Expertise spécialisée après inspection préachat : quand y recourir et à qui s'adresser

En bref — Une expertise spécialisée après inspection se justifie quand le rapport signale un indice que l'examen visuel ne peut pas confirmer : fissure, trace d'eau, contaminant soupçonné, installation ancienne. Un spécialiste (ingénieur, laboratoire, maître électricien) examine alors ce seul élément avec des mesures ou des tests, idéalement avant la fin du délai prévu à la promesse d'achat.

Votre rapport d'inspection contient la mention « à faire évaluer par un spécialiste » et vous ne savez pas par où commencer ? Ce guide explique quand une expertise spécialisée après inspection est justifiée, quel professionnel consulter pour chaque constat et comment l'intégrer au calendrier de votre achat au Québec. Les contaminants et les défauts qui ont leur propre guide y sont seulement résumés.

Inspection préachat ou expertise spécialisée : quelle différence ?

L'inspection préachat donne un portrait général de la propriété ; l'expertise spécialisée examine un seul système en profondeur. L'inspection préachat est un examen visuel de tous les systèmes et composants visibles et accessibles d'un bâtiment, réalisé par un inspecteur en bâtiment. Selon CAA-Québec, aucun mur n'est ouvert et les meubles ne sont pas déplacés : l'inspecteur cherche des signes de problèmes, comme une fissure apparente ou des traces de moisissure.

L'expertise spécialisée est une évaluation ciblée d'un seul élément par un professionnel du domaine, qui peut mesurer, prélever ou analyser. Elle part généralement d'un constat de l'inspection et répond à une question précise : la fissure est-elle active, le remblai peut-il gonfler, l'eau du puits est-elle potable ?

Critère	Inspection préachat	Expertise spécialisée
Portée	Tout le bâtiment visible et accessible	Un seul système, un seul matériau ou le terrain
Méthode	Examen visuel, non destructif	Mesures, prélèvements, analyses en laboratoire, au besoin
Résultat	Constats et recommandations, dont l'avis de consulter un spécialiste	Diagnostic, cause probable et correctifs dans le champ du spécialiste

Pourquoi l'inspecteur recommande une expertise sans trancher

L'inspecteur recommande une expertise parce que son mandat s'arrête à ce qui se voit. D'après Éducaloi, la personne qui inspecte avant l'achat effectue une inspection visuelle, mais elle doit attirer votre attention sur les éléments qui posent question ou qui justifient une inspection plus poussée.

La pratique est encadrée par la norme BNQ 3009-500, publiée par le Bureau de normalisation du Québec (BNQ) pour harmoniser les inspections en vue d'une transaction immobilière, selon la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). La norme de pratique de l'inspecteur fait l'objet d'un guide distinct, à venir sur Viveam.

Encadré légal — Le Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation pour les inspections en vue d'une transaction immobilière exige que l'inspecteur qui réalise une inspection visée par la norme BNQ 3009-500 détienne un certificat de la RBQ. Le gouvernement du Québec annonçait une entrée en vigueur le 1er octobre 2024, avec une période transitoire de trois ans pour les inspecteurs déjà en exercice. Sources : Gouvernement du Québec (2023) ; Gazette officielle du Québec. Vérifiez le statut d'un inspecteur auprès de la RBQ.

L'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), citée par Protégez-Vous, résume la logique : un indice visible peut laisser soupçonner une déficience plus importante, mais non visible, et l'inspecteur doit alors suggérer une expertise technique. La façon de repérer ces recommandations dans le document est expliquée dans le guide pour lire un rapport d'inspection préachat ; une recommandation d'expertise n'est pas un diagnostic, mais un signal à vérifier.

Quels constats justifient une expertise spécialisée après inspection ?

Un constat justifie une expertise spécialisée après inspection quand sa cause, son ampleur ou son risque ne peuvent pas être établis à l'œil. Le tableau suivant associe les constats fréquents d'un rapport à l'expertise et au professionnel correspondants.

Constat dans le rapport	Expertise	Spécialiste	Ce qu'il livre
Fissure de fondation, affaissement, déformation de la charpente	Expertise structurale	Ingénieur membre de l'OIQ	Avis signé sur la cause, la gravité et les correctifs
Trace d'infiltration au sous-sol, dépôt orangé dans le drain ou le puisard	Examen du drain français et de la fondation	Entrepreneur spécialisé en drainage titulaire d'une licence RBQ ; ingénieur si la structure est en cause	Constat de l'état du drain et travaux recommandés
Moisissure étendue, cachée ou récurrente	Évaluation de la contamination	Professionnel en qualité de l'air intérieur ; laboratoire qualifié pour l'identification	Étendue de la contamination, source d'humidité, démarche de décontamination
Sous-sol habité ou secteur où le radon est préoccupant	Test de radon à long terme	Appareil approuvé par le PNCR-C ou professionnel certifié	Concentration moyenne mesurée par un laboratoire
Soulèvement ou fissures en étoile d'une dalle de béton	Analyse du remblai sous la dalle	Laboratoire spécialisé, souvent mandaté par un ingénieur	Indice de potentiel de gonflement du remblai
Isolant granulaire de vermiculite dans l'entretoit ou les murs	Échantillonnage et analyse	Professionnel qualifié en amiante et laboratoire	Présence ou absence d'amiante
Réservoir à mazout ancien, odeur ou trace de fuite	Vérification du réservoir ; évaluation du sol si doute	Entrepreneur titulaire de la licence RBQ appropriée ; expert en environnement	État du réservoir ; constat de contamination potentielle
Panneau, câblage ou entrée électrique d'origine ou modifiés	Vérification de l'installation électrique	Maître électricien membre de la CMEQ	État de l'installation et correctifs
Couverture en fin de vie ou infiltration à l'entretoit	Évaluation de la toiture	Couvreur titulaire d'une licence RBQ	État de la couverture et travaux à prévoir
Propriété desservie par un puits	Analyse de l'eau	Laboratoire accrédité par le MELCCFP	Résultats microbiologiques et physicochimiques
Installation septique	Vérification de la conformité	Municipalité ; professionnel mandaté	Attestation ou constat de l'état de l'installation
Terrain à usage passé inconnu, ancien site industriel ou de remblayage	Évaluation environnementale de site, phase I	Expert en environnement	Risque de contamination fondé sur les documents, la visite et les entrevues
Construction près d'une limite, agrandissement, cabanon	Certificat de localisation	Arpenteur-géomètre	Rapport et plan sur la situation du terrain et des bâtiments

Le radon se mesure seulement par un test d'au moins trois mois, selon Santé Canada, ce qui le place rarement dans le délai d'inspection. La démarche complète est décrite dans le guide sur le test de radon dans une maison.

Selon l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), la pyrite fait partie des risques qu'un expert reconnu peut vérifier quand les déclarations du vendeur ou le rapport d'inspection le laissent soupçonner. Les signes, l'analyse et la portée du résultat sont détaillés dans le guide sur la pyrite sous une dalle de béton.

L'ocre ferreuse, la vermiculite et le réservoir à mazout ont aussi leur propre guide sur Viveam. Les fissures, l'humidité, la moisissure, la fosse septique et le puits feront l'objet de guides à venir.

Quel spécialiste consulter selon le sujet ?

Le bon spécialiste est celui dont le titre, l'ordre professionnel ou la licence couvre exactement le système en cause. Voici ce que chacun peut livrer et comment vérifier sa qualification.

Ingénieur : un ingénieur est un professionnel membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ). Selon l'OIQ, seuls ses membres peuvent porter le titre d'ingénieur et exercer les activités réservées à la profession ; le bottin de l'Ordre permet de vérifier l'inscription. C'est le professionnel à consulter pour une question de structure, de fondation ou de pyrite.
Laboratoire accrédité : un laboratoire accrédité est un laboratoire reconnu par un programme officiel pour un type d'analyse. Pour l'eau d'un puits, le ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (MELCCFP) publie la liste officielle des laboratoires accrédités. Pour le radon, Santé Canada recommande des appareils ayant réussi les essais du Programme national de compétence sur le radon au Canada (PNCR-C).
Maître électricien : un maître électricien est un entrepreneur en électricité membre de la Corporation des maîtres électriciens du Québec (CMEQ). La CMEQ recommande de faire vérifier une installation électrique par un maître électricien en cas de doute sur sa sécurité.
Entrepreneur spécialisé : un entrepreneur spécialisé est une entreprise titulaire d'une licence de la RBQ pour un type de travaux précis (toiture, drainage, plomberie, équipements pétroliers). D'après la RBQ, le Registre des détenteurs de licence indique si la licence est valide et quelles sous-catégories elle couvre.
Professionnel en qualité de l'air intérieur : ce professionnel, souvent un hygiéniste, évalue l'exposition aux moisissures et aux autres contaminants de l'air. Selon l'Institut national de santé publique du Québec (INSPQ), il n'existe aucun mécanisme d'accréditation reconnu en qualité de l'air intérieur dans le secteur résidentiel ; demandez la formation, l'ordre professionnel et l'expérience de la personne.
Expert en environnement : un expert en environnement évalue le risque de contamination d'un terrain. Selon la norme CSA Z768, l'évaluation environnementale de site de phase I repose sur l'examen des documents, une visite et des entrevues, sans échantillonnage ; une phase II peut suivre si un risque est relevé.
Arpenteur-géomètre : selon l'Office québécois de la langue française (OQLF), le certificat de localisation est un rapport réalisé par un arpenteur-géomètre, avec le plan de la propriété et l'évaluation de sa situation au regard des lois et règlements. Le certificat de localisation fera l'objet d'un guide distinct.

Expertise dans le délai d'inspection : comment s'organiser

Une expertise se planifie dès la réception du rapport, parce qu'elle doit en principe être terminée avant l'échéance de la condition d'inspection. Selon CAA-Québec, une inspection préachat dure environ deux à trois heures, selon le type de propriété. CAA-Québec suggère un délai d'inspection idéalement de 7 à 10 jours, ce qui laisse peu de marge pour un deuxième intervenant.

Repérez les recommandations d'expertise dès la réception du rapport et classez-les par gravité.
Demandez à l'inspecteur quel spécialiste il recommande et quelle question précise lui poser.
Contactez le spécialiste le jour même et vérifiez son titre ou sa licence avant de confirmer le mandat.
Prévenez votre courtier immobilier si l'expertise exige un accès au bâtiment : la visite se coordonne avec le vendeur.
Évaluez si le délai suffit. Un test de radon de trois mois, par exemple, ne tient pas dans un délai de dix jours.

Si le délai est trop court, une prolongation se négocie avec le vendeur par écrit ; les règles de la condition d'inspection et de sa levée sont expliquées dans le guide sur la levée de la condition d'inspection. Une prolongation acceptée par le vendeur se constate par écrit avant l'échéance prévue.

Un vendeur peut refuser l'accès à un spécialiste ou un test destructif, comme un carottage de dalle. Les options de l'acheteur dans cette situation sont présentées dans le guide sur le vendeur qui refuse l'inspection.

En hiver, la neige peut empêcher d'examiner une toiture ou un terrain. Selon CAA-Québec, le rapport doit alors expliquer pourquoi un élément n'a pas pu être inspecté ; un guide sur l'inspection en hiver est à venir.

Encadré légal — Selon l'OACIQ, l'acheteur qui veut annuler sa promesse d'achat à la suite de l'inspection doit envoyer au vendeur un avis écrit accompagné d'une copie du rapport, dans le délai prévu à la clause d'inspection ; le respect de ce délai est essentiel. Une entente pour modifier la promesse doit aussi être signée dans ce délai. Sources : OACIQ (La Presse, 18 décembre 2025) ; OACIQ, « An inspection protects you ». Pour votre situation, consultez votre courtier immobilier ou votre notaire.

Comment lire un rapport d'expertise

Un rapport d'expertise se lit en vérifiant d'abord qui l'a signé, puis ce qui a été mesuré et ce qui ne l'a pas été. Cette lecture permet de savoir si le rapport répond vraiment à la question posée par l'inspecteur.

Signataire : nom, titre, numéro de membre ou de licence (OIQ, CMEQ, licence RBQ, accréditation du laboratoire).
Mandat : la question posée et les éléments exclus du mandat.
Méthode : examen visuel, mesures, prélèvements, analyses en laboratoire. Une phase I environnementale, par exemple, ne comprend aucun échantillonnage selon la norme CSA Z768.
Résultats : valeurs mesurées, comparées à une ligne directrice ou à une norme nommée quand il en existe une.
Conclusions et recommandations : correctifs, urgence, suivi ou expertise supplémentaire.
Limites : zones non accessibles, durée de mesure, saison.

Pour la moisissure, le gouvernement du Québec indique qu'il n'est habituellement pas nécessaire de faire analyser l'air ou les surfaces pour confirmer sa présence, et que les échantillonnages d'air sont souvent difficiles à interpréter. Un rapport qui repose uniquement sur un test d'air mérite donc une explication de la part de son auteur.

Ce que l'expertise change à la décision : poursuivre, négocier ou renoncer

L'expertise transforme un doute en information chiffrée ou datée, ce qui permet de choisir entre poursuivre l'achat, négocier ou retirer l'offre. Selon Éducaloi, un acheteur peut négocier le prix ou retirer son offre si le rapport révèle des problèmes sérieux, dans le cadre prévu par la promesse d'achat.

Un rapport d'expertise signé décrit la cause et les correctifs, ce qui en fait une base solide pour discuter avec le vendeur. La démarche de négociation, étape par étape, est présentée dans le guide pour négocier après l'inspection préachat ; le guide sur la lettre de demande de réduction de prix en propose la rédaction.

Selon l'OACIQ, il est parfois préférable de demander une réduction de prix plutôt que des réparations par le vendeur, qui peuvent être difficiles à encadrer. Le coût des travaux eux-mêmes est traité dans le guide sur le coût de remplacement des composantes.

Renoncer reste possible quand l'expertise confirme un problème que vous ne voulez pas assumer, à condition de respecter la clause d'inspection. La portée juridique de votre décision relève de votre notaire ou de votre avocat ; le déroulement de la transaction, de votre courtier immobilier.

Condo, plex, maison ancienne, maison neuve : ce qui change

Le type de propriété change surtout l'accès aux lieux et la liste des expertises probables. Les guides dédiés à chaque type de propriété détaillent l'inspection elle-même.

Condo : une expertise qui touche une partie commune (toiture, fondation, façade) concerne tout l'immeuble. L'accès et les suites se discutent avec le syndicat de copropriété, par l'entremise du vendeur ; le guide sur l'inspection d'un condo précise les documents à demander.
Plex : un spécialiste doit souvent entrer dans des logements loués. Prévoyez l'accès avec le vendeur dès la promesse d'achat ; le guide sur l'inspection d'un plex détaille les points propres aux immeubles de 2 à 5 logements.
Maison ancienne : l'âge rend certaines expertises plus probables. Selon Santé Canada, un isolant de vermiculite posé avant 1990 peut contenir de l'amiante, et le guide sur les risques selon l'année de construction présente les autres matériaux à surveiller.
Maison neuve : l'inspection préréception prévue par la Garantie de construction résidentielle (GCR) se fait avec l'entrepreneur. Selon l'OACIQ, cité par Protégez-Vous, un inspecteur choisi par l'acheteur porte un regard plus neutre ; le guide sur l'achat d'une maison neuve explique la garantie.

Limites de l'inspection et de l'expertise

L'inspection préachat ne diagnostique pas : elle repère des indices visibles et oriente vers le bon spécialiste. Selon CAA-Québec, l'inspecteur ne peut pas voir ce qui se cache sous les planchers ou derrière les murs, et il n'est responsable que des défauts apparents qu'il n'a pas détectés.

Encadré limites — Selon CAA-Québec, l'inspection préachat est un exercice seulement visuel : aucun mur n'est ouvert, les meubles ne sont pas déplacés et un élément caché, enfoui ou sous la neige peut ne pas être inspecté. Source : CAA-Québec, « L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment ».

L'expertise spécialisée a aussi ses limites : elle répond à la question de son mandat, pas à toutes les questions sur le bâtiment. Pour les questions juridiques (garantie légale, vices cachés, annulation), consultez un notaire ou un avocat ; pour l'assurabilité, votre assureur ; pour une inquiétude de santé, un professionnel de la santé.

Questions fréquentes

L'inspecteur recommande une expertise : que faire ?

Demandez d'abord à l'inspecteur quelle question précise l'expert doit trancher et quel type de professionnel il suggère. Contactez ensuite ce spécialiste rapidement, vérifiez son titre ou sa licence, puis informez votre courtier immobilier pour organiser l'accès avec le vendeur. Tant que la condition d'inspection n'est pas levée, le résultat de l'expertise peut encore guider votre décision d'acheter, de négocier ou de vous retirer.

Combien d'expertises faut-il prévoir avant d'acheter une maison ?

Le nombre d'expertises dépend des constats du rapport et du type de propriété, pas d'une règle fixe. Une maison récente raccordée à l'aqueduc peut n'en demander aucune, alors qu'une maison ancienne avec puits, installation septique et fissures peut en justifier plusieurs. Commencez par les constats qui touchent la structure, la santé ou la sécurité, puis ajoutez les vérifications liées au terrain.

Quel expert consulter pour une fissure de fondation ?

Pour une fissure de fondation, consultez un ingénieur membre de l'Ordre des ingénieurs du Québec (OIQ), surtout si la fissure est large, en escalier ou accompagnée d'un affaissement. L'ingénieur peut se prononcer sur la cause, l'évolution et les correctifs, et signer son avis. Un entrepreneur en fondation titulaire d'une licence de la RBQ intervient ensuite pour exécuter les travaux recommandés.

Peut-on faire un test de sol avant d'acheter une maison ?

Oui, une évaluation environnementale de site de phase I peut être réalisée avant l'achat par un expert en environnement. Selon la norme CSA Z768, cette phase repose sur l'examen des documents, une visite et des entrevues, sans prélèvement. Si un risque est relevé, une phase II avec échantillonnage peut suivre, ce qui peut dépasser le délai d'inspection prévu à la promesse d'achat.

Une expertise peut-elle se faire dans le délai d'inspection ?

Une expertise visuelle ou une analyse rapide peut souvent se faire dans le délai d'inspection si vous agissez dès la réception du rapport. Un test long, comme le test de radon d'au moins trois mois recommandé par Santé Canada, n'y entre pas. Dans ce cas, une prolongation écrite du délai se négocie avec le vendeur avant l'échéance, avec l'aide de votre courtier immobilier.

Un test d'air est-il utile en cas de moisissure ?

Habituellement non : selon le gouvernement du Québec, il n'est généralement pas nécessaire de faire analyser l'air ou les surfaces pour confirmer la présence de moisissure. Les échantillonnages d'air sont difficiles à interpréter. Une évaluation par un professionnel en qualité de l'air intérieur reste utile quand la contamination est étendue, cachée ou récurrente, pour en trouver la source d'humidité.

Comment vérifier qu'un spécialiste est qualifié ?

Vérifiez le titre ou la licence auprès de l'organisme qui l'encadre. Le bottin de l'Ordre des ingénieurs du Québec confirme l'inscription d'un ingénieur, le Registre des détenteurs de licence de la RBQ indique les sous-catégories d'un entrepreneur, et la CMEQ regroupe les maîtres électriciens. Pour l'eau d'un puits, le MELCCFP publie la liste officielle des laboratoires accrédités.

Liens internes

Lire un rapport d'inspection préachat — comment repérer les recommandations d'expertise et classer les constats par priorité.
La levée de la condition d'inspection — délais, prolongation et levée de la condition dans la promesse d'achat.
Négocier après l'inspection préachat — utiliser un rapport d'expertise pour discuter du prix ou des travaux.
La pyrite sous une dalle de béton — signes, analyse du remblai et portée du résultat pour l'achat.
Le test de radon dans une maison — durée du test, appareils reconnus et suites à donner.
Le vendeur qui refuse l'inspection — que faire quand l'accès à la propriété ou à un test est refusé.

Pour planifier l'inspection préachat qui précède ces décisions, vous pouvez réserver une inspection sur Viveam.

Sources

CAA-Québec — L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment — https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment — consulté le 2026-10-11 (publié le 2013-12-09).
Éducaloi — L'inspection préachat — https://educaloi.qc.ca/capsules/inspection-preachat/ — consulté le 2026-10-11.
Régie du bâtiment du Québec (RBQ) — Communiqué : Nouvelle norme pour des pratiques uniformes d'inspection de bâtiments d'habitation — https://www.rbq.gouv.qc.ca/salle-de-presse/les-nouvelles/nouvelles-detail/item/2022-07-26-communique-nouvelle-norme-pour-des-pratiques-uniformes-dinspection-de-batiments-dhabitation/ — consulté le 2026-10-11 (publié le 2022-07-26).
Gouvernement du Québec — Encadrement du rôle de l'inspecteur en bâtiment : un nouveau règlement pour une meilleure protection du public — https://www.quebec.ca/nouvelles/actualites/details/encadrement-du-role-de-linspecteur-en-batiment-un-nouveau-reglement-pour-une-meilleure-protection-du-public-49639 — consulté le 2026-10-11 (publié en 2023).
Gazette officielle du Québec — Projet de Règlement sur l'encadrement des inspecteurs en bâtiments d'habitation pour les inspections en vue d'une transaction immobilière — https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/gazette/pdf_encrypte/lois_reglements/2023F/80306.pdf — consulté le 2026-10-11 (publié en 2023).
Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), partenaire de Protégez-Vous — Comment réduire les risques liés à l'état passé et actuel d'une propriété — https://www.protegez-vous.ca/partenaires/organisme-dautoreglementation-du-courtage-immobilier-du-quebec-oaciq/comment-reduire-les-risques-lies-a-l-etat-passe-et-actuel-d-une-propriete — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2023-03-17).
OACIQ (La Presse, section XTRA) — Courtage immobilier : 3 interrogations parmi les plus fréquentes des consommateurs — https://www.lapresse.ca/xtra/2025-12-18/oaciq/courtage-immobilier-3-interrogations-parmi-les-plus-frequentes-des-consommateurs.php — consulté le 2026-10-11 (publié le 2025-12-18).
OACIQ — An inspection protects you — https://www.oaciq.com/en/articles/an-inspection-protects-you — consulté le 2026-10-11.
Protégez-Vous — Pourquoi j'ai retiré une promesse d'achat après l'inspection (propos de l'AIBQ) — https://www.protegez-vous.ca/chroniques/beatrice-bernard-poulin/pourquoi-j-ai-retire-une-promesse-d-achat-apres-l-inspection — consulté le 2026-10-11.
Protégez-Vous — L'incontournable inspection préachat (propos de l'OACIQ) — https://www.protegez-vous.ca/chroniques/emmanuelle-gril/l-incontournable-inspection-preachat — consulté le 2026-10-11.
Santé Canada — Détection du radon dans votre maison — https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/detection-dans-votre-maison.html — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2025-09-04).
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Gouvernement du Québec — Reconnaître et éliminer les moisissures dans la maison — https://www.quebec.ca/habitation-territoire/milieu-de-vie-sain/reconnaitre-et-eliminer-les-moisissures-chez-soi — consulté le 2026-10-11.
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Gouvernement du Québec — Analyse de l'eau potable d'un puits — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau-potable/puits-individuels/analyse-eau-potable-puits — consulté le 2026-10-11.
Ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (MELCCFP), Données Québec — Liste officielle des laboratoires accrédités offrant des services d'analyse de l'eau potable (DR-12-LLA-03) — https://donneesquebec.ca/recherche/dataset/dr-12-lla-03/resource/161b971d-8179-4126-b590-31c500176608 — consulté le 2026-10-11 (fichier mis à jour le 2025-04-16).
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