Inspection préachat L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève : maison riveraine, bungalow ou puits, que vérifier ?

En bref

Une inspection préachat L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève porte d'abord sur la fondation, le drainage et les traces d'eau, car l'arrondissement a connu des crues majeures en 2017 et en 2019. Au recensement de 2016, 61 % des logements y étaient des maisons individuelles. Le puits, la fosse septique et les ouvrages de rive relèvent de spécialistes.

Bungalow de L'Île-Bizard, propriété riveraine du lac des Deux Montagnes ou maison ancienne de Sainte-Geneviève : voici ce que l'inspection préachat L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève permet d'observer et ce qui se vérifie ailleurs.

2 inspecteurs vérifiés couvrent l’île de Montréal.

## Quel type de maison achète-t-on à L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, et de quelle époque ?

À L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, la plupart des acheteurs visent une maison individuelle construite entre 1961 et 2000. Selon le profil sociodémographique 2016 de la Ville de Montréal, tiré du recensement de Statistique Canada, 61,1 % des 6 945 logements privés occupés sont des maisons individuelles non attenantes. Les logements bâtis de 1961 à 2000 représentent 72,9 % du parc, contre 12,6 % pour ceux de 1960 ou avant.

Sur un territoire de 23,6 km², le chapitre de l'arrondissement du Plan d'urbanisme de Montréal décrit une zone agricole permanente, le parc-nature du Bois-de-l'Île-Bizard et le noyau villageois de Sainte-Geneviève.

Selon la Ville de Montréal, le pont Jacques-Bizard est le seul lien routier entre l'île Bizard et l'île de Montréal. Le nouveau pont à quatre voies a été mis en service le 13 novembre 2024.

Comment savoir si une maison de L'Île-Bizard est en zone inondable ou a été inondée en 2017 ou 2019 ?

Pour une maison de L'Île-Bizard ou de Sainte-Geneviève, la vérification commence par la carte gouvernementale des zones inondables, puis se poursuit auprès de l'arrondissement et du vendeur.

D'après le rapport post-mortem de l'arrondissement (mars 2018), la crue du printemps 2017 a touché plus de 333 résidences, entraîné des dizaines d'évacuations et fermé le pont vers l'île Mercier. Sécurité publique Canada mentionne aussi les répercussions des inondations de 2019 dans l'arrondissement. Le 20 avril 2026, la Ville de Montréal a de nouveau fermé le pont de l'île Mercier aux véhicules en raison du niveau élevé de la rivière des Prairies.

Encadré légal — Depuis le 1er mars 2026, le cadre réglementaire modernisé du Québec en milieux hydriques remplace le régime transitoire de mars 2022 (qui avait levé les zones d'intervention spéciale de 2019) et comprend notamment le Règlement sur l'encadrement d'activités sous la responsabilité des municipalités réalisées dans des milieux hydriques et sur des ouvrages de protection contre les inondations (RLRQ, c. Q-2, r. 17.2), qui encadre la construction résidentielle. Source : gouvernement du Québec, « Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques » (mise à jour du 3 mars 2026).

Vérifier une adresse de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève :

Inscrivez l'adresse ou le numéro de lot dans l'outil gouvernemental « Vérifier si une propriété est située en zone inondable ».
Consultez la carte préliminaire des zones inondables de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), présentée par la Ville comme un outil de sensibilisation.
Demandez à l'arrondissement la cartographie applicable, les permis délivrés depuis 2017 et le raccordement à l'aqueduc et à l'égout.
Posez au vendeur des questions écrites sur les dégâts d'eau et les travaux (guide sur la déclaration du vendeur en préparation).
Interrogez votre assureur sur les conditions applicables à l'adresse (guide sur l'assurabilité en préparation).
Confiez au notaire la vérification des titres et des documents municipaux.

Le cadre général des zones inondables sur l'île est présenté dans le guide sur les zones à risque à Montréal.

Acheter une propriété riveraine à L'Île-Bizard ou à Sainte-Geneviève : rive, quai, mur de soutènement et drainage

Sur une propriété riveraine de L'Île-Bizard ou de Sainte-Geneviève, l'inspection préachat examine la maison et ce qui la protège de l'eau, sans évaluer la rive elle-même. La rive est la bande de terrain qui borde un lac ou un cours d'eau ; le littoral est la partie du plan d'eau qui s'étend à partir de la rive.

L'inspecteur peut observer :

les fissures, l'inclinaison ou l'affaissement visibles d'un mur de soutènement ou d'un enrochement ;
la pente du terrain, les gouttières et les sorties d'eau près des fondations ;
l'état apparent de la pompe d'assèchement et du clapet antiretour, dispositif clé contre les refoulements selon la Ville de Montréal ;
les taches, les efflorescences, les odeurs d'humidité et les matériaux récents au sous-sol.

Un sous-sol refait après une inondation peut masquer l'état de la fondation, que l'inspecteur ne peut pas ouvrir. Des guides sur l'humidité au sous-sol et sur les moisissures sont en préparation.

Encadré légal — Le guide du citoyen de l'arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève (3e édition) indique qu'un permis est requis pour un ouvrage de stabilisation de rive ou tous travaux sur la rive ou le littoral, ainsi que pour une installation septique ou un puits. Source : arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève.

Seul un ingénieur peut évaluer la stabilité d'un quai, d'un mur ou d'un enrochement. Plus à l'est sur la rivière des Prairies, la page sur l'inspection préachat à Ahuntsic-Cartierville présente un autre contexte riverain.

Puits et installation septique à L'Île-Bizard : ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qui demande un spécialiste

À L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, certaines propriétés ne sont pas raccordées à l'égout municipal et utilisent une installation septique, parfois avec un puits. Le guide du citoyen de l'arrondissement s'adresse aux propriétaires pourvus d'installations septiques, et le Plan d'urbanisme mentionne des ensembles de villégiature non desservis. Faute de liste de rues publiée, le raccordement se vérifie adresse par adresse auprès de l'arrondissement.

Une installation septique est un système privé qui traite les eaux usées d'une maison non raccordée à l'égout. Elle comprend une fosse septique, réservoir qui reçoit les eaux usées, et un élément épurateur, souvent appelé champ d'épuration.

Encadré légal — Selon le Règlement sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (RLRQ, c. Q-2, r. 22, art. 13), une fosse septique utilisée à longueur d'année doit être vidangée au moins une fois tous les 2 ans, et une fosse saisonnière, au moins une fois tous les 4 ans. L'article 7.2 fixe des distances minimales pour un système non étanche : jusqu'à 30 m d'une installation de prélèvement d'eau souterraine selon sa catégorie au sens du Règlement sur le prélèvement des eaux et leur protection (RLRQ, c. Q-2, r. 35.2). Source : Légis Québec, texte à jour au 1er juin 2026.

L'eau d'un puits privé est sous la responsabilité de son propriétaire. Santé Canada recommande de faire analyser l'eau d'un puits pour les bactéries (E. coli et coliformes totaux) tous les six mois ou plus souvent, et de s'informer auprès de la santé publique pour les nitrates.

L'inspecteur peut noter l'emplacement apparent du puits et des couvercles de fosse et l'écoulement des eaux de surface. L'état de la fosse et du champ d'épuration relève d'un spécialiste en installations septiques, et la qualité de l'eau, d'un laboratoire accrédité. Demandez au vendeur les preuves de vidange, les permis et les analyses d'eau récentes ; un guide sur la fosse septique et le puits est en préparation.

Maisons des années 1970-2000 de L'Île-Bizard : terrain, piscine, sous-sol et drains

Dans une maison de L'Île-Bizard construite entre 1970 et 2000, l'inspection porte surtout sur l'enveloppe, le sous-sol et la gestion de l'eau autour d'un grand terrain. L'inspecteur observe les fissures apparentes du béton, l'humidité au sous-sol, la pente du terrain, les gouttières et l'âge apparent de la toiture et des fenêtres.

Le drain de fondation est un tuyau enfoui au pied de la fondation qui évacue l'eau du sol. Son intérieur échappe à l'inspection visuelle ; en cas d'infiltration, une inspection par caméra par un spécialiste peut être recommandée.

L'entretoit, espace sous la toiture, est examiné s'il est accessible sans danger. Pour une piscine creusée, un spa ou un garage détaché, vérifiez à l'avance si l'inspection les inclut. Des guides sur ces sujets sont en préparation.

Les matériaux typiques de chaque décennie, comme certains isolants anciens, sont détaillés dans le guide sur les risques selon l'année de construction.

Santé Canada recommande de mesurer le radon avec un test à long terme d'au moins trois mois. Aucune donnée propre à l'arrondissement n'est citée ici ; le guide sur le test de radon dans une maison explique la démarche.

Village de Sainte-Geneviève : maisons anciennes, patrimoine et entrée d'eau en plomb

Dans le noyau villageois de Sainte-Geneviève, le long du boulevard Gouin Ouest, l'achat d'une maison ancienne exige aussi de vérifier les contraintes patrimoniales. Selon la Ville de Montréal, l'église Sainte-Geneviève, au 16037, boulevard Gouin Ouest, a été construite entre 1843 et 1847 d'après les plans de l'architecte Thomas Baillairgé.

La carte du patrimoine bâti du Plan d'urbanisme (février 2009) range l'église Sainte-Geneviève, l'église Saint-Raphaël-Archange et des maisons du chemin du Bord-du-Lac parmi les bâtiments d'intérêt patrimonial.

Encadré légal — L'arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève applique un Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA), numéro CA28 0015, modifié en juin 2023 (CA28 0015-05), et un Règlement de zonage, numéro CA28 0023. Un PIIA est un règlement qui soumet certains travaux à des critères architecturaux avant la délivrance du permis. Source : Ville de Montréal, ordres du jour du conseil d'arrondissement (mai et juin 2023).

Dans une maison ancienne de Sainte-Geneviève, l'inspecteur examine la fondation, la charpente visible et les installations apparentes ; un guide sur les fissures de fondation est en préparation.

Les réalités communes aux maisons anciennes de Montréal, comme les entrées d'eau en plomb, les refoulements d'égout et les anciens réservoirs de mazout, sont résumées sur la page inspection préachat à Montréal. Pour une adresse de Sainte-Geneviève, la carte des entrées d'eau en plomb de la Ville présume un risque de plomb dans un bâtiment construit avant 1970 et comptant 8 logements ou moins, tant qu'aucun dépistage n'a été fait.

Ce que l'inspection préachat L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat est visuelle, non destructive et limitée aux parties accessibles le jour de la visite ; elle ne constitue pas une expertise.

Situation	Ce que l'inspection observe	Ce qu'elle ne peut pas établir	Spécialiste ou document
Propriété riveraine	Drainage, fondation, sous-sol, état visible du mur	Stabilité du mur, du quai ou de la rive	Ingénieur ; permis de l'arrondissement
Maison en zone inondable cartographiée	Traces d'eau, matériaux refaits, pompe et clapet	Risque d'inondation futur ; assurabilité	Carte gouvernementale, assureur, notaire
Maison non raccordée aux réseaux	Emplacement du puits et de la fosse, tuyauterie visible	Qualité de l'eau ; état de la fosse	Laboratoire accrédité, spécialiste en installations septiques
Maison de banlieue de 1961 à 2000	Fondation, toiture, entretoit accessible	Intérieur des drains ; moisissures cachées	Inspection par caméra, spécialiste
Maison ancienne de Sainte-Geneviève	Fondation, charpente, installations visibles	Matériaux cachés ; contraintes patrimoniales	Arrondissement (PIIA)

L'inspection ne comprend ni analyse d'eau, ni inspection de fosse septique, ni évaluation de rive, de quai ou de mur, ni test de moisissures, ni avis sur le risque d'inondation ou l'assurabilité. Adressez-vous au laboratoire accrédité, au spécialiste en installations septiques, à l'ingénieur, à l'assureur, à l'arrondissement ou au ministère de l'Environnement (guide sur l'expertise en préparation).

Une inondation passée non déclarée peut soulever des questions de garantie légale ; le guide sur les vices cachés et la garantie légale en présente le cadre. Pour un cas précis, consultez un notaire ou un avocat.

## Questions fréquentes

Comment savoir si une maison de L'Île-Bizard est en zone inondable aujourd'hui ?

Entrez l'adresse ou le numéro de lot dans l'outil du gouvernement du Québec qui indique si une propriété est en zone inondable. De nouvelles cartes y sont publiées depuis le 1er mars 2026. Demandez aussi à l'arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève quelle cartographie s'applique, puis faites confirmer l'information par votre notaire.

Comment savoir si une maison de L'Île-Bizard ou de Sainte-Geneviève a été inondée en 2017 ou en 2019 ?

Interrogez le vendeur par écrit sur les dégâts d'eau, les réclamations et les travaux, puis demandez à l'arrondissement les permis délivrés depuis 2017. Selon le rapport post-mortem de l'arrondissement, la crue de 2017 a touché plus de 333 résidences. L'inspection repère des indices visibles, sans reconstituer l'historique de la maison.

L'inspection préachat d'une maison de L'Île-Bizard comprend-elle le puits et la fosse septique ?

Non. L'inspecteur peut noter l'emplacement apparent du puits et des couvercles de fosse, ainsi que l'écoulement de l'eau autour. L'analyse de l'eau se fait en laboratoire accrédité, et l'état de la fosse et du champ d'épuration relève d'un spécialiste en installations septiques. Demandez aussi les preuves de vidange au vendeur.

Que vérifier sur le quai et le mur de soutènement d'une propriété riveraine à L'Île-Bizard ?

Repérez les fissures, les parties qui penchent, l'érosion et l'eau qui stagne près de la maison. L'inspecteur signale ces indices visibles, sans évaluer la stabilité de l'ouvrage. Pour un quai, un mur de soutènement ou un enrochement, faites appel à un ingénieur, et demandez à l'arrondissement quels permis exigent les travaux en rive.

Peut-on rénover ou agrandir une maison en bordure de l'eau à L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève ?

Cela dépend de l'emplacement de la maison par rapport à la rive, au littoral et à la zone inondable, ainsi que des règles municipales. Le cadre provincial sur les milieux hydriques a changé le 1er mars 2026. Avant d'acheter, faites confirmer par l'arrondissement ce qui est permis à l'adresse, et consultez un notaire au besoin.

Que vérifier dans une maison ancienne du village de Sainte-Geneviève ?

Vérifiez la fondation, l'humidité au sous-sol, l'électricité et la plomberie apparentes, ainsi que l'entrée d'eau sur la carte de dépistage du plomb de la Ville de Montréal. Demandez à l'arrondissement si la maison est visée par le PIIA, car des travaux extérieurs pourraient exiger une approbation. Interrogez aussi le vendeur sur un ancien réservoir de mazout.

L'inspecteur peut-il détecter un sous-sol inondé puis rénové à L'Île-Bizard ?

Pas toujours. L'inspecteur peut relever des indices visibles : finis récents, taches, odeur d'humidité, efflorescences sur le béton, pompe ou clapet antiretour récents. L'inspection étant visuelle et non destructive, l'inspecteur n'ouvre pas les murs pour voir derrière les finis. En cas de doute, un spécialiste peut faire des tests complémentaires.

Réserver une inspection

Vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam en précisant s'il s'agit d'une propriété riveraine ou non raccordée.

Liens internes

Inspection préachat à Montréal — Plomb, refoulements d'égout, mazout et règles communes à l'île.
Inspection préachat à Ahuntsic-Cartierville — Un autre arrondissement riverain, plus à l'est sur la rivière des Prairies.
Zones à risque à Montréal — Le cadre général des zones inondables sur l'île.
Risques selon l'année de construction — Les points faibles typiques de chaque décennie de construction.
Vices cachés et garantie légale — Le cadre applicable à un problème non déclaré.
Test de radon dans une maison — Comment mesurer le radon après l'achat.

Sources

Ville de Montréal (Montréal en statistiques) — Profil sociodémographique, Recensement 2016, Arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/PROFIL_SOCIOD%C9MO_ILE-BIZARD%20STE-GENEVI%C8VE%202016.PDF — consulté le 2026-10-11 (édition de mai 2018).
Arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève — Rapport post-mortem, inondations du printemps 2017 — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_IBI_FR/MEDIA/DOCUMENTS/RAPPORT%20POST%90MORTEM%20INONDATIONS%20PRINTEMPS%202017.PDF — consulté le 2026-10-11 (publié en mars 2018).
Sécurité publique Canada — Secrétaire parlementaire Naqvi et député Zuberi visitent des sites d'inondation de 2019 — https://www.canada.ca/fr/securite-publique-canada/nouvelles/2022/05/secretaire-parlementaire-naqvi-et-depute-zuberi-visitent-des-sites-dinondation-de2019-font-le-point-sur-les-mesures-dattenuation.html — consulté le 2026-10-11 (publié le 3 mai 2022).
Ville de Montréal — Crue des eaux printanières : Montréal annonce la fermeture du pont de l'Île Mercier aux véhicules — https://montreal.ca/communiques-de-presse/crue-des-eaux-printanieres-montreal-annonce-la-fermeture-du-pont-de-lile-mercier-aux-vehicules — consulté le 2026-10-11 (publié le 20 avril 2026).
Gouvernement du Québec — Gestion des milieux hydriques, dont les zones inondables — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/gestion — consulté le 2026-10-11.
Gouvernement du Québec — Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques et des ouvrages de protection contre les inondations — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/cadre-reglementaire — consulté le 2026-10-11 (mise à jour du 3 mars 2026).
Gouvernement du Québec — Vérifier si une propriété est située en zone inondable ou dans la zone de mobilité d'un cours d'eau — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/verifier-propriete — consulté le 2026-10-11 (mise à jour du 30 juillet 2026).
Ville de Montréal — Nouvelle carte des zones inondables et réglementation à venir — https://montreal.ca/articles/nouvelle-carte-des-zones-inondables-et-reglementation-venir-78892 — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Inondations (prévention, clapet antiretour) — https://montreal.ca/sujets/inondations — consulté le 2026-10-11.
Arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève — Guide du citoyen, 3e édition — http://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_IBI_FR/MEDIA/DOCUMENTS/GUIDEDUCITOYEN-3E.PDF — consulté le 2026-10-11 (date de publication non indiquée).
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Légis Québec — Règlement sur l'évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées (RLRQ, c. Q-2, r. 22) — https://www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/Q-2,%20r.%2022 — consulté le 2026-10-11 (à jour au 1er juin 2026).
Santé Canada — L'eau de puits et santé : analyse de l'eau de votre puits — https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/publications/vie-saine/parlons-eau-faites-analyser-eau-puits.html — consulté le 2026-10-11.
Santé Canada — Détection du radon dans votre maison — https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/detection-dans-votre-maison.html — consulté le 2026-10-11 (mise à jour du 2025-09-04).
Ville de Montréal — Le nouveau pont Jacques-Bizard mis en service — https://montreal.ca/communiques-de-presse/le-nouveau-pont-jacques-bizard-mis-en-service — consulté le 2026-10-11 (publié le 13 novembre 2024).
Ville de Montréal — Thomas Baillairgé dessine les plans de l'église Sainte-Geneviève (conférence) — https://montreal.ca/evenements/thomas-baillairge-dessine-les-plans-de-leglise-sainte-genevieve-117967 — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Carte des entrées d'eau en plomb — https://montreal.ca/services/carte-de-depistage-des-entrees-de-service-en-plomb — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Ordre du jour du conseil d'arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, 2 mai 2023 (règlements CA28 0015 et CA28 0023) — https://ville.montreal.qc.ca/documents/Adi_Public/CA_Ibs/CA_Ibs_ODJP_ORDI_2023-05-02_19h30_FR.pdf — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Ordre du jour du conseil d'arrondissement de L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, 6 juin 2023 (adoption du règlement CA28 0015-05) — https://ville.montreal.qc.ca/documents/Adi_Public/CA_Ibs/CA_Ibs_ODJP_ORDI_2023-06-06_19h30_FR.pdf — consulté le 2026-10-11.