Inspection préachat Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce : cottage, plex ou condo, que vérifier ?

En bref

Une inspection préachat Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce s'adapte au bâtiment : fondation, sous-sol et toiture d'une maison jumelée de NDG, chaque logement d'un duplex de Snowdon, partie privative et parties communes accessibles d'un condo de Côte-des-Neiges. Selon Montréal en statistiques, 51 % des logements de l'arrondissement ont été construits en 1960 ou avant (recensement 2016).

L'arrondissement compte 170 583 habitants (recensement 2021) répartis entre des quartiers très différents : Notre-Dame-de-Grâce (NDG) et Loyola à l'ouest, Snowdon et Côte-des-Neiges à l'est, au pied du mont Royal. Une inspection préachat Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce change donc de priorités selon le quartier et le type de propriété.

2 inspecteurs vérifiés couvrent l’île de Montréal.

Dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, l'acheteur trouve surtout des logements anciens dans de petits immeubles. Selon le profil sociodémographique 2016 de Montréal en statistiques, 51 % des logements datent de 1960 ou avant et 54 % se trouvent dans un immeuble de moins de cinq étages.

Le même profil compte 22 % de logements dans des immeubles de cinq étages ou plus, 15 % dans des duplex, 5 % dans des maisons jumelées et moins de 3 % dans des maisons individuelles. Une maison jumelée est une maison qui partage un seul mur mitoyen avec une maison voisine. Au Québec, le mot cottage désigne une maison à étage, jumelée ou non.

La part de propriétaires occupants varie fortement d'un quartier à l'autre. Selon les profils de district de Montréal en statistiques (recensement 2021), 26 % des ménages de l'arrondissement possèdent leur logement, contre 42 % dans le district de Notre-Dame-de-Grâce et 18 % dans celui de Côte-des-Neiges.

En 2016, 10 % des logements de l'arrondissement nécessitaient des réparations majeures, selon l'évaluation de leurs occupants.

Les enjeux communs à toute la ville, comme les entrées d'eau en plomb, les refoulements d'égout ou les anciens réservoirs de mazout, sont traités sur la page inspection préachat à Montréal. Les points faibles propres à chaque décennie de construction sont expliqués dans le guide des risques selon l'année de construction. Au sud de NDG, la falaise Saint-Jacques marque la limite avec l'arrondissement voisin, présenté sur la page inspection préachat dans Le Sud-Ouest.

Le tableau suivant résume les priorités d'inspection selon le type de propriété.

Acheter un cottage ou un jumelé à Notre-Dame-de-Grâce : quels points inspecter ?

Pour un cottage ou une maison jumelée ancienne de Notre-Dame-de-Grâce, l'inspection se concentre sur la fondation visible, le sous-sol, la toiture, l'entretoit et les systèmes de chauffage et d'électricité. Selon CAA-Québec, l'inspecteur examine l'extérieur comme l'intérieur — structure, terrain, revêtement, portes et fenêtres, toiture, plomberie, électricité, chauffage et ventilation — à la recherche de signes comme une fissure apparente ou des traces de moisissure.

Le sous-sol aménagé après la construction est le point le plus délicat d'une maison ancienne de NDG. D'après CAA-Québec, aucun mur n'est ouvert pendant l'inspection : un sous-sol fini cache donc la fondation et une partie de la plomberie derrière ses revêtements. Demandez au vendeur les dates et les factures des travaux de finition.

L'entretoit est l'espace non habitable situé entre le dernier plafond et la toiture. L'inspecteur l'examine lorsqu'une trappe y donne accès. En hiver, selon CAA-Québec, une toiture couverte de neige ne peut pas être inspectée, et le rapport doit le préciser.

Dans une maison jumelée de Notre-Dame-de-Grâce, le mur mitoyen et la toiture se prolongent chez le voisin. L'inspecteur observe seulement la moitié visitée. Des guides Viveam à paraître traiteront de l'humidité au sous-sol et de l'inspection du grenier.

Duplex et triplex de Snowdon et de NDG : ce que l'inspection regarde en priorité

Dans un duplex ou un triplex de Snowdon ou de NDG, l'inspection couvre chacun des logements et les éléments partagés, comme la toiture, les escaliers extérieurs et l'entrée de service d'eau. Un plex est un petit immeuble de deux à cinq logements superposés ; la démarche complète est détaillée dans le guide sur l'inspection d'un plex.

Les appartements ou plains-pieds situés dans un duplex représentent 15 % des logements de l'arrondissement, selon le profil 2016 de Montréal en statistiques. Dans un plex loué de Snowdon ou de NDG, prévoyez avec le vendeur l'accès aux logements occupés : un logement fermé n'est pas évalué.

L'achat d'un immeuble de six logements ou plus dans l'arrondissement relève d'une démarche distincte, présentée dans le guide des cas particuliers d'inspection.

Acheter un condo dans Côte-des-Neiges : que vérifier en plus de la partie privative ?

Pour un condo de Côte-des-Neiges, l'inspection porte sur la partie privative et sur les parties communes accessibles ; l'entretien et la santé financière de l'immeuble se vérifient dans les documents du syndicat de copropriété. Selon le profil 2016 de Montréal en statistiques, 14 % des logements de l'arrondissement faisaient partie d'une copropriété.

La partie privative est l'unité qui appartient au copropriétaire. Les parties communes, comme la toiture, la structure, les corridors ou le garage, appartiennent à l'ensemble des copropriétaires et sont gérées par le syndicat. Le guide sur l'inspection d'un condo décrit le déroulement de la visite ; un guide à paraître expliquera la différence entre copropriété divise et indivise.

Encadré légal — Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, qui met en œuvre la Loi 16 de 2019, est en vigueur depuis le 14 août 2025. Les syndicats disposent de trois ans et un jour pour faire établir un carnet d'entretien (art. 1070.2 du Code civil du Québec) et obtenir une première étude du fonds de prévoyance (art. 1071 C.c.Q.), à refaire tous les cinq ans. Lors d'une vente, le syndicat remet au vendeur, dans les 15 jours suivant sa demande, une attestation sur l'état de la copropriété (art. 1068.1 C.c.Q.). Source : Gouvernement du Québec, « Règles en matière de gestion des copropriétés divises », mise à jour du 22 mai 2026.

Avant d'acheter un condo dans Côte-des-Neiges, voici les documents à réunir :

1. Demandez au vendeur l'attestation du syndicat sur l'état de la copropriété.
2. Demandez le carnet d'entretien et la plus récente étude du fonds de prévoyance, s'ils ont déjà été produits.
3. Comparez les travaux importants prévus dans les dix prochaines années, inscrits à l'attestation, avec le montant actuel du fonds de prévoyance.
4. Faites lire la déclaration de copropriété et ces documents par votre notaire avant de signer.

Maison en pente sur le flanc du mont Royal, dans Côte-des-Neiges : drainage et murs de soutènement

Sur un terrain en pente du flanc du mont Royal, dans Côte-des-Neiges, l'inspecteur observe surtout l'écoulement de l'eau autour de la maison et l'état des murs de soutènement visibles. Selon le plan de conservation du ministère de la Culture et des Communications (MCC), le site patrimonial du Mont-Royal englobe les trois sommets de la montagne et une partie de ses flancs. La Ville de Montréal situe le campus de l'Université de Montréal sur le flanc nord, dans l'arrondissement.

Un mur de soutènement est un mur qui retient la terre d'un terrain en dénivelé. L'inspecteur relève les fissures, les déformations ou les traces d'humidité qu'il peut voir, ainsi que la pente du sol près de la fondation. Les drains enfouis et l'arrière d'un mur restent invisibles.

Un mur incliné, une fissure qui semble active ou des infiltrations au sous-sol justifient l'avis d'un ingénieur avant de s'engager. Pour savoir si un terrain de Côte-des-Neiges est visé par une contrainte d'aménagement particulière, le service d'urbanisme de l'arrondissement est l'interlocuteur à consulter. Des guides à paraître traiteront des fissures de fondation et des expertises.

Rénover à Notre-Dame-de-Grâce ou Côte-des-Neiges : règles patrimoniales et permis de l'arrondissement

Avant d'acheter une maison à transformer dans Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, vérifiez deux niveaux de règles : le statut patrimonial provincial de l'adresse et le plan d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) de l'arrondissement. Selon l'arrondissement, les PIIA sont des mesures d'évaluation qualitative de l'implantation et de l'intégration architecturale d'un projet, appliquées avant l'émission du permis.

Le Règlement sur les PIIA de l'arrondissement, adopté en décembre 2022, touche l'ensemble du territoire de CDN-NDG, selon la Ville de Montréal. Le comité consultatif d'urbanisme de l'arrondissement a ainsi étudié, le 10 mai 2023, un remplacement de toiture et une modification d'ouvertures.

Encadré légal — Le site patrimonial du Mont-Royal a été déclaré par le gouvernement du Québec le 9 mars 2005. Son plan de conservation sert de référence pour les autorisations de travaux prévues aux articles 64 et 65 de la Loi sur le patrimoine culturel. Le MCC rappelle qu'il faut obtenir l'autorisation du ministre, le permis municipal ou toute autre autorisation requise avant d'entreprendre les travaux. Dans l'arrondissement, le Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (RCA22 17379) s'ajoute au Règlement d'urbanisme de l'arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (01-276). Sources : MCC, Plan de conservation du site patrimonial du Mont-Royal ; Conseil du patrimoine culturel du Québec, présentation du MCC du 19 octobre 2016 ; Ville de Montréal, communiqué du 13 décembre 2022.

Si vous prévoyez des travaux, voici les vérifications à faire avant la levée de vos conditions :

1. Cherchez l'adresse au Répertoire du patrimoine culturel du Québec pour savoir si elle se trouve dans le site patrimonial du Mont-Royal.
2. Décrivez au service d'urbanisme de l'arrondissement les travaux envisagés (fenêtres, toiture, agrandissement) pour savoir s'ils sont soumis au PIIA.
3. Pour une adresse située dans le site patrimonial, demandez quelle autorisation est requise et dans quel ordre l'obtenir.
4. Pour un terrain voisin d'anciennes activités industrielles ou commerciales, consultez le Répertoire des terrains contaminés du ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (MELCCFP), qui compile les cas portés à l'attention du ministère sans être exhaustif.
5. Transmettez ces informations à votre notaire et à votre courtier immobilier. Un guide à paraître portera sur l'inspection avant rénovation.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat est un examen seulement visuel des systèmes et des composants visibles et accessibles d'une propriété, selon CAA-Québec. L'inspecteur n'ouvre aucun mur et ne déplace pas les meubles. Un élément caché dans une cavité, derrière un revêtement, enfoui dans le sol ou sous la neige doit être signalé comme non inspecté dans le rapport.

L'inspection préachat n'est ni une expertise, ni une vérification de conformité aux règles patrimoniales, ni un examen des finances d'une copropriété. Selon le constat, tournez-vous vers :

• un ingénieur en structure ou en géotechnique, pour une fissure, un mur de soutènement ou un terrain en pente ;
• un plombier, pour le matériau de l'entrée d'eau ;
• le notaire, pour les titres, la déclaration de copropriété et les documents du syndicat ;
• le syndicat de copropriété, pour l'attestation, le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance ;
• le service d'urbanisme de l'arrondissement, pour les permis, le PIIA et les règles patrimoniales ;
• votre assureur, pour l'assurabilité de la propriété.

Que vérifier dans le sous-sol d'un cottage ancien de Notre-Dame-de-Grâce ?

Dans le sous-sol d'un cottage ancien de Notre-Dame-de-Grâce, l'inspecteur examine la fondation visible, les traces d'humidité ou de moisissure, la plomberie apparente et le système de chauffage. Selon CAA-Québec, aucun mur n'est ouvert : si le sous-sol a été fini, la fondation derrière les revêtements reste invisible et le rapport le mentionne. Demandez au vendeur les dates et les factures des travaux d'aménagement.

L'inspection préachat d'un condo dans Côte-des-Neiges comprend-elle les parties communes ?

Oui, mais seulement les parties communes accessibles le jour de la visite, comme les corridors ou le garage. La toiture, la structure et les équipements centraux d'un immeuble de Côte-des-Neiges sont souvent hors d'accès. Leur état et leur financement se vérifient dans le carnet d'entretien, l'étude du fonds de prévoyance et l'attestation que le syndicat remet au vendeur, des documents à faire lire par votre notaire.

Faut-il une autorisation pour rénover une maison du site patrimonial du Mont-Royal dans Côte-des-Neiges ?

Souvent, oui. Le site patrimonial du Mont-Royal, déclaré par le gouvernement du Québec en 2005, couvre une partie de Côte-des-Neiges, dont le campus de l'Université de Montréal. Selon le ministère de la Culture et des Communications, l'autorisation requise et le permis municipal doivent être obtenus avant le début des travaux. Vérifiez aussi auprès de l'arrondissement si les travaux prévus sont soumis au PIIA.

Une maison en pente près du mont Royal présente-t-elle des points d'inspection particuliers ?

Oui. Sur un terrain en pente du flanc du mont Royal, l'inspecteur observe la direction dans laquelle l'eau s'écoule, l'état des murs de soutènement visibles et les signes d'infiltration au sous-sol. Les drains enfouis et l'arrière des murs ne sont pas visibles lors d'un examen visuel. Un mur incliné ou fissuré justifie l'avis d'un ingénieur avant de lever la condition d'inspection.

Comment savoir si l'entrée d'eau d'une maison de NDG est en plomb ?

Inscrivez l'adresse dans la carte des entrées d'eau en plomb de la Ville de Montréal. Selon la Ville, un bâtiment de huit logements ou moins construit avant 1970 est présumé susceptible d'avoir une entrée d'eau en plomb tant qu'il n'a pas été dépisté. L'inspecteur peut observer la conduite visible au sous-sol, mais la Ville recommande de faire vérifier la conduite par un plombier ou de demander un dépistage.

Un duplex de Snowdon s'inspecte-t-il différemment d'un cottage de NDG ?

Oui. Dans un duplex de Snowdon, l'inspection couvre chacun des logements, qui ont souvent leurs propres installations de plomberie, d'électricité et de chauffage, ainsi que les éléments partagés comme la toiture et les escaliers extérieurs. Dans un cottage de NDG, l'attention porte davantage sur le sous-sol, la fondation et l'entretoit. Un logement loué doit être accessible le jour de la visite, sinon le rapport indique qu'il n'a pas été examiné.

Réserver une inspection

Vous pouvez réserver sur Viveam une inspection préachat pour une propriété de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce.

Liens internes

• Inspection préachat à Montréal — les enjeux communs à toute la ville : entrées d'eau en plomb, refoulements d'égout, mazout et règles municipales.
• Inspection préachat dans Le Sud-Ouest — l'arrondissement voisin, au sud de la falaise Saint-Jacques, et ses particularités.
• Inspection d'un condo — le déroulement de l'inspection d'une partie privative et des parties communes.
• Inspection d'un plex — la méthode pour inspecter un duplex, un triplex ou un plex de cinq logements.
• Risques selon l'année de construction — les matériaux et les points faibles typiques de chaque époque de construction.
• Cas particuliers d'inspection — l'inspection d'un immeuble de six logements et plus, d'un chalet ou d'une maison mobile.

Sources

1. Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil sociodémographique, recensement 2016, arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (édition mai 2018) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/PROFIL_SOCIOD%C9MO_CDN-NDG%202016.PDF — consulté le 2026-10-11.
2. Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil de district électoral : Notre-Dame-de-Grâce, recensement 2021 (publication 2025) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/11_NOTRE-DAME-DE-GRACE_2025.PDF — consulté le 2026-10-11.
3. Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil de district électoral : Côte-des-Neiges, recensement 2021 — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/url/item/3905D13AD8871090E0630A9301321090 — consulté le 2026-10-11.
4. Ministère de la Culture et des Communications — Plan de conservation du site patrimonial du Mont-Royal — https://cpcq.gouv.qc.ca/app/uploads/2020/05/pc_mont-royal.pdf — consulté le 2026-10-11.
5. Conseil du patrimoine culturel du Québec — Présentation du MCC sur le projet de plan de conservation du site patrimonial du Mont-Royal (19 octobre 2016) — https://cpcq.gouv.qc.ca/app/uploads/2020/06/19102016_PresentationMCC.pdf — consulté le 2026-10-11.
6. Ville de Montréal — Énoncé de l'intérêt patrimonial du site du campus de la montagne de l'Université de Montréal — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/page/patrimoine_urbain_fr/media/documents/site_du_campus_de_la_montagne_de_l_universite_de_montreal.pdf — consulté le 2026-10-11.
7. Répertoire du patrimoine culturel du Québec (MCC) — Accueil du Répertoire — https://www.patrimoine-culturel.gouv.qc.ca/rpcq/accueil.do?methode=afficher — consulté le 2026-10-11.
8. Gouvernement du Québec — Règles en matière de gestion des copropriétés divises — https://www.quebec.ca/habitation-territoire/achat-vente/condos-coproprietes/mesures-coproprietes — consulté le 2026-10-11 (mise à jour du 22 mai 2026).
9. Ville de Montréal — Carte des entrées d'eau en plomb — https://montreal.ca/services/carte-de-depistage-des-entrees-de-service-en-plomb — consulté le 2026-10-11.
10. Ville de Montréal — Comment reconnaître une entrée d'eau en plomb — https://montreal.ca/articles/comment-reconnaitre-une-entree-deau-en-plomb-19804 — consulté le 2026-10-11.
11. Ville de Montréal — Communiqué « Adapter la réglementation à la réalité du territoire » (13 décembre 2022) — https://montreal.ca/communiques-de-presse/adapter-la-reglementation-la-realite-du-territoire — consulté le 2026-10-11.
12. Arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce — Fiche d'urbanisme « Les PIIA » (archive BAnQ) — https://collections.banq.qc.ca/document/s/t/jsGZMwOiRv2ziKFsj6BWrA — consulté le 2026-10-11.
13. Arrondissement de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce — Ordre du jour du comité consultatif d'urbanisme du 10 mai 2023 — https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/cdn-ndg_ccu_2023-05-10.pdf — consulté le 2026-10-11.
14. Office de consultation publique de Montréal — La falaise Saint-Jacques (document d'information) — https://site.ocpm.qc.ca/sites/default/files/pdf/P65/3b4.pdf — consulté le 2026-10-11.
15. MELCCFP — Répertoire des terrains contaminés (GTC), Données Québec — https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/repertoire-des-terrains-contamines-gtc — consulté le 2026-10-11.
16. CAA-Québec — L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment (publié le 9 décembre 2013) — https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment — consulté le 2026-10-11.