comme le risque de condensation augmente quand la température baisse, une unité défectueuse peut paraître plus embuée par grand froid que par temps doux.

Comment l'inspecteur détecte une unité scellée défectueuse

L'inspecteur repère une unité scellée défectueuse à l'œil, en observant les fenêtres accessibles pendant l'inspection préachat. Il note la ou les fenêtres touchées dans son rapport, souvent sous la mention « unité scellée défectueuse » ou « thermos brisé ».

Encadré légal — Depuis le 1er octobre 2024, les inspecteurs en bâtiment doivent appliquer la norme BNQ 3009-500 pour obtenir le certificat de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), selon l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Le Conseil canadien des normes décrit cette norme comme visant l'inspection visuelle des bâtiments résidentiels existants avant la vente ou l'achat. Sources : OACIQ, communiqué du 23 septembre 2024 ; Conseil canadien des normes, avis d'intention BNQ 3009-500 ; consultés le 11 octobre 2026.

RNCan recommande d'évaluer chaque fenêtre selon quelques critères simples, qui correspondent à ce qu'on peut observer sans démonter :

• la fenêtre s'ouvre et se ferme-t-elle facilement?
• le vitrage ou un joint est-il lâche?
• le cadre ou le châssis est-il gauchi?
• le coupe-bise est-il usé ou endommagé?
• y a-t-il de la pourriture ou des ferrures défectueuses?

Quand une unité défectueuse passe inaperçue

Une unité scellée défectueuse peut échapper à l'inspection sans faute de l'inspecteur. La buée dépend de la température et de l'humidité : une unité peut sembler claire par temps doux et s'embuer quelques semaines plus tard. Des rideaux, des stores, des meubles, une moustiquaire, de la saleté ou du givre sur la face intérieure peuvent aussi masquer le vitrage le jour de la visite.

Remplacer le vitrage ou toute la fenêtre?

Quand seule l'unité scellée est en cause, c'est ce vitrage isolant que RNCan indique de remplacer ; le remplacement de la fenêtre entière se pose lorsque le châssis ou le cadre sont aussi détériorés. RNCan décrit les options suivantes selon l'état de la fenêtre :

Le remplacement du vitrage seul n'est donc pas toujours possible. Un châssis trop mince pour recevoir un vitrage isolant, un cadre pourri ou une fenêtre ancienne à vitrage simple orientent vers une autre solution. Le diagnostic revient à un vitrier ou au fabricant de la fenêtre.

Les coûts de remplacement d'un vitrage ou d'une fenêtre sont présentés dans notre page sur le coût de remplacement des composants. Aucun prix n'est avancé ici, car il dépend des dimensions, du type de fenêtre et du marché.

Maison neuve et condo : garanties et responsabilités

Dans une maison neuve ou un condo, la question n'est pas seulement de savoir quoi remplacer, mais qui assume le remplacement. La réponse dépend de la garantie applicable ou de la déclaration de copropriété.

Maison neuve

Une unité embuée dans une maison neuve peut relever du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs ou de la garantie du fabricant de la fenêtre, dont RNCan mentionne l'existence. Les démarches propres aux maisons neuves sont expliquées dans notre page sur l'inspection d'une maison neuve.

Encadré légal — Selon la RBQ, la Garantie de construction résidentielle (GCR) administre le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs depuis le 1er janvier 2015. Selon le site gouvernemental du Plan de garantie, les malfaçons existantes et non apparentes sont couvertes 1 an après la réception du bâtiment, les vices cachés 3 ans après la réception, et les vices de conception, de construction ou de réalisation 5 ans après la fin des travaux, avec dénonciation dans un délai raisonnable suivant la découverte. Sources : RBQ, Informations sur les administrateurs ; Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, Période de garantie et délais à respecter ; consultés le 11 octobre 2026.

Condo

Une partie commune à usage restreint est une partie de l'immeuble qui appartient à tous les copropriétaires, mais dont un seul ou quelques-uns ont l'usage ; selon l'Office québécois de la langue française (OQLF), une fenêtre peut en être une, et la nature des parties est habituellement énoncée dans la déclaration de copropriété. Le syndicat de copropriété et la déclaration indiquent donc qui entretient et qui remplace les fenêtres ; les autres vérifications propres au condo sont présentées dans notre page sur l'inspection d'un condo.

Peser la condensation entre les vitres dans votre décision d'achat

Une unité scellée défectueuse est un défaut réel mais circonscrit : il se constate, se fait évaluer par un vitrier et ne dit rien, à lui seul, de l'état du reste de la maison. C'est l'accumulation de signes qui change la lecture.

Une fenêtre embuée ou toutes : lire l'ensemble

Une seule unité embuée sur une maison récente est un défaut ponctuel. Plusieurs unités embuées sur des fenêtres du même âge invitent plutôt à regarder l'état général de la fenestration, surtout si d'autres signes s'ajoutent : courants d'air, coupe-froid abîmés, cadres pourris, condensation abondante sur la face intérieure.

Le type de fenêtre compte aussi. Selon RNCan, les cadres et châssis en métal sont moins écoénergétiques, parce que le métal conduit facilement la chaleur, et la condensation excessive peut entraîner de la moisissure et le pourrissement des cadres. Les fenêtres typiques de chaque époque sont présentées dans notre page sur les risques selon l'année de construction. Une maison des années 1980 et une maison centenaire n'ont pas les mêmes fenêtres d'origine.

Intégrer le défaut à la suite de la transaction

1. Comptez les unités touchées et repérez les fenêtres concernées dans le rapport d'inspection.
2. Notez l'âge, le type et le matériau des fenêtres, et cherchez les autres signes d'usure.
3. Demandez l'avis d'un vitrier ou du fabricant : remplacement du vitrage ou de la fenêtre.
4. Discutez des suites avec votre courtier immobilier, puis avec votre notaire si une entente doit être rédigée.

Un vitrage à remplacer est un défaut quantifiable : une soumission permet d'en estimer le coût et d'en discuter avec le vendeur. Les façons d'en tenir compte, de la demande de réparation à l'ajustement du prix, sont expliquées dans notre page pour négocier après l'inspection ; un modèle de lettre de demande fait l'objet d'une autre page du guide.

Côté aide financière, Hydro-Québec précise qu'elle n'accorde aucune remise en argent à l'achat de fenêtres ou de portes-fenêtres certifiées ENERGY STAR® (en date d'octobre 2026). Les autres programmes de subvention sont présentés dans une page distincte du guide.

Limites de l'inspection pour les fenêtres

L'inspection préachat ne permet pas de garantir l'étanchéité de chaque unité scellée. Elle est visuelle et non destructive : l'inspecteur ne démonte pas les fenêtres, ne mesure pas le gaz contenu dans le vitrage et ne fait pas d'expertise des fenêtres.

• Fenêtres accessibles seulement : les fenêtres cachées par des meubles, des rideaux, des moustiquaires ou des objets, ou situées hors d'atteinte, peuvent ne pas être examinées de près.
• Conditions du jour : la température, l'humidité, l'ensoleillement, la saleté ou le givre influencent ce qui est visible.
• Défaut évolutif : une unité qui paraît claire le jour de l'inspection peut s'embuer après la visite.
• Pas de diagnostic de cause : l'inspecteur constate la buée ; il ne détermine pas pourquoi le joint a cédé.

Pour la suite, tournez-vous vers un vitrier ou le fabricant pour le diagnostic et les options de remplacement, vers le syndicat de copropriété pour un condo, et vers votre courtier immobilier et votre notaire pour la négociation et l'entente écrite.

Pour faire examiner les fenêtres d'une propriété avant d'acheter, vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam.

Questions fréquentes

Faut-il changer la fenêtre s'il y a de la buée entre les vitres?

Pas forcément. La buée entre les vitres indique que le joint de l'unité scellée n'est plus étanche, et Ressources naturelles Canada recommande alors de remplacer ce vitrage isolant. Le remplacement de la fenêtre complète devient pertinent si le châssis ou le cadre sont eux aussi détériorés, par exemple pourris ou déformés. Un vitrier ou le fabricant peut confirmer l'option possible pour le modèle en place.

Peut-on enlever la buée entre deux vitres en les nettoyant?

Non. La buée se trouve dans l'espace scellé entre les vitres, donc aucun nettoyage côté pièce ou côté extérieur ne l'atteint. Si la buée disparaît après un coup de chiffon, il s'agissait plutôt de condensation sur la surface de la vitre, liée à l'humidité de la maison ou à une nuit fraîche et humide, et non d'une unité scellée défectueuse.

Une unité scellée défectueuse laisse-t-elle entrer l'air froid?

Pas à elle seule. Selon Ressources naturelles Canada, les fuites d'air d'une fenêtre passent par les joints d'étanchéité, les coupe-bise et les interstices du cadre, et non par l'espace entre les vitres. Une unité embuée isole moins bien, mais un courant d'air senti près de la fenêtre signale un autre problème, qui se vérifie séparément.

La condensation sur les fenêtres en hiver, est-ce normal?

Un peu de condensation sur la face intérieure des vitres par grand froid est courante : selon Ressources naturelles Canada, l'air humide de la maison se condense au contact d'une surface plus froide. Une condensation abondante ou persistante signale plutôt une humidité intérieure trop élevée. L'INSPQ rapporte que la SCHL recommande une humidité relative de 30 %, voire 25 %, quand il fait moins de −10 °C dehors.

Pourquoi l'inspecteur n'a-t-il pas vu la fenêtre embuée?

L'inspection préachat est visuelle et se limite aux fenêtres accessibles, le jour de la visite. Une unité scellée défectueuse peut rester claire par temps doux et s'embuer seulement par temps froid ou humide. Des rideaux, des meubles, la saleté ou le givre peuvent aussi cacher le vitrage. Une fenêtre peut donc s'embuer après l'inspection sans que le défaut ait été visible ce jour-là.

Dans un condo, qui paie le remplacement d'une fenêtre embuée?

Cela dépend de la déclaration de copropriété. Selon l'Office québécois de la langue française, une fenêtre peut être une partie commune à usage restreint : elle appartient à tous les copropriétaires, mais un seul en a l'usage. La déclaration précise qui entretient et qui remplace. Avant d'acheter, demandez au syndicat de copropriété comment les fenêtres sont traitées et consultez votre notaire au besoin.

Ma maison neuve a une fenêtre embuée : est-ce couvert par une garantie?

Peut-être. Les maisons neuves et les condos neufs visés relèvent du Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, administré par Garantie de construction résidentielle (GCR), et une fenêtre peut aussi avoir une garantie du fabricant. Les protections et les délais varient selon le type de défaut et la date de réception du bâtiment. Informez-vous rapidement auprès de l'entrepreneur et de GCR, car des délais de dénonciation s'appliquent.

Liens internes

• Durée de vie des composants d'une maison — Les durées de vie attendues des fenêtres, de la toiture et des systèmes, pour situer l'âge des composants.
• Coût de remplacement des composants — Les coûts sourcés pour remplacer un vitrage, une fenêtre et d'autres composants.
• Négocier après l'inspection — Comment transformer un défaut constaté en demande de réparation ou d'ajustement du prix.
• Risques selon l'année de construction — Les matériaux et défauts typiques de chaque époque, fenêtres comprises.
• Inspection d'une maison neuve — L'inspection préréception et les recours prévus par le plan de garantie.
• Inspection d'un condo — Les parties communes, les documents du syndicat et les vérifications propres à la copropriété.

Sources

1. Ressources naturelles Canada — Condensation — https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/efficacite-energetique-produits/condensation — consulté le 2026-10-11 (date de modification : 2025-01-16).
2. Ressources naturelles Canada — Apprêt technologique (vitrage, bloc-fenêtre à vitrage isolant, intercalaire, matériaux) — https://ressources-naturelles.canada.ca/efficacite-energetique/efficacite-energetique-produits/appret-technologique — consulté le 2026-10-11 (date de modification : 2025-01-14).
3. Ressources naturelles Canada, Office de l'efficacité énergétique — Amélioration du rendement énergétique des fenêtres (n° de cat. M144-52/2011F-PDF) — https://ressources-naturelles.canada.ca/sites/nrcan/files/energy/pdf/energystar/IWEE_FR.pdf — consulté le 2026-10-11 (publication : 2011).
4. Hydro-Québec — Fenêtres et portes-fenêtres certifiées ENERGY STAR® — https://www.hydroquebec.com/residentiel/mieux-consommer/conseils/fenetres-chauffage-climatisation/fenetres.html — consulté le 2026-10-11 (date de mise à jour non indiquée).
5. Institut national de santé publique du Québec (INSPQ) — Mesure de l'humidité relative : résultats rapportés et interprétation (Outil d'aide à l'interprétation de rapports d'investigation de la contamination fongique) — https://www.inspq.qc.ca/outil-aide-interpretation-investigation-contamination-fongique/fiches-rapports/mesures-de-l-humidite-relative/resultats-rapportes-et-interpretation — consulté le 2026-10-11 (date non indiquée ; cite la SCHL).
6. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — New residential building inspection standard (BNQ 3009-500) — https://www.oaciq.com/en/oaciq/press-release/press-releases/new-residential-building-inspection-standard/ — consulté le 2026-10-11 (publication : 2024-09-23).
7. Conseil canadien des normes — Avis d'intention : BNQ 3009-500, inspection visuelle des bâtiments résidentiels existants avant la vente ou l'achat — https://scc-ccn.ca/standards/notices-of-intent/bureau-de-normalisation-du-quebec-bnq/visual-inspection-used — consulté le 2026-10-11.
8. Régie du bâtiment du Québec (RBQ) — Informations sur les administrateurs du plan de garantie — https://www.rbq.gouv.qc.ca/licence/offrir-des-garanties-financieres/plan-de-garantie/informations-sur-les-administrateurs/ — consulté le 2026-10-11.
9. Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs (gouvernement du Québec, RBQ) — Période de garantie et délais à respecter — https://www.garantie.gouv.qc.ca/faire-une-reclamation/periode-de-garantie-et-delais-a-respecter/ — consulté le 2026-10-11.
10. Office québécois de la langue française (OQLF), Grand dictionnaire terminologique — Partie commune à usage restreint — https://vitrinelinguistique.oqlf.gouv.qc.ca/fiche-gdt/fiche/2077792/partie-commune-a-usage-restreint — consulté le 2026-10-11.