Inspection préachat Pierrefonds-Roxboro : bungalow, zone inondable et sous-sol, que vérifier ?

En bref

Une inspection préachat Pierrefonds-Roxboro porte d'abord sur le sous-sol, les fondations et le drainage, car l'arrondissement demande aux résidences inondées en 2017 ou en 2019 de se considérer en zone inondable. L'inspecteur peut relever des traces d'eau ou des rénovations récentes, mais il ne détermine pas le statut de l'adresse : la carte gouvernementale, l'arrondissement et le notaire le font.

Pierrefonds-Roxboro, dans l'Ouest-de-l'Île de Montréal, est bordé au nord par la rivière des Prairies et le lac des Deux Montagnes, selon Montréal en statistiques. Voici ce que l'inspection y constate, et quels documents la complètent.

2 inspecteurs vérifiés couvrent l’île de Montréal.

## Quel type de maison achète-t-on à Pierrefonds-Roxboro, et de quelle époque ?

La maison unifamiliale construite entre 1961 et 2000 est le cas le plus fréquent à Pierrefonds-Roxboro. Selon le profil des ménages et des logements de Montréal en statistiques (édition 2014), les unifamiliales représentaient 62,1 % des logements au rôle d'évaluation foncière de 2014, et 70,9 % des ménages étaient propriétaires en 2011.

D'après la même source, fondée sur l'Enquête nationale auprès des ménages de 2011, 39,4 % des logements de l'arrondissement ont été construits entre 1961 et 1980 et 31,0 % entre 1981 et 2000. Dans le quartier de référence Pierrefonds-Est/Roxboro, 47,6 % des logements datent de 1961 à 1980 ; dans le quartier de référence Pierrefonds-Ouest, 43,2 % datent de 1981 à 2000.

Un split-level est une maison à demi-niveaux décalés, dont une partie du sous-sol est souvent habitable. Dans un bungalow ou un split-level des années 1960 et 1970, l'inspection porte surtout sur les fondations, le drainage et les installations d'origine ; dans un cottage des années 1990, plutôt sur la toiture, les fenêtres et les équipements en fin de vie.

L'extrémité ouest de l'arrondissement, autour du parc-nature du Cap-Saint-Jacques, fait partie du Grand parc de l'Ouest. Selon la Ville de Montréal, le secteur de Pierrefonds Ouest y fait l'objet d'un projet prioritaire de restauration des habitats naturels et de gestion des eaux.

Comment savoir si une maison de Pierrefonds-Roxboro est en zone inondable en 2026 ?

Deux vérifications se complètent : la carte officielle du gouvernement du Québec et la règle de prudence de l'arrondissement. Sur sa page « Crue printanière », mise à jour le 26 juin 2026, l'arrondissement de Pierrefonds-Roxboro indique que les résidences inondées en 2017 et en 2019, par la rivière des Prairies, la nappe phréatique ou le sous-sol, doivent se considérer en zone inondable.

Une zone inondable est un secteur riverain qu'une crue peut submerger, délimité sur une carte officielle. Selon le gouvernement du Québec, la carte interactive des zones inondables se consulte par adresse ou par numéro de lot ; une cartographie de nouvelle génération y remplace l'ancienne dès sa diffusion pour un secteur.

Les cartes du Grand Montréal sont préparées par la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). D'après Noovo Info, la diffusion d'un premier lot couvrant la rivière des Prairies, prévue le 1er août 2026, a été reportée sans nouvelle date. Le statut d'une adresse peut donc changer entre la promesse d'achat et l'acte de vente.

Encadré légal — Depuis le 1er mars 2026, le cadre réglementaire modernisé en milieux hydriques remplace le régime transitoire en vigueur depuis le 1er mars 2022. Il comprend notamment le Règlement sur l'encadrement d'activités sous la responsabilité des municipalités réalisées dans des milieux hydriques et sur des ouvrages de protection contre les inondations, qui précise les cas où un permis municipal est requis et les activités interdites, entre autres pour la construction résidentielle. Source : gouvernement du Québec, « Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques et des ouvrages de protection contre les inondations », mis à jour le 3 mars 2026.

Encadré légal — Le décret 817-2019 du 12 juillet 2019 a déclaré une zone d'intervention spéciale (ZIS) à la suite des crues de 2017 et de 2019. Selon le gouvernement du Québec, le régime transitoire a levé les ZIS en mars 2022. La Ville de Montréal renvoie encore à la carte de la ZIS pour savoir si une résidence de Pierrefonds-Roxboro en faisait partie. Sources : Gazette officielle du Québec ; gouvernement du Québec (2 avril 2026) ; Ville de Montréal (26 juin 2026).

Pour vérifier une adresse de Pierrefonds-Roxboro :

Cherchez l'adresse ou le numéro de lot dans la carte interactive des zones inondables du gouvernement du Québec.
Consultez la carte de la ZIS de 2019, accessible depuis la page « Crue printanière » de l'arrondissement.
Demandez à l'arrondissement la cartographie d'ancienne génération, le zonage et les permis délivrés à l'adresse.
Lisez les réponses de la déclaration du vendeur sur les dégâts d'eau et les inondations.
Demandez à votre assureur ou à votre courtier d'assurance si la propriété est assurable contre les inondations.
Faites vérifier par votre notaire les titres et les contraintes réglementaires avant l'acte de vente.

Le cadre général des zones inondables sur l'île est présenté dans le guide sur les zones à risque à Montréal.

Une maison de Pierrefonds ou de Roxboro a-t-elle été inondée en 2017 ou en 2019 : ce que l'inspection peut voir

L'inspection préachat peut repérer des indices d'un dégât d'eau passé, mais elle ne peut ni dater une inondation ni en mesurer l'ampleur. Selon la Direction régionale de santé publique (DRSP) de Montréal, 133 résidences étaient inondées et 290 personnes évacuées à Pierrefonds-Roxboro en date du 17 mai 2017.

La pluie inonde aussi des sous-sols loin de la rive. Selon la Ville de Montréal, la tempête Debby a versé plus de 158 mm de pluie en quelques heures sur la région en août 2024, avec des inondations sur l'ensemble de l'arrondissement ; le 20 juin 2026, des orages ont laissé de l'ordre de 150 mm en 24 heures sur l'ouest de l'île.

Dans un sous-sol, l'inspecteur peut constater :

des traces d'eau ou des lignes de niveau sur les murs de fondation et les poteaux ;
de l'efflorescence, c'est-à-dire un dépôt blanchâtre de sels laissé par l'eau qui traverse le béton ;
des finis récents (gypse, plinthes, plancher) dans une maison par ailleurs d'origine ;
une odeur de moisi ou une humidité perceptible ;
l'état visible de la pompe de puisard et du clapet anti-retour ;
des fissures ou des réparations sur les fondations et la dalle.

Derrière des finis neufs, l'inspecteur ne voit ni la structure ni l'isolant, et il ne prélève aucun échantillon de moisissures ; un ingénieur ou un spécialiste en qualité de l'air peut être consulté. Une inondation non déclarée peut soulever la question du vice caché après l'achat, expliquée dans le guide sur les vices cachés au Québec ; pour un cas précis, consultez un notaire ou un avocat.

Selon la Ville de Montréal, le Programme général d'assistance financière lors de sinistres du gouvernement du Québec offre une aide de dernier recours aux propriétaires sinistrés, sans remplacer l'assurance. Demander au vendeur si la maison a fait l'objet d'une réclamation ou d'une aide financière fait partie des vérifications utiles.

Situation de la maison	Ce que l'inspection observe	Ce qu'elle ne peut pas établir	Document ou spécialiste à consulter
En zone inondable cartographiée	Sous-sol, traces d'eau, pompe de puisard, clapet	Le niveau de risque et les règles applicables aux travaux	Carte gouvernementale, arrondissement, notaire
Hors zone, mais inondée en 2017 ou en 2019	Finis récents, efflorescence, réparations	La date et l'ampleur du sinistre	Déclaration du vendeur, historique des réclamations, assureur
Sous-sol inondé par la pluie (2024, 2026)	Clapet, pompe, pentes du terrain, descentes pluviales	La capacité du réseau d'égout municipal	Arrondissement, plombier, ingénieur
Terrain riverain de la rivière des Prairies	Mur de rive ou enrochement visible, drainage	La stabilité de la rive et la conformité des ouvrages	Ingénieur, arrondissement, ministère de l'Environnement

Bungalows et split-levels 1960-1980 : que regarde l'inspection préachat Pierrefonds-Roxboro ?

Hors inondation, une maison de Pierrefonds-Roxboro bâtie entre 1961 et 1980 se juge sur ses fondations, ses installations et ses matériaux d'époque. Le drain de fondation est un tuyau perforé posé au pied de la fondation pour évacuer l'eau du sol ; l'inspecteur ne le voit pas, mais il peut noter des signes d'infiltration et recommander une inspection par caméra.

Fondations et dalle : fissures ou soulèvement ; la pyrite est une cause possible, que seul un essai en laboratoire confirme.
Entrée électrique et panneau : capacité, état apparent, ajouts au fil des rénovations.
Chauffage : plinthes, système central ou traces d'un ancien réservoir de mazout.
Entretoit : la vermiculite peut contenir de l'amiante, ce que seul un laboratoire confirme.
Garage détaché, piscine, terrasse : état apparent seulement.
Radon : selon Santé Canada, des mesures correctives sont recommandées au-delà de 200 Bq/m³ en moyenne annuelle ; seul un test de longue durée mesure la concentration.

Les réalités communes à l'île, comme les refoulements d'égout, les entrées d'eau en plomb et le mazout, sont traitées sur la page inspection préachat à Montréal. Les risques de chaque décennie sont détaillés dans le guide sur les risques selon l'année de construction.

Acheter en bordure de la rivière des Prairies à Pierrefonds-Roxboro : digues, rive, drainage et assurance

Sur la rive de Pierrefonds-Roxboro, la protection d'une maison repose d'abord sur son propriétaire. Selon l'arrondissement, des protections temporaires sont installées seulement si nécessaire, selon le Plan particulier d'intervention (PPI) ; l'arrondissement protège le domaine public, et chaque résident prépare sa propriété chaque printemps.

La Ville de Montréal a aussi construit deux chambres de protection contre les refoulements dans le boulevard Gouin Ouest, entre le boulevard Saint-Jean et la rue René-Émard, et une chambre de blocage sous le chemin de la Rive-Boisée qui permet d'installer des pompes permanentes. Ces ouvrages ne renseignent pas sur l'état d'une maison donnée.

Sur une propriété riveraine, l'inspecteur observe le terrain, les murs de rive ou enrochements visibles, les descentes pluviales et les sorties de pompe. Il n'évalue ni la stabilité de la rive, ni la conformité des ouvrages, ni le risque d'inondation : ces questions relèvent d'un ingénieur et de l'arrondissement.

Encadré légal — Les travaux dans la rive et le littoral d'un cours d'eau comme la rivière des Prairies sont encadrés par la Loi sur la qualité de l'environnement et ses règlements, dont le Règlement sur les activités dans des milieux humides, hydriques et sensibles (RAMHHS), réécrit dans le cadre en vigueur depuis le 1er mars 2026, ainsi que par la réglementation municipale. Un permis municipal ou une autorisation du ministère de l'Environnement peut être requis. Source : gouvernement du Québec, « Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques… », mis à jour le 3 mars 2026.

L'assurabilité contre les inondations, la franchise et les exclusions ne se déduisent pas d'une inspection : posez ces questions à l'assureur ou au courtier d'assurance. Plus à l'est, l'arrondissement contigu d'Ahuntsic-Cartierville borde aussi la rivière des Prairies ; voir la page inspection préachat à Ahuntsic-Cartierville. Les autres voisins sont L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève, Senneville, Sainte-Anne-de-Bellevue, Kirkland et Dollard-des-Ormeaux.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

Une inspection préachat est un examen visuel et non destructif des parties accessibles d'un bâtiment ; elle ne remplace pas une expertise.

Elle vérifie notamment les signes visibles d'infiltration au sous-sol, l'état apparent des fondations, de la toiture et de l'enveloppe, la pompe de puisard et le clapet visibles, les pentes du terrain, le panneau électrique, le chauffage et l'entretoit accessible.

Elle ne vérifie pas :

ce qui se trouve derrière les finis ou sous les planchers ;
la présence de moisissures ou de radon, faute de test ;
le statut en zone inondable, le risque d'inondation et la stabilité de la rive ;
l'assurabilité de la maison et la conformité des travaux passés.

Selon le constat : ingénieur, spécialiste en qualité de l'air, assureur ou courtier d'assurance, notaire, avocat ou arrondissement de Pierrefonds-Roxboro.

## Questions fréquentes

Comment savoir si une maison de Pierrefonds-Roxboro est en zone inondable aujourd'hui ?

Cherchez l'adresse ou le numéro de lot dans la carte interactive des zones inondables du gouvernement du Québec, puis confirmez auprès de l'arrondissement de Pierrefonds-Roxboro. L'arrondissement demande aussi aux résidences inondées en 2017 ou en 2019 de se considérer en zone inondable. Les nouvelles cartes étant diffusées progressivement, refaites la vérification avant la signature chez le notaire.

Comment savoir si une maison de Pierrefonds ou de Roxboro a été inondée en 2017 ou en 2019 ?

La réponse vient surtout des documents : déclaration du vendeur, historique des réclamations d'assurance à demander au vendeur, permis de rénovation délivrés par l'arrondissement et carte de la zone d'intervention spéciale de 2019. L'inspection préachat ajoute des indices physiques au sous-sol, sans pouvoir dater un sinistre.

L'inspecteur peut-il détecter un sous-sol inondé puis rénové à Pierrefonds ?

Parfois. L'inspecteur peut remarquer des finis récents dans une maison d'origine, de l'efflorescence sur le béton, des traces d'eau dans les zones non finies ou une pompe de puisard neuve. Il ne voit pas derrière les murs finis et ne fait aucun test de moisissures ; un ingénieur ou un spécialiste en qualité de l'air peut compléter.

Une maison hors zone inondable à Pierrefonds-Roxboro peut-elle quand même être inondée ?

Oui. Selon la Ville de Montréal, la tempête Debby en août 2024 et les orages du 20 juin 2026 ont causé à Pierrefonds-Roxboro des inondations dues à la pluie, et non à la rivière. L'inspection examine alors le clapet anti-retour, la pompe de puisard, les pentes du terrain et les descentes pluviales.

Peut-on agrandir ou rénover une maison en zone inondable à Pierrefonds-Roxboro ?

Cela dépend de la zone et des règles provinciales et municipales, qui distinguent les travaux permis, interdits ou soumis à un permis. Avant d'acheter avec un projet d'agrandissement, faites confirmer ce qui est possible par l'arrondissement de Pierrefonds-Roxboro et par votre notaire. L'inspection préachat ne se prononce pas sur ces questions.

Que vérifier dans un bungalow des années 1970 de Pierrefonds-Roxboro, en plus du risque d'inondation ?

Les fondations et la dalle, les signes de défaillance du drain de fondation, l'entrée électrique, le chauffage et les traces d'un ancien réservoir de mazout, l'isolant de l'entretoit, qui peut être de la vermiculite, et les ajouts comme un garage ou une piscine. Santé Canada recommande aussi un test de radon de longue durée.

Les protections de l'arrondissement couvrent-elles toutes les maisons du boulevard Gouin à Pierrefonds-Roxboro ?

Non, pas de façon garantie. Selon la Ville de Montréal, l'arrondissement installe des protections temporaires dans certains secteurs, seulement si nécessaire, et protège le domaine public ; chaque propriétaire protège sa maison. Des chambres de protection contre les refoulements ont aussi été construites sur le réseau pluvial du boulevard Gouin Ouest.

Réserver une inspection

Vous pouvez réserver une inspection préachat à Pierrefonds-Roxboro sur Viveam et remettre à l'inspecteur les questions de cette page sur le sous-sol et le drainage.

Liens internes

Inspection préachat à Montréal — outil 8 : les réalités communes à toute l'île : refoulements d'égout, entrées d'eau en plomb, mazout et règles municipales.
Inspection préachat à Ahuntsic-Cartierville — outil 8 : l'arrondissement contigu, plus à l'est sur la rivière des Prairies.
Zones à risque à Montréal — outil 4 : le cadre général des zones inondables et des autres secteurs à risque de l'île.
Risques selon l'année de construction — outil 1 : ce qu'il faut surveiller dans une maison des années 1960, 1970 ou 1990.
Vices cachés au Québec — outil 15 : les critères du vice caché et les recours possibles après l'achat.
Prix d'une inspection préachat — outil 2 : les facteurs qui influencent le coût d'une inspection.

Sources

Ville de Montréal — Crue printanière - Pierrefonds-Roxboro — https://montreal.ca/articles/crue-printaniere-pierrefonds-roxboro-4810 — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 26 juin 2026).
Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil des ménages et des logements, arrondissement de Pierrefonds-Roxboro, édition 2014 (Enquête nationale auprès des ménages de 2011 et rôle d'évaluation foncière 2014-2016) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/PROFIL%20DES%20M%C9NAGES%20ET%20DES%20LOGEMENTS%20-%20PIERREFONDS-ROX.PDF — consulté le 2026-10-11 (publié en novembre 2014).
Direction régionale de santé publique de Montréal (CIUSSS du Centre-Sud-de-l'Île-de-Montréal) — Rapport de l'évaluation rapide des besoins des sinistrés lors des inondations printanières de 2017 à Montréal — https://collections.banq.qc.ca/document/s/t/r0rPuzrSWxx0MO-UbG0pjw — consulté le 2026-10-11 (2017).
Gouvernement du Québec — Gestion des milieux hydriques, dont les zones inondables — https://www.quebec.ca/zonesinondables — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 2 avril 2026).
Gouvernement du Québec — Cadre réglementaire pour la gestion des milieux hydriques et des ouvrages de protection contre les inondations — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/cadre-reglementaire — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 3 mars 2026).
Gouvernement du Québec — Vérifier si une propriété est située en zone inondable ou dans la zone de mobilité d'un cours d'eau (carte interactive : https://zonesinondables.mrnf.gouv.qc.ca/) — https://www.quebec.ca/agriculture-environnement-et-ressources-naturelles/eau/zones-inondables-mobilite-rives-littoral/verifier-propriete — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 30 juillet 2026).
Gouvernement du Québec — Plan de protection du territoire face aux inondations — https://www.quebec.ca/gouvernement/politiques-orientations/plan-de-protection-du-territoire-face-aux-inondations — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 16 mars 2026).
Gazette officielle du Québec — Décret 817-2019 du 12 juillet 2019 concernant la déclaration d'une zone d'intervention spéciale afin de favoriser une meilleure gestion des zones inondables — https://www.publicationsduquebec.gouv.qc.ca/fileadmin/gazette/pdf_encrypte/lois_reglements/2019F/71076.pdf — consulté le 2026-10-11.
Noovo Info — Québec retarde la publication des nouvelles cartes des zones à risque d'inondation — https://www.noovo.info/nouvelles/environnement/article/quebec-retarde-la-publication-des-nouvelles-cartes-des-zones-a-risque-dinondation/ — consulté le 2026-10-11 (été 2026).
Ville de Montréal — Pluies diluviennes : état de situation et consignes importantes — https://montreal.ca/actualites/pluies-diluviennes-etat-de-situation-et-consignes-importantes-114695 — consulté le 2026-10-11 (publié le 29 juillet 2026, mis à jour le 10 septembre 2026).
Ville de Montréal — Pluies abondantes : Pierrefonds-Roxboro en mode rétablissement — https://montreal.ca/communiques-de-presse/pluies-abondantes-pierrefonds-roxboro-en-mode-retablissement — consulté le 2026-10-11 (août 2024).
Ville de Montréal — Travaux d'amélioration de l'égout pluvial dans le boulevard Gouin — https://montreal.ca/articles/travaux-damelioration-de-legout-pluvial-dans-le-boulevard-gouin-65669 — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Pierrefonds-Roxboro improves its measures with a blocking chamber (chambre de blocage, chemin de la Rive-Boisée) — https://montreal.ca/en/news/pierrefonds-roxboro-improves-its-measures-blocking-chamber-84923 — consulté le 2026-10-11.
Ville de Montréal — Grand parc de l'Ouest : préserver et offrir la nature en ville — https://montreal.ca/articles/grand-parc-de-louest-preserver-et-offrir-la-nature-en-ville-34237 — consulté le 2026-10-11.
Santé Canada — Lignes directrices sur le radon — https://www.canada.ca/fr/sante-canada/services/securite-et-risque-pour-sante/radiation/radon/lignes-directrices-gouvernement-canada.html — consulté le 2026-10-11.