Sous-sol loué légal ou non : comment le savoir avant d'acheter la maison

En bref — Un sous-sol loué légal est un logement que la réglementation municipale autorise à cet endroit et qui a été aménagé avec un permis. Avant d'acheter, demandez le permis au vendeur, confirmez le zonage auprès du service d'urbanisme et consultez le rôle d'évaluation. L'inspection préachat observe la sécurité visible, sans attester la légalité.

Une maison avec un logement au sous-sol peut aider à payer l'hypothèque ou à loger un proche, mais un sous-sol loué légal ne se reconnaît pas à la visite. La réponse se trouve à la municipalité, dans les documents du vendeur et dans le bail du locataire. Ce guide explique quoi vérifier, où le faire et ce que l'inspection préachat peut observer dans une maison avec logement accessoire au Québec.

Logement accessoire, bachelor, intergénérationnel : de quoi parle-t-on ?

Un logement accessoire est un logement indépendant aménagé dans une maison individuelle ou dans un bâtiment distinct situé sur le même terrain, selon le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH). Le sous-sol loué en est la forme la plus courante dans les maisons de banlieue québécoises.

Le vocabulaire varie d'une municipalité à l'autre : logement supplémentaire, logement intergénérationnel, unité d'habitation accessoire. Le règlement de zonage de la municipalité donne la définition qui s'applique à l'adresse visée. Un même sous-sol peut donc porter un nom différent à Laval, à Gatineau ou à Lévis.

Encadré légal — Selon le Tribunal administratif du logement (TAL), une chambre louée est considérée comme un logement, sauf notamment lorsque le propriétaire loue seulement une ou deux chambres dans sa résidence principale et que la chambre n'a ni sortie distincte vers l'extérieur ni installations sanitaires indépendantes. Les règles du bail de logement s'appliquent aux lieux loués à des fins d'habitation. Source : TAL, Acquérir un immeuble à logements locatifs (BR-070, 2024-12).

Un sous-sol loué légal : zonage, plein droit et permis municipal

Un sous-sol loué est légal lorsque le zonage permet un second logement à cet endroit et que l'aménagement a fait l'objet d'un permis municipal. Les deux conditions sont distinctes : un logement permis par le zonage mais aménagé sans permis pose aussi problème.

Le zonage est l'ensemble des règles municipales qui fixent les usages permis dans chaque secteur, dont le nombre de logements par bâtiment. Depuis août 2024, un régime provincial temporaire autorise, à certaines conditions, un logement accessoire dans une maison unifamiliale isolée, même si le zonage l'interdisait.

Encadré légal — L'article 94 de la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation (LQ 2024, c. 2) autorise de plein droit, du 21 août 2024 au 20 août 2029, un logement accessoire aménagé par agrandissement ou par subdivision d'une maison unifamiliale isolée (par exemple, la subdivision du sous-sol). Le plein droit ne vise ni le duplex, ni la maison en rangée, ni le logement détaché ; il exige un terrain situé dans le périmètre d'urbanisation, hors zone de contraintes pour la sécurité publique (zone inondable, glissement de terrain), et ne s'applique pas à un immeuble patrimonial cité ou inscrit à l'inventaire d'une MRC. Une municipalité peut soustraire tout ou partie de son territoire au régime, imposer des normes particulières (par exemple interdire un logement entièrement au sous-sol ou exiger une case de stationnement) et continuer d'exiger un permis. Source : MAMH, Autorisation de plein droit temporaire des logements accessoires, mise à jour le 7 octobre 2026.

Selon le MAMH, le plein droit n'équivaut pas à un droit de construire sans autorisation municipale. Un logement aménagé avant août 2024, ou dans une municipalité qui s'est soustraite au régime, dépend entièrement du zonage local.

Comment vérifier la légalité, étape par étape

1. Service d'urbanisme de la municipalité : donnez l'adresse et demandez si un second logement est permis dans la zone, à quelles conditions (superficie, entrée, stationnement) et si la municipalité applique le plein droit.
2. Permis : demandez au vendeur une copie du permis de construction ou de transformation pour l'aménagement du logement, avec l'année des travaux. À défaut, demandez à la municipalité si un permis figure au dossier de la propriété.
3. Rôle d'évaluation foncière : le rôle est la liste publique des propriétés d'une municipalité et de leurs caractéristiques. D'après la Ville de Montréal, il indique notamment le nombre de logements de chaque unité d'évaluation. Un logement inscrit au rôle ne prouve pas pour autant qu'un permis a été délivré.
4. Notaire : transmettez-lui ces documents avant la signature de l'acte de vente.

L'exemple de Montréal

À Montréal, les règles d'urbanisme relèvent des arrondissements, et chacun publie ses propres fiches. Selon la fiche de l'arrondissement de Montréal-Nord, un seul logement est autorisé au sous-sol, la propriété doit se trouver dans un secteur qui le permet et un permis est exigé avant l'aménagement. Si vous achetez ailleurs au Québec, la démarche reste la même auprès de votre municipalité.

Encadré légal — Selon la fiche Ajout d'un logement au sous-sol de l'arrondissement de Montréal-Nord (Ville de Montréal), l'aménagement d'un logement au sous-sol sans permis peut entraîner des procédures judiciaires. Les conséquences d'un logement non conforme (remise en conformité, interdiction de louer, autres mesures) varient selon la municipalité et la situation. Pour votre cas, renseignez-vous auprès de la municipalité et de votre notaire ; cette page ne constitue pas un avis juridique.

Si un défaut grave est découvert après l'achat, les règles sur les vices cachés et la garantie légale du vendeur peuvent entrer en jeu. Le guide sur les vices cachés de Viveam présente ces notions ; un avocat ou un notaire peut évaluer votre situation.

Bungalow avec sous-sol aménagé après coup

Dans un bungalow des années 1960 à 1980, le sous-sol a souvent été aménagé des années après la construction, parfois sans permis. Les points faibles typiques selon l'époque sont décrits dans le guide sur les risques selon l'année de construction.

Sécurité d'un logement au sous-sol : ce que les règles exigent

Un logement au sous-sol doit permettre d'évacuer chaque chambre en cas d'incendie, être équipé d'avertisseurs et être séparé du logement principal par une construction qui ralentit le feu. Ces exigences viennent des règles de construction applicables au moment de l'aménagement et des règlements municipaux.

Encadré légal — Selon une fiche technique de l'APCHQ résumant le Code de construction du Québec, chapitre I – Bâtiment (édition 2015, sous-section 9.9.10), une fenêtre servant d'évacuation pour une chambre doit offrir une ouverture dégagée d'au moins 0,35 m², sans dimension inférieure à 380 mm, sauf si la suite est protégée par gicleurs ou si l'aire de plancher a une issue menant directement à l'extérieur. Selon CAA-Québec, ce code exige un avertisseur de monoxyde de carbone dans toute résidence comportant un garage ou un appareil à combustion, dans chaque chambre ou à 5 m au plus de chaque porte de chambre. Selon la Corporation des maîtres électriciens du Québec (CMEQ), il exige aussi un avertisseur de fumée par chambre et un par étage, sous-sol compris. La fiche de l'arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve mentionne une séparation coupe-feu d'une heure pour un logement au sous-sol. Les exigences applicables dépendent de l'année des travaux et de la municipalité.

Une séparation coupe-feu est une construction (mur, plafond, porte) conçue pour retarder la propagation du feu d'un logement à l'autre. Elle n'est pas visible à l'œil nu : seuls les plans, le permis ou une ouverture du plafond permettent de la confirmer.

La hauteur libre, c'est-à-dire la distance entre le plancher et le plafond fini, est aussi encadrée par les règles de construction et par certains règlements municipaux. Selon la fiche de Montréal-Nord, l'arrondissement exige en outre au moins un mètre entre le plafond du sous-sol et le niveau du sol sur tout le périmètre du logement.

Lors de la visite, quelques éléments de sécurité s'observent sans outil :

• une fenêtre ouvrable dans chaque chambre, assez grande pour en sortir, et une margelle dégagée devant ;
• des avertisseurs de fumée et de monoxyde de carbone présents et en place ;
• une porte entre le logement et le reste de la maison, et une entrée indépendante ;
• un panneau électrique accessible, et un ou deux compteurs selon l'installation.

L'électricité mérite une attention particulière : un logement ajouté sollicite davantage l'entrée électrique. Viveam prépare un guide sur l'ampérage d'une maison.

Humidité, radon, ventilation : les points propres au sous-sol

Un logement au sous-sol est en contact direct avec le sol, ce qui l'expose davantage aux infiltrations d'eau, à l'humidité et au radon qu'un étage hors sol. Ces problèmes touchent la santé et le confort du locataire, et donc la valeur du logement.

Selon Santé Canada, un appartement aménagé au sous-sol fait partie des aires normalement occupées où la concentration de radon doit être mesurée. Le test, sa durée et les seuils sont expliqués dans le guide sur le radon dans une maison.

Dans certains secteurs du Québec, les remblais ou les sols peuvent contenir de la pyrite ou causer de l'ocre ferreuse, deux problèmes qui touchent directement les dalles et les drains d'un sous-sol habité. Le guide sur la pyrite sous la dalle explique les signes et les tests ; l'ocre ferreuse fait l'objet d'un guide distinct de Viveam.

Le drain français est le drain perforé posé autour des fondations qui évacue l'eau du sol vers le puisard ou l'égout. Un sous-sol habité dépend de son bon fonctionnement. La Ville de Montréal recommande aussi des clapets antiretour sur les appareils sanitaires et les drains du sous-sol pour limiter les refoulements d'égout.

Signes à noter pendant la visite d'un logement au sous-sol :

• odeur de moisi, taches ou cernes au bas des murs et sur les tapis ;
• efflorescence (dépôt blanchâtre) sur le béton apparent ;
• déshumidificateur qui tourne en permanence ou peinture récente sur une seule section de mur ;
• absence d'échangeur d'air ou de ventilation dans la salle de bain ;
• fenêtres au ras du sol, sans margelle ou avec une margelle remplie de débris.

Un locataire est déjà en place : bail, loyer et droits

Le locataire du sous-sol reste en place après la vente, et son bail lie le nouveau propriétaire aux mêmes conditions. Acheter une maison avec un sous-sol loué, c'est donc devenir propriétaire locateur dès la signature chez le notaire.

Encadré légal — Selon le TAL, le locataire a droit au maintien dans les lieux : le bail se reconduit à son terme, et le nouveau propriétaire ne peut rien y changer unilatéralement en cours de bail. Le propriétaire peut reprendre un logement pour s'y loger ou y loger certains proches (père, mère, fils, fille, autre parent ou allié dont il est le principal soutien), par un avis écrit donné au moins 6 mois avant la fin d'un bail de plus de 6 mois ; le nouveau propriétaire ne peut donner cet avis qu'une fois la vente conclue. Le locataire qui ne répond pas est réputé refuser, et le propriétaire doit alors s'adresser au TAL dans le mois. La reprise est interdite, sauf exceptions, si le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu inférieur à un certain seuil. Depuis le 6 juin 2024, et pour 3 ans, aucun locataire ne peut être évincé pour agrandir, subdiviser ou changer l'affectation d'un logement, sauf exceptions. Pour votre situation, consultez le TAL, Éducaloi ou un avocat. Source : TAL, Acquérir un immeuble à logements locatifs (BR-070, 2024-12) ; Éducaloi, La reprise du logement.

Documents à demander au vendeur avant de lever vos conditions :

• le bail en cours, sur le formulaire obligatoire, et ses renouvellements ;
• les avis de modification ou de reconduction échangés avec le locataire ;
• les preuves de paiement du loyer des derniers mois ;
• tout dossier ouvert au TAL concernant ce logement ;
• les factures de travaux faits dans le logement, utiles pour justifier un futur loyer.

Pour la visite et l'inspection, le vendeur doit prévenir le locataire. Selon le TAL, un avis de 24 heures, qui peut être verbal, est requis, et la visite a lieu entre 9 h et 21 h.

Compter sur le revenu de location : ce qu'il faut savoir

Le revenu du sous-sol peut être pris en compte par le prêteur, mais la part retenue dépend du dossier et du produit hypothécaire. Seuls votre courtier hypothécaire ou votre prêteur peuvent vous dire ce qui sera retenu dans votre cas.

Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), le revenu de location peut faire partie du revenu servant à établir l'admissibilité, et la méthode de calcul varie selon que le propriétaire occupe ou non l'immeuble. Pour son produit de refinancement destiné à créer un logement accessoire, la SCHL exige que le logement soit autonome et conforme. Un logement aménagé sans permis peut donc compliquer le financement.

La location a aussi des incidences fiscales, par exemple sur la déclaration du revenu et sur le traitement de la maison à la revente. Votre comptable peut vous les expliquer. Cette page ne donne aucun conseil financier ni fiscal.

L'assurance habitation d'une maison avec un logement loué comporte ses propres particularités. Déclarez le logement et le locataire à votre courtier en assurance de dommages avant l'achat ; Viveam prépare un guide sur l'assurabilité d'une maison.

Quoi vérifier avant d'acheter : tableau et questions au vendeur

Avant d'acheter une maison avec un sous-sol loué, cinq points se vérifient auprès de cinq interlocuteurs différents. Le tableau ci-dessous les résume.

Questions à poser au vendeur, par écrit si possible :

1. Un permis a-t-il été délivré pour l'aménagement du logement ? Pouvez-vous m'en remettre une copie ?
2. En quelle année le sous-sol a-t-il été aménagé, et par qui ?
3. Le logement est-il inscrit au rôle d'évaluation comme un logement distinct ?
4. Quel est le loyer actuel, et le locataire a-t-il reçu ou donné un avis récemment ?
5. Y a-t-il eu des plaintes, un dossier au TAL ou un avis de la municipalité ?
6. Le sous-sol a-t-il déjà subi des infiltrations, un refoulement ou une inondation ?
7. Un test de radon a-t-il été fait dans le logement ?

Si la maison compte en réalité deux à cinq logements, il s'agit d'un plex plutôt que d'une maison avec logement accessoire. Le guide sur l'inspection d'un plex couvre ce cas.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ses limites

L'inspection préachat d'une maison avec sous-sol loué porte sur l'état visible du logement et de la maison, pas sur sa légalité. L'inspecteur observe et signale ; il ne délivre aucune attestation de conformité au zonage ni au code.

Ce que l'inspection couvre, dans la mesure où les lieux sont accessibles :

• les parties visibles du logement : murs, plafonds, planchers, portes et fenêtres de chambre ;
• les signes d'humidité, d'infiltration ou de moisissure visibles ;
• les systèmes mécaniques visibles : chauffage, plomberie, panneau électrique, ventilation ;
• les issues observables et la présence d'avertisseurs.

Ce que l'inspection ne fait pas :

• elle ne vérifie ni le zonage, ni le permis, ni la conformité au code de construction ;
• elle ne donne aucun avis sur la légalité du logement ni sur le bail ;
• elle est visuelle et non destructive : la séparation coupe-feu, l'isolation et le drain français cachés derrière les finis ne sont pas ouverts ;
• elle ne mesure pas le radon sans test distinct.

Pour la légalité, adressez-vous à la municipalité et au notaire. Pour confirmer la sécurité incendie ou la conformité d'un aménagement, un technologue en architecture ou un architecte peut analyser les plans et le bâtiment. Si vous prévoyez transformer le logement après l'achat, Viveam prépare un guide sur l'inspection avant rénovation ; une grille d'inspection par logement est aussi en préparation.

Les observations de l'inspecteur sont consignées dans le rapport ; le guide sur la lecture du rapport d'inspection aide à les interpréter. Les délais pour obtenir les réponses de la municipalité et du vendeur se gèrent dans la condition d'inspection et sa levée.

Questions fréquentes

Comment savoir si un sous-sol loué est légal ?

Demandez au vendeur une copie du permis d'aménagement du logement, puis appelez le service d'urbanisme de la municipalité avec l'adresse pour confirmer que le zonage permet un second logement. Consultez aussi le rôle d'évaluation, qui indique le nombre de logements inscrits. Transmettez ces documents à votre notaire avant de signer l'acte de vente.

Le plein droit permet-il un logement au sous-sol partout au Québec ?

Non. Le régime provincial temporaire vise surtout les maisons unifamiliales isolées situées en milieu urbanisé, hors zones à risque. Une municipalité peut s'y soustraire, interdire un logement entièrement au sous-sol ou exiger un permis. Le régime ne rend pas légal un logement aménagé sans autorisation : la municipalité reste la seule à pouvoir confirmer la situation d'une adresse.

Que se passe-t-il si j'achète une maison avec un sous-sol loué sans permis ?

Les conséquences dépendent de la municipalité : elle peut exiger une demande de permis, des travaux de mise aux normes ou d'autres mesures, et certaines fiches municipales mentionnent des procédures judiciaires. Le financement et l'assurance peuvent aussi être touchés. Avant de lever vos conditions, parlez-en à la municipalité, à votre notaire et à votre courtier hypothécaire.

Puis-je reprendre le logement du sous-sol pour moi ou un proche ?

La reprise de logement est possible pour le propriétaire et certains proches, mais elle suit des règles strictes : avis écrit, délais selon la durée du bail, droit de refus du locataire et protection de certains locataires âgés. Elle ne peut commencer qu'après la vente. Le Tribunal administratif du logement et Éducaloi expliquent la démarche ; un avocat peut analyser votre cas.

L'inspecteur peut-il confirmer que le logement au sous-sol est conforme ?

Non. L'inspection préachat est visuelle et non destructive : elle signale les fenêtres de chambre trop petites, l'absence d'avertisseurs ou les traces d'humidité, mais ne vérifie ni le zonage, ni le permis, ni le code de construction. Pour une confirmation, adressez-vous à la municipalité, puis à un technologue en architecture ou à un architecte.

Le revenu du sous-sol compte-t-il pour obtenir mon hypothèque ?

Il peut compter. Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement, le revenu de location peut entrer dans le calcul de l'admissibilité, selon une méthode qui varie avec le type de propriété et de dossier. La part réellement retenue dépend du prêteur. Votre courtier hypothécaire peut l'estimer à partir du bail et des preuves de loyer.

Faut-il un test de radon pour un logement au sous-sol ?

Oui, c'est recommandé. Santé Canada classe l'appartement aménagé au sous-sol parmi les aires normalement occupées où la concentration de radon doit être mesurée, avec un test à long terme. Une inspection préachat ne mesure pas le radon : le test se fait séparément, idéalement pendant la saison de chauffage.

Liens internes

• Radon dans une maison — le test à long terme, les seuils de Santé Canada et les correctifs possibles.
• Inspection d'un plex — les points propres aux immeubles de deux à cinq logements.
• Risques selon l'année de construction — les faiblesses typiques des bungalows et des maisons par époque.
• Pyrite sous la dalle — les signes de gonflement d'une dalle de sous-sol et les tests à demander.
• Lecture du rapport d'inspection — comment classer les observations et décider des suites.
• Condition d'inspection et levée — les délais, la levée et le retrait d'une promesse d'achat.

Pour une maison avec un sous-sol loué, vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam.

Sources

1. Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH), Gouvernement du Québec — Autorisation de plein droit temporaire des logements accessoires – Guide La prise de décision en urbanisme — https://www.quebec.ca/habitation-territoire/amenagement-developpement-territoires/amenagement-territoire/guide-prise-decision-urbanisme/reglementation/autorisation-plein-droit-logements-accessoires — consulté le 2026-10-11 (mise à jour le 2026-10-07).
2. Ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH) — Muni-Express no 2 : Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation — https://www.quebec.ca/gouvernement/ministeres-organismes/affaires-municipales/publications/bulletin-muni-express/2024/n-2-22-fevrier-2024 — consulté le 2026-10-11 (publié le 2024-02-22).
3. Publications du Québec — Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d'habitation (LQ 2024, c. 2) — https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/Fichiers_client/lois_et_reglements/LoisAnnuelles/fr/2024/2024C2F.PDF — consulté le 2026-10-11 (sanctionnée le 2024-02-21).
4. Ville de Montréal, arrondissement de Montréal-Nord — Fiche urbanisme : Ajout d'un logement au sous-sol — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_MNO_FR/MEDIA/DOCUMENTS/fiche_urbanisme_ajout_logement.PDF — consulté le 2026-10-11 (date de publication non indiquée).
5. Ville de Montréal, arrondissement de Mercier–Hochelaga-Maisonneuve — Fiche-permis : Logements et pièces habitables en sous-sol — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_MHM_FR/MEDIA/DOCUMENTS/11_LOGEMENTS_PIECES_HABITABLES_SOUS-SOL_FICHE_WEB2.PDF — consulté le 2026-10-11 (date de publication non indiquée).
6. Ville de Montréal / Données Québec — Unités d'évaluation foncière (dictionnaire de données, champ NOMBRE_LOGEMENT) — https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/vmtl-unites-evaluation-fonciere — consulté le 2026-10-11 (mis à jour en 2026).
7. Ville de Montréal — Dépôt des rôles d'évaluation foncière de l'agglomération de Montréal pour 2026-2027-2028 — https://montreal.ca/communiques-de-presse/depot-des-roles-devaluation-fonciere-de-lagglomeration-de-montreal-pour-2026-2027-2028 — consulté le 2026-10-11 (publié le 2025-09-10).
8. Tribunal administratif du logement (TAL) — Acquérir un immeuble à logements locatifs (BR-070) — https://www.tal.gouv.qc.ca/sites/default/files/Acquerir.pdf — consulté le 2026-10-11 (version 2024-12).
9. Éducaloi — La reprise du logement — https://educaloi.qc.ca/capsules/la-reprise-du-logement/ — consulté le 2026-10-11.
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11. Corporation des maîtres électriciens du Québec (CMEQ) — Informel, janvier 2017 : Entrée en vigueur des modifications au chapitre I, Bâtiment, du Code de construction du Québec — https://www.cmeq.org/fileadmin/user_upload/documents/Images_Nouvelles/Informel_2017_janvier_Page8.pdf — consulté le 2026-10-11 (publié en janvier 2017).
12. APCHQ — Fiche technique S8-03 : Moyen d'évacuation – Surfaces d'ouverture et dimensions des fenêtres de chambre (référence : Code de construction du Québec, chapitre I, 2015, sous-section 9.9.10) — https://media.apchq.com/RKNCvF8xQcC-6PtOZ3iqAA/93131-jlv-23-tech-fiche-technique-s8-03.pdf — consulté le 2026-10-11 (date de publication non indiquée).
13. Santé Canada — Lignes directrices du gouvernement du Canada sur le radon — https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/lignes-directrices-gouvernement-canada.html — consulté le 2026-10-11.
14. Ville de Montréal, arrondissement d'Ahuntsic-Cartierville — Les clapets antiretour — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_AHC_FR/MEDIA/DOCUMENTS/18_CLAPETS_ANTIRETOUR_2.PDF — consulté le 2026-10-11 (date de publication non indiquée).
15. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — Calcul des rapports ABD et ATD (revenu de location) — https://cmhc-schl.gc.ca/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/calcul-des-rapports-abd-et-atd — consulté le 2026-10-11.
16. Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) — Fiche SCHL Refinancement : créer des logements accessoires — https://assets.cmhc-schl.gc.ca/sf/project/cmhc/pdfs/factsheets/new/cmhc-refinance-fr.pdf — consulté le 2026-10-11 (© 2024).