Comment lire la déclaration du vendeur avant d'acheter une maison au Québec

En bref — Pour lire la déclaration du vendeur, parcourez le formulaire de l'OACIQ section par section et repérez trois types de réponses : les « oui », les « ne sais pas » et les cases vides. Chacune appelle une question, un document à obtenir ou un point à montrer à l'inspecteur. La déclaration ne remplace ni l'inspection préachat ni une garantie.

La déclaration du vendeur arrive souvent avec la fiche descriptive, sous la forme d'un formulaire de 13 pages rempli de cases cochées. Ce guide explique ce que signifie chaque partie, quelles réponses méritent une question et comment transformer le document en liste de vérification pour l'inspection préachat. Il s'adresse à l'acheteur québécois qui reçoit la déclaration avant ou après une visite.

Qu'est-ce que la déclaration du vendeur, et qui la remplit ?

La déclaration du vendeur (DV) est un formulaire de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) dans lequel le vendeur décrit, de bonne foi et au meilleur de sa connaissance, l'état actuel et passé de l'immeuble et du terrain. Selon l'OACIQ, le vendeur la remplit avec son courtier immobilier et fournit les documents qui appuient ses réponses : factures, garanties, plans, permis, rapports, baux.

En signant le formulaire, le vendeur accepte que la déclaration soit remise aux personnes engagées dans la transaction, dont l'acheteur, l'inspecteur, l'évaluateur et l'institution financière. L'acheteur, de son côté, signe un accusé de réception à la dernière page.

Le formulaire principal vise un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements : maison unifamiliale, jumelé ou plex de 2 à 4 logements. Une version distincte existe pour la copropriété divise.

Encadré légal — Selon l'OACIQ, le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble est obligatoire lorsqu'un particulier conclut un contrat de courtage pour vendre un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements ; si seul l'acheteur est représenté, son courtier remplit le formulaire avec le vendeur. Selon la Chambre des notaires du Québec, la déclaration n'est pas obligatoire dans une vente conclue sans courtier, mais elle demeure recommandée. D'après Éducaloi, lorsqu'un courtier intervient, la déclaration fait partie du contrat de courtage du vendeur et doit être annexée à la promesse d'achat. Sources : OACIQ, formulaire DV (V24, 06/2022) et article « Une propriété vous intéresse? » (2023) ; Chambre des notaires du Québec (2023) ; Éducaloi (2024).

Dans un achat entre particuliers, sans aucun courtier, rien n'empêche de demander au vendeur de répondre par écrit aux mêmes questions. L'achat sans courtier fait l'objet d'un guide distinct.

La déclaration du vendeur n'est ni un rapport d'inspection ni une garantie : elle reflète ce que le vendeur sait. Selon CAA-Québec, elle ne remplace pas l'inspection préachat, mais elle complète les informations du rapport.

Comment est organisé le formulaire DV de l'OACIQ

Le formulaire DV compte 16 sections, numérotées de D1 à D16, qui vont des renseignements généraux vers le terrain, le bâtiment et ses systèmes. En date d'octobre 2026, le spécimen publié par l'OACIQ porte la mention V24 (juin 2022).

• D1 et D2 — Identification et informations générales : année d'acquisition et de construction, occupation par le vendeur, location et baux, hypothèques et servitudes, limitations comme la zone inondable, avis de non-conformité, refus d'assurance.
• D3 à D5 — Sol, eau et fondations : problèmes de sol, stabilisation des fondations, ancien réservoir de mazout, contamination, ocre, infiltrations et fuites, type de fondation.
• D6 et D7 — Animaux indésirables et qualité de l'air : insectes et rongeurs, condensation en hiver, odeurs, moisissure, matériaux pouvant contenir de l'amiante.
• D8 à D12 — Toiture et systèmes : revêtement et isolant de l'entretoit, plomberie et drainage, eau potable et eaux usées, électricité et gaz, télécommunications, chauffage, climatisation, thermopompe et échangeur d'air.
• D13 et D14 — Rapports et autres informations : inspections et expertises déjà faites, sinistres, travaux importants, permis.
• D15 — Précisions : l'espace où le vendeur doit détailler chaque « oui » et expliquer les questions laissées sans réponse.
• D16 — Signatures : signatures du vendeur et accusé de réception de l'acheteur.

Pour un condo, l'OACIQ utilise un formulaire distinct pour la copropriété divise (DVD), révisé en 2023, qui ajoute notamment des questions sur le fonds d'autoassurance et le plan de gestion de l'actif du syndicat. La lecture des documents de copropriété est traitée dans le guide sur l'inspection d'un condo.

Les réponses qui méritent une question : « oui », « ne sais pas », cases vides

Trois types de réponses demandent une suite : un « oui » appelle des détails et des documents, un « ne sais pas » appelle une vérification, et une case vide appelle une demande de complément. Aucune de ces réponses n'est, à elle seule, un aveu ou la preuve d'un problème actuel.

Un « oui » : demander les détails et les preuves

Un « oui » dans la déclaration du vendeur doit être expliqué à la section D15. Selon le formulaire de l'OACIQ, chaque précision indique le numéro de la question, la nature de l'événement, l'endroit, l'année et la façon dont la situation a été réglée.

Un « oui » sans précision en D15 justifie une question écrite au courtier du vendeur : quand, où, qui a fait les travaux, avec quelle facture. Un dégât d'eau réparé et documenté se lit différemment d'un dégât d'eau sans date ni facture.

Un « ne sais pas » : un point à faire vérifier

La case « ne sais pas » n'existe que pour certaines questions du formulaire, surtout des années d'installation et des types de matériaux : année de construction, revêtement de la toiture, isolant de l'entretoit, type de fondation, drain français, clapet antiretour. Pour ces éléments, un « ne sais pas » signifie que l'information n'est pas connue du vendeur, pas que l'élément est en bon état.

Selon le formulaire, un liquidateur de succession répond au meilleur de sa connaissance et peut expliquer en D15 son statut et la raison pour laquelle il ne peut pas répondre. Les questions D2.1 (année d'acquisition) et D2.3 (occupation de l'immeuble) aident à comprendre un nombre élevé de « ne sais pas » : un vendeur qui n'a jamais habité l'immeuble connaît souvent moins son historique.

Un immeuble acheté, rénové et revendu rapidement (maison flip) appelle les mêmes questions sur l'historique et les travaux. Ce cas fait l'objet d'un guide distinct.

Une case vide ou une annexe manquante : demander un complément

Une question sans réponse doit être expliquée : le formulaire demande au vendeur de détailler en D15 pourquoi une ou plusieurs questions n'ont pas été répondues. Si l'espace manque, une annexe générale peut être jointe et fait alors partie intégrante du formulaire.

Une case vide sans explication, une page manquante ou une annexe mentionnée mais absente se signalent par écrit au courtier, avant de s'engager. Demandez aussi si la déclaration a été modifiée depuis sa signature : le vendeur s'engage à aviser son courtier de toute nouvelle information sur l'immeuble.

Les travaux, les permis et les sinistres

Pour des travaux importants, la question D14.4 demande si des plans et devis ont été préparés et si les permis requis ont été émis. Demandez une copie des permis, des factures et des garanties, ainsi que le numéro de licence de l'entrepreneur.

Le Registre des détenteurs de licence de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) permet de vérifier si un entrepreneur détient une licence valide aujourd'hui. Il ne dit pas si les travaux ont été bien faits.

Pour les sinistres (verglas, vent, inondation, incendie : D14.1) et les refus d'assurance ou d'indemnisation (D2.13 et D2.14), demandez les rapports et la correspondance disponibles. Les questions d'assurabilité se posent à votre assureur ou à votre courtier en assurance.

Section par section : ce qu'il faut repérer dans la déclaration du vendeur

Les sections les plus utiles pour préparer l'inspection sont celles qui portent sur l'eau, le sol, les fondations, la toiture et les systèmes. Le tableau ci-dessous résume, pour chaque section, la réponse à surveiller, le document à demander et le point à montrer à l'inspecteur.

Pyrite, ocre ferreuse, radon, amiante et mazout

La déclaration du vendeur aborde ces sujets à plusieurs endroits : l'ocre ferreuse aux questions sur le terrain et le puisard, le mazout aux questions sur le sol et le chauffage, l'amiante et la vermiculite à la qualité de l'air et à l'isolant de l'entretoit, la pyrite et le radon à la question sur les tests déjà effectués (D13.2). Un « non » à ces questions signifie que le vendeur n'en a pas connaissance, pas que le risque est écarté ; chaque sujet a son propre guide Viveam (pyrite, ocre ferreuse, radon, vermiculite et amiante, réservoir de mazout).

Zone inondable, servitudes et certificat de localisation

La question D2.9 demande si l'immeuble est visé par des limitations particulières : zone inondable, zone agricole, protection du patrimoine, zone de mouvement de terrain ou zone aéroportuaire. Un « oui » touche l'usage de l'immeuble et les travaux possibles ; ces questions relèvent du notaire, de la municipalité et de l'assureur, pas de l'inspecteur.

Selon le formulaire, un « oui » aux questions D2.8 à D2.11 (servitudes, clôture ou haie déplacée, ajout d'une piscine, d'un cabanon ou d'une galerie) peut exiger un nouveau certificat de localisation si celui fourni ne reflète pas ces changements. Le notaire vérifie ce point avant la signature de l'acte.

Plex, maison centenaire et chalet

Dans un plex, la question D2.6 porte sur les baux : loyers, location à court terme, avis reçus des locataires, dossier au Tribunal administratif du logement (TAL) et présence d'un locataire de 70 ans et plus qui occupe son logement depuis au moins 10 ans. Le formulaire signale que des restrictions peuvent alors s'appliquer à une reprise de logement ; ces questions relèvent du notaire ou de l'avocat, et l'inspection d'un plex fait l'objet d'un guide distinct.

Dans une maison centenaire, une fondation de pierre ou de bois, un isolant d'entretoit inconnu ou un panneau électrique jamais remplacé sont des réponses à montrer à l'inspecteur. Ce sont aussi des éléments pour lesquels une expertise peut être recommandée après l'inspection.

Pour un chalet, les questions D9.9 et D9.11 portent sur l'eau de puits et l'installation septique : source d'eau, potabilité, plan de localisation, année d'installation, dernière vidange, avis de non-conformité. Demandez les analyses d'eau et les preuves de vidange ; l'eau de puits et les installations septiques font l'objet de guides distincts.

Transformer la déclaration du vendeur en liste de vérification pour l'inspection

Pour transformer la déclaration du vendeur en liste de vérification, relevez chaque « oui », chaque « ne sais pas » et chaque case vide, puis classez-les en trois catégories : question au vendeur, document à obtenir, point à montrer à l'inspecteur. Selon l'OACIQ, une copie de la déclaration est remise à l'inspecteur en bâtiment ; l'objectif est qu'il la reçoive avant la visite.

1. Obtenez la version complète et signée de la déclaration, avec la section D15 et toutes les annexes.
2. Surlignez chaque « oui », chaque « ne sais pas » et chaque case vide, en notant le numéro de la question.
3. Lisez la section D15 en parallèle : chaque « oui » devrait y être détaillé.
4. Envoyez vos questions par écrit au courtier du vendeur, en citant les numéros de questions.
5. Transmettez la déclaration à l'inspecteur avec votre liste de points, avant le jour de l'inspection.
6. Le jour de l'inspection, montrez à l'inspecteur les endroits mentionnés dans la déclaration. Selon CAA-Québec, l'acheteur devrait idéalement être sur place, avec son courtier.
7. Faites confirmer par écrit les réponses données oralement par le vendeur.

Questions à poser au vendeur à partir de sa déclaration

• À quelle date l'infiltration ou la fuite déclarée a-t-elle eu lieu, et qui a fait la réparation ?
• Avez-vous les factures, les garanties et les permis des travaux mentionnés ?
• Quel est le numéro de licence RBQ de l'entrepreneur qui a fait ces travaux ?
• Pouvez-vous fournir les rapports d'inspection ou d'expertise mentionnés en D13 ?
• Pourquoi cette question est-elle restée sans réponse ?
• L'ancien réservoir de mazout a-t-il été retiré, et avez-vous une preuve de retrait ?
• Quand le drain français, la toiture et le panneau électrique ont-ils été remplacés pour la dernière fois ?
• La déclaration a-t-elle été modifiée depuis sa signature ?

D'autres questions utiles se posent dès la visite : voir les questions à poser lors d'une visite libre.

Ce que l'inspecteur peut confirmer, et ce qu'il ne peut pas

L'inspecteur peut chercher les signes visibles d'un problème déclaré, comme une tache, une fissure ou une réparation récente. Selon CAA-Québec, l'inspection préachat est un examen seulement visuel des composants visibles et accessibles : aucun mur n'est ouvert et les meubles ne sont pas déplacés.

L'inspecteur ne peut donc pas confirmer qu'un drain enfoui a été remplacé, qu'un réservoir souterrain a été retiré ou qu'un matériau contient de l'amiante. Selon CAA-Québec, lorsqu'un élément ne peut pas être inspecté, par exemple parce qu'il est sous la neige en hiver ou derrière un revêtement, le rapport doit en donner la raison.

Déclaration du vendeur et rapport d'inspection : les lire ensemble

La déclaration du vendeur et le rapport d'inspection se lisent ensemble, parce que l'une dit ce que le vendeur sait et l'autre ce que l'inspecteur a vu. Selon l'OACIQ, il est important de prendre connaissance des deux documents et de poser des questions au besoin. La structure du rapport et la façon de le lire sont expliquées dans le guide sur le rapport d'inspection.

Un écart entre les deux documents, par exemple des traces d'infiltration là où la déclaration n'en mentionne aucune, se fait noter par écrit par l'inspecteur et se discute avec votre courtier. Un écart ne prouve pas, à lui seul, que le vendeur connaissait le problème : la question de la connaissance relève du notaire ou de l'avocat.

Les constats de l'inspection peuvent servir de base à une discussion sur le prix ou sur des travaux avant la vente. La démarche est décrite dans le guide pour négocier après l'inspection.

Ces vérifications doivent être terminées dans le délai prévu à la promesse d'achat pour la condition d'inspection. Les étapes et les délais sont expliqués dans le guide sur la levée de la condition d'inspection.

Limites de la déclaration du vendeur et de l'inspection

Ni la déclaration du vendeur ni l'inspection préachat ne permettent de tout savoir sur un immeuble : la première dépend de ce que le vendeur connaît, la seconde de ce qui est visible le jour de la visite. Un « non » dans la déclaration signifie que le vendeur n'a pas connaissance d'un problème.

L'inspection préachat est visuelle et non destructive ; elle n'est pas une expertise. Selon CAA-Québec, le rapport peut recommander une expertise approfondie pour un élément : ingénieur pour la structure, test de radon, analyse de l'eau de puits ou analyse de matériaux en laboratoire, selon le cas.

Encadré légal — Le Code civil du Québec (art. 1726) oblige le vendeur à garantir que l'immeuble est, au moment de la vente, exempt de vices cachés ; selon Éducaloi, le vendeur doit aussi informer l'acheteur des vices qu'il connaît, et les vices qu'un acheteur prudent et diligent aurait pu déceler ne sont pas garantis. Les obligations du vendeur et la garantie légale sont expliquées dans le guide sur les vices cachés. Sources : Légis Québec, Code civil du Québec, à jour au 12 août 2026 ; Éducaloi, « Le vice caché dans un immeuble » (2025).

Un problème découvert après l'achat et une vente conclue sans garantie légale font l'objet de guides distincts. Pour toute question sur la portée juridique d'une réponse de la déclaration, consultez un notaire ou un avocat ; pour l'assurabilité, votre assureur.

Vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam et remettre la déclaration du vendeur à l'inspecteur avant la visite.

Questions fréquentes

La déclaration du vendeur est-elle obligatoire au Québec ?

Selon l'OACIQ, la déclaration du vendeur est obligatoire lorsqu'un particulier vend, avec un courtier immobilier, un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements. Un formulaire distinct s'applique à la copropriété divise. Selon la Chambre des notaires du Québec, elle n'est pas obligatoire dans une vente sans courtier, mais elle reste recommandée. Dans ce cas, l'acheteur peut demander au vendeur de répondre par écrit aux mêmes questions.

Que veut dire « ne sais pas » dans la déclaration du vendeur ?

« Ne sais pas » signifie que le vendeur n'a pas l'information, par exemple l'année d'installation de la toiture ou le type d'isolant de l'entretoit. Cette case n'existe que pour certaines questions du formulaire de l'OACIQ. La réponse ne dit rien de l'état de l'élément : c'est un point à faire examiner par l'inspecteur et, au besoin, à documenter par des factures ou un rapport.

À quel moment l'acheteur reçoit-il la déclaration du vendeur ?

L'acheteur reçoit généralement la déclaration du vendeur lorsqu'une propriété l'intéresse, par l'entremise des courtiers, et la déclaration est annexée à la promesse d'achat selon Éducaloi. Il est préférable de la lire avant de faire une offre, puis de la relire avec le rapport d'inspection. L'acheteur signe un accusé de réception à la dernière page du formulaire.

Faut-il donner la déclaration du vendeur à l'inspecteur en bâtiment ?

Oui. Selon l'OACIQ, une copie de la déclaration du vendeur est remise à l'inspecteur en bâtiment, et le vendeur accepte cette transmission en signant le formulaire. Remettez-la avant la visite, avec la liste des réponses à vérifier, pour que l'inspecteur porte une attention particulière aux endroits déclarés : infiltrations, fissures, toiture, drainage ou ancien réservoir de mazout.

La déclaration du vendeur remplace-t-elle l'inspection préachat ?

Non. Selon CAA-Québec, la déclaration du vendeur ne remplace pas une inspection préachat, mais elle complète les informations du rapport. La déclaration repose sur ce que le vendeur sait, alors que l'inspection est un examen visuel de l'état des composants accessibles. Les deux documents se lisent ensemble avant de lever la condition d'inspection.

Le vendeur peut-il modifier sa déclaration après l'avoir signée ?

Oui. En signant le formulaire de l'OACIQ, le vendeur s'engage à aviser son courtier s'il obtient de nouvelles informations sur l'immeuble ou si ses déclarations doivent être modifiées. L'acheteur a donc intérêt à demander, avant de lever ses conditions, si la déclaration a été mise à jour et à obtenir la version modifiée.

Que faire si la déclaration du vendeur ne correspond pas au rapport d'inspection ?

Faites noter l'écart par écrit, idéalement dans le rapport d'inspection, et parlez-en à votre courtier avant la fin du délai prévu pour la condition d'inspection. L'écart peut justifier une question au vendeur, une expertise ou une discussion sur le prix. Pour la portée juridique d'un écart, consultez un notaire ou un avocat.

Liens internes

• Vices cachés et garantie légale — Les obligations d'information du vendeur et le fonctionnement de la garantie légale de qualité au Québec.
• Lire un rapport d'inspection — Comment est structuré le rapport d'inspection préachat et comment interpréter ses constats.
• Négocier après l'inspection — Les options de l'acheteur une fois le rapport en main : prix, travaux, retrait.
• Questions à poser lors d'une visite libre — Les questions à poser au vendeur ou au courtier dès la première visite.
• Inspection d'un condo — Ce qu'il faut vérifier dans une copropriété divise, parties privatives et documents du syndicat.
• Lever la condition d'inspection — Les délais de la condition d'inspection et les étapes pour la lever ou s'en prévaloir.

Sources

1. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) — Formulaire obligatoire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble » (DV 00001, V24 06/2022) — https://oaciq.com/media/badfjazf/declarations-vendeur.pdf — consulté le 2026-10-11 (version de juin 2022).
2. OACIQ — Feuillet « Déclarations du vendeur sur l'immeuble – Copropriété divise : modifications, points saillants » — https://siteweb.oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/3360/feuillet-dvd-vfra.pdf — consulté le 2026-10-11 (publié le 29 novembre 2023).
3. OACIQ (article publié sur Protégez-Vous) — « Une propriété vous intéresse? » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/une-propriete-vous-interesse — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 17 mars 2023).
4. OACIQ (article publié sur Protégez-Vous) — « Acheter une propriété en toute confiance » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/acheter-une-propriete-en-toute-confiance — consulté le 2026-10-11 (mis en ligne le 5 mars 2025).
5. Chambre des notaires du Québec (article publié sur Protégez-Vous) — « Vous vendez votre maison? Protégez-vous : faites les déclarations nécessaires » — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/chambre-des-notaires-du-quebec/vous-vendez-votre-maison-protegez-vous-faites-les-declarations-necessaires — consulté le 2026-10-11 (mis en ligne le 14 septembre 2023).
6. Éducaloi — « Comment savoir si un suicide ou une mort violente a eu lieu dans la maison de vos rêves? » — https://educaloi.qc.ca/curiosites/comment-savoir-si-un-suicide-ou-une-mort-violente-a-eu-lieu-dans-la-maison-de-vos-reves/ — consulté le 2026-10-11 (publié le 22 octobre 2024).
7. Éducaloi — « Le vice caché dans un immeuble » — https://educaloi.qc.ca/capsules/le-vice-cache-dans-un-immeuble/ — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 9 octobre 2025).
8. CAA-Québec — « L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment » — https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment — consulté le 2026-10-11 (publié le 9 décembre 2013).
9. Régie du bâtiment du Québec (RBQ) — « Vérifier la licence d'un entrepreneur » — https://www.rbq.gouv.qc.ca/vous-etes/citoyen/verifier-la-licence-dun-entrepreneur — consulté le 2026-10-11.
10. Légis Québec — Code civil du Québec (RLRQ, CCQ-1991), article 1726 — https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/CCQ-1991 — consulté le 2026-10-11 (à jour au 12 août 2026).