Inspection préachat Saint-Léonard : duplex, triplex ou bungalow, que vérifier ?

En bref

Une inspection préachat Saint-Léonard (Montréal) porte le plus souvent sur un plex : selon la Ville de Montréal, 69 % des logements de l'arrondissement étaient en 2014 dans des immeubles de 2 à 5 logements. L'inspecteur observe dalles, sous-sol, garage, balcons et toiture, mais ne fait ni test de pyrite, ni avis de conformité, ni étude de sol.

L'arrondissement de Saint-Léonard, dans le secteur nord-est de l'île de Montréal, s'est construit en grande partie entre 1955 et le milieu des années 1970. Cette page décrit ce qu'une inspection préachat Saint-Léonard observe dans ce parc de plex et de bungalows, et ce qui relève d'un laboratoire, d'un spécialiste ou de l'arrondissement.

2 inspecteurs vérifiés couvrent l’île de Montréal.

À Saint-Léonard, l'acheteur visite surtout un duplex ou un triplex bâti entre 1961 et 1980. Selon le profil des ménages et des logements de la Ville de Montréal (édition 2014), 68,5 % des logements occupés de l'arrondissement dataient de cette période en 2011, et 13 % seulement étaient antérieurs à 1961.

Le même profil, établi à partir du rôle d'évaluation foncière 2014-2016, situe 69,0 % des logements dans des plex de 2 à 5 logements, 8,7 % dans des maisons unifamiliales et 17,7 % dans des immeubles de 6 logements et plus. Les plex atteignaient 76,0 % des logements dans le quartier de référence Port-Maurice, contre 60,3 % dans celui de Grande-Prairie.

D'après la Ville de Montréal, la population de Saint-Léonard est passée de 925 habitants en 1956 à 52 040 en 1971, quand les chantiers d'habitations familiales ont remplacé l'ancien village agricole.

Au recensement de 2021 de Statistique Canada, l'arrondissement comptait 31 265 logements privés occupés, dont 35 % possédés et 65 % loués. Dans un plex loué, les baux en cours font partie des documents à obtenir ; leur portée juridique relève du notaire ou de l'avocat.

Pour un plex d'une autre époque dans l'arrondissement voisin au sud, consultez la page sur l'inspection préachat à Rosemont–La Petite-Patrie.

Inspection préachat Saint-Léonard d'un duplex ou d'un triplex des années 1960-1970 : que regarde l'inspecteur ?

Dans un duplex ou un triplex de Saint-Léonard, l'inspecteur examine l'état visible de chaque composante accessible, logement par logement. Le déroulement d'une inspection préachat de plex de 2 à 5 logements fait l'objet d'un guide distinct ; le tableau retient les composantes à surveiller dans un plex de 1961-1980.

Le formulaire de dérogation mineure de l'arrondissement de Saint-Léonard prévoit une rubrique « garage en sous-sol » : ces garages font partie du parc.

La capacité des entrées électriques, exprimée en ampères, est traitée dans le guide Viveam sur l'ampérage.

Encadré légal — Au Québec, l'inspecteur préachat doit détenir un certificat d'inspecteur en bâtiment d'habitation délivré par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). Selon Éducaloi, le certificat de catégorie 1 couvre les maisons, les condos et les immeubles de six logements ou moins, et le certificat de catégorie 2 couvre tous les bâtiments d'habitation. Source : Éducaloi, « L'inspection préachat », consulté le 11 octobre 2026.

Pyrite à Saint-Léonard : quelles maisons sont concernées et que peut voir l'inspecteur ?

Aucune source officielle consultée ne désigne Saint-Léonard comme secteur à risque élevé de pyrite, et aucune ne l'exclut : seule une analyse du remblai permet de trancher pour une adresse donnée.

La pyrite est un minéral présent dans la pierre qui produit de l'acide sulfurique en s'oxydant au contact de l'humidité et de l'oxygène. Selon la Régie du bâtiment du Québec (RBQ), ce phénomène peut soulever et fissurer la dalle de béton sous une fondation. Les causes, les tests et les réparations sont détaillés dans le guide sur la pyrite dans une maison au Québec.

Selon l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), des problèmes de pyrite ont été relevés dans 91 villes du Grand Montréal (page mise à jour en juillet 2021). Les zones les plus à risque qu'il nomme sont la Rive-Sud, l'Ouest-de-l'Île et l'est de Montréal, avec Rivière-des-Prairies, Pointe-aux-Trembles et Repentigny comme exemples ; Saint-Léonard n'y est pas cité. L'Institut national de santé publique du Québec (INSPQ) rappelait en 2014 que de très nombreux cas avaient été répertoriés dans les régions de Montréal et de la Montérégie.

Dans un plex de Saint-Léonard, on examine la dalle du sous-sol et celle du garage en sous-sol : d'après l'OACIQ, la pyrite peut se trouver dans le remblai sous ces dalles et autour des drains. Les signes décrits sont une poudre blanche, une dalle qui se soulève, et des fissures dans la fondation et les cloisons, parfois plusieurs années après la construction.

Selon l'OACIQ, une inspection en bâtiment ne suffit pas à détecter avec certitude la pyrite : l'analyse revient à un laboratoire reconnu appliquant la méthode CTQ-M200, avec l'autorisation du propriétaire. La pyrite connue se déclare aussi au formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble, sujet d'un guide Viveam à venir.

Logement au sous-sol d'un plex de Saint-Léonard : qui confirme qu'il est autorisé ?

Seul l'arrondissement de Saint-Léonard peut confirmer qu'un logement au sous-sol est autorisé ; l'inspection préachat en décrit l'état, pas la légalité. L'acheteur vérifie le nombre de logements permis dans la zone et les permis délivrés au comptoir des permis et inspections de l'arrondissement, au 8400, boulevard Lacordaire. Le guide Viveam sur le logement accessoire traitera ces démarches plus en détail.

Encadré légal — L'arrondissement de Saint-Léonard applique son propre Règlement de zonage numéro 1886. Les grilles de ce règlement fixent, zone par zone, un nombre minimal et maximal de logements par bâtiment et par terrain. Le règlement est modifié régulièrement, par exemple par le Règlement numéro 1886-364 en 2022. Source : Ville de Montréal, arrondissement de Saint-Léonard, Règlement numéro 1886-364 modifiant le Règlement de zonage numéro 1886.

Encadré légal — À Montréal, le Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments (11-018), adopté par le conseil de la Ville le 24 octobre 2011, s'applique notamment aux bâtiments exemptés du chapitre I – Bâtiment du Code de construction du Québec et rend ce Code applicable à ces bâtiments. Source : Ville de Montréal, Règlement 11-018.

Côté état, l'inspecteur note les traces d'eau, les moisissures visibles et la ventilation du sous-sol. Selon l'INSPQ, les moisissures peuvent croître dès que l'humidité relative atteint 65 % à la surface des matériaux ; un guide Viveam distinct traite de l'humidité au sous-sol.

Les sous-sols de Saint-Léonard partagent aussi les enjeux communs à toute l'île, comme les refoulements d'égout et les anciens réservoirs de mazout, présentés sur la page inspection préachat à Montréal. Pour le plomb, la Ville de Montréal juge très peu probable d'en trouver dans les entrées d'eau de Saint-Léonard.

Carrière Francon et anciennes carrières près de Saint-Léonard : que vérifier ?

La carrière Francon n'est pas située dans Saint-Léonard : elle se trouve dans le quartier Saint-Michel, dans l'arrondissement voisin de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension. La Ville de Montréal y exploite un site d'élimination de la neige, la carrière Saint-Michel, au 3935, boulevard Robert. Selon un document déposé à l'Office de consultation publique de Montréal (OCPM) en 2018, l'extraction de calcaire y a cessé en 1986.

Pour une adresse de Saint-Léonard, l'outil utile est la carte des anciennes carrières et des dépôts de surface de la Ville de Montréal. Selon la Ville, certaines carrières du siècle dernier ont été remblayées avec des ordures ménagères ou des débris de construction, puis aménagées en parcs ou construites, à une époque sans encadrement législatif. La carte est indicative, sans garantie d'exactitude ; des plans et des études géologiques y sont accessibles pour chaque carrière.

L'OACIQ rappelle aux courtiers que la présence d'une ancienne carrière ou d'un site d'enfouissement doit être vérifiée et déclarée dans le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble. Le Répertoire des terrains contaminés du ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs (MELCCFP) complète la recherche ; selon le ministère, il n'est pas exhaustif.

Aucune inspection préachat n'évalue le sol, le remblai profond ou un risque de tassement. Cette question relève d'un ingénieur en géotechnique, sujet du futur guide Viveam sur le moment de demander une expertise.

Bungalows d'après-guerre à Saint-Léonard : quels points inspecter ?

Les maisons unifamiliales forment le premier noyau de la banlieue de Saint-Léonard. D'après la Ville de Montréal, l'essor domiciliaire a commencé quand la Coopérative d'habitation de Montréal a acheté une terre dans le secteur actuel des rues Aimé-Renaud, des Artisans et Alphonse-Desjardins. Selon le Centre des mémoires montréalaises (MEM) de la Ville, la coopérative a construit 655 maisons unifamiliales.

Les points de vigilance liés à l'âge de la maison figurent dans le guide sur les risques selon l'année de construction. L'isolant de vermiculite, un ancien réservoir de mazout et le radon ont chacun leur guide Viveam ; aucune donnée de radon propre à Saint-Léonard n'a été trouvée dans les sources officielles consultées.

Acheter un duplex ou un triplex à Saint-Léonard : dans quel ordre vérifier ?

Pour un plex de Saint-Léonard, voici un ordre de vérification possible :

1. Lire les Déclarations du vendeur sur l'immeuble : pyrite, travaux, infiltrations, ancienne carrière.
2. Consulter la carte des anciennes carrières de la Ville de Montréal et le Répertoire des terrains contaminés.
3. Demander le rapport d'analyse de pyrite, s'il existe, ou prévoir dans la promesse d'achat une analyse par un laboratoire reconnu, comme le recommande l'OACIQ.
4. Faire l'inspection préachat par un inspecteur titulaire d'un certificat de la RBQ.
5. Vérifier auprès de l'arrondissement le nombre de logements autorisé et les permis du logement au sous-sol.
6. Obtenir les baux et les documents des logements loués.
7. Faire valider le tout par le notaire, et consulter un avocat pour un achat à plusieurs en indivision, sujet du guide Viveam sur la copropriété divise et indivise.

Ce que l'inspection préachat vérifie, et ce qu'elle ne vérifie pas

L'inspection préachat d'une propriété de Saint-Léonard vérifie l'état apparent du bâtiment, sans trancher la pyrite, la conformité d'un logement ni la qualité du sol. Selon CAA-Québec, l'examen porte sur les systèmes et composants visibles et accessibles, sans ouvrir de mur ni déplacer de meubles. Selon Éducaloi, une inspection ne garantit pas l'absence de vice.

Ce qui sort du mandat, et vers qui se tourner :

• Analyse de pyrite : laboratoire reconnu (méthode CTQ-M200).
• Conformité d'un logement et nombre de logements autorisé : arrondissement.
• Sol, remblai profond, ancienne carrière : ingénieur en géotechnique.
• Capacité portante des balcons et de la structure : ingénieur en structure.
• Capacité et conformité électriques : maître électricien.
• Baux, achat à plusieurs, garantie légale : notaire ou avocat.
• Assurabilité : assureur.

Les duplex de Saint-Léonard construits dans les années 1960 et 1970 sont-ils touchés par la pyrite ?

Aucune source officielle consultée ne classe les duplex de Saint-Léonard parmi les propriétés les plus à risque. L'OACIQ relève toutefois des problèmes de pyrite dans 91 villes du Grand Montréal, dont l'est de Montréal. Seule une analyse du remblai sous la dalle, par un laboratoire reconnu appliquant la méthode CTQ-M200, permet de savoir si un duplex donné est concerné.

L'inspection préachat d'un triplex de Saint-Léonard comprend-elle un test de pyrite ?

Non. L'inspection préachat d'un triplex de Saint-Léonard est visuelle : l'inspecteur peut noter une dalle soulevée, des fissures ou une poudre blanche, mais il ne prélève pas de remblai. Selon l'OACIQ, une inspection seule ne détecte pas avec certitude un problème de pyrite. L'analyse se fait à part, par un laboratoire reconnu, avec l'autorisation du propriétaire.

Le logement au sous-sol d'un duplex de Saint-Léonard est-il légal : l'inspecteur peut-il le dire ?

Non, l'inspecteur ne peut pas confirmer qu'un logement au sous-sol est autorisé. À Saint-Léonard, le nombre de logements permis par bâtiment varie selon la zone, et seul l'arrondissement peut confirmer l'autorisation et les permis délivrés. La vérification se fait au comptoir des permis et inspections, au 8400, boulevard Lacordaire. L'inspecteur décrit l'état du logement : humidité, issues visibles, fenêtres et ventilation.

Que vérifier dans le garage en sous-sol d'un plex de Saint-Léonard ?

Dans le garage en sous-sol d'un plex de Saint-Léonard, l'inspecteur regarde surtout la dalle de béton : fissures, soulèvement et dépôt blanchâtre. Selon l'OACIQ, la pyrite peut se trouver sous la dalle du garage comme sous celle du sous-sol. L'inspecteur note aussi les traces d'infiltration, l'état de la porte et le drainage visible. Un signe suspect justifie une analyse du remblai en laboratoire.

La carrière Francon est-elle à Saint-Léonard, et que vérifier avant d'acheter à proximité ?

La carrière Francon se trouve dans le quartier Saint-Michel, dans l'arrondissement voisin de Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension, où la Ville de Montréal exploite un site d'élimination de la neige. Pour une adresse de Saint-Léonard, la carte des anciennes carrières et des dépôts de surface de la Ville indique les anciennes carrières connues. Le sol n'est pas évalué par l'inspection préachat : cette question relève d'un ingénieur en géotechnique.

Y a-t-il des entrées d'eau en plomb à Saint-Léonard ?

Selon la Ville de Montréal, il est très peu probable de trouver des entrées d'eau en plomb à Saint-Léonard, comme à L'Île-Bizard–Sainte-Geneviève et à Pierrefonds-Roxboro. La Ville associe surtout ce risque aux bâtiments de huit logements et moins construits avant 1970. Pour une adresse précise, la carte interactive des entrées d'eau en plomb de la Ville indique l'état connu de l'entrée d'eau.

Les balcons et escaliers de béton des plex de Saint-Léonard sont-ils inspectés ?

Oui, s'ils sont visibles et accessibles. Selon CAA-Québec, l'inspection préachat examine l'état physique des composants visibles et accessibles, sans ouvrir les murs. Sur les balcons et escaliers d'un plex de Saint-Léonard, l'inspecteur peut noter fissures, éclats de béton, rouille et garde-corps instables. L'inspecteur ne calcule pas la capacité portante, qui relève d'un ingénieur en structure.

Réserver une inspection

Pour un duplex, un triplex ou un bungalow de Saint-Léonard, vous pouvez réserver une inspection préachat sur Viveam.

Liens internes

• Inspection préachat à Montréal — les enjeux communs à l'île : refoulements, plomb, mazout et règles municipales.
• Inspection préachat à Villeray–Saint-Michel–Parc-Extension — l'arrondissement de la carrière Francon.
• Inspection préachat à Rosemont–La Petite-Patrie — les plex de l'arrondissement voisin au sud.
• Inspection préachat de plex de 2 à 5 logements — le déroulement complet de l'inspection d'un duplex ou d'un triplex.
• Pyrite dans une maison au Québec — causes, signes, analyse en laboratoire et réparations.
• Risques selon l'année de construction — les points de vigilance selon la décennie de construction.

Sources

1. Ville de Montréal — Célébrons les 140 ans de Saint-Léonard! — https://montreal.ca/articles/celebrons-les-140-ans-de-saint-leonard-116477 — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 31 juillet 2026).
2. Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil des ménages et des logements, arrondissement de Saint-Léonard (Enquête nationale auprès des ménages de 2011 et rôle d'évaluation foncière 2014-2016) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/PROFIL%20DES%20M%C9NAGES%20ET%20DES%20LOGEMENTS%20-%20ST-L%C9ONARD.PDF — consulté le 2026-10-11 (édition novembre 2014).
3. Ville de Montréal, Montréal en statistiques — Profil de district électoral Saint-Léonard Ouest (Statistique Canada, Recensement de la population de 2021) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/MTL_STATS_FR/MEDIA/DOCUMENTS/47_SAINT-L%C9ONARD%20OUEST_2025.PDF — consulté le 2026-10-11 (publication 2025).
4. Ville de Montréal — Place Ville-de-Saint-Léonard (toponymie) — https://montreal.ca/toponymie/toponymes/place-ville-de-saint-leonard — consulté le 2026-10-11.
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6. Ville de Montréal, arrondissement de Saint-Léonard — Formulaire de demande de dérogation mineure (Règlement sur les dérogations mineures 1883) — https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/formulaire_-_demande_de_derogation_mineure_2021_-_sl.pdf — consulté le 2026-10-11 (version 2021).
7. Éducaloi — L'inspection préachat — https://educaloi.qc.ca/capsules/inspection-preachat/ — consulté le 2026-10-11.
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10. Institut national de santé publique du Québec — Risques sanitaires potentiels associés aux altérations des fondations de bâtiments par la pyrrhotite — https://www.inspq.qc.ca/sites/default/files/publications/1808_risques_sanitaires_pyrrhotite.pdf — consulté le 2026-10-11 (publié en février 2014).
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12. Ville de Montréal, arrondissement de Saint-Léonard — Règlement numéro 1886-364 modifiant le Règlement de zonage numéro 1886 — https://portail-m4s.s3.montreal.ca/pdf/reglement_de_zonage_numero_1886-364.pdf — consulté le 2026-10-11 (2022).
13. Ville de Montréal — Règlement sur la construction et la transformation de bâtiments (11-018) — https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/ARROND_OUT_FR/MEDIA/DOCUMENTS/REGLEMENT_11-018%20_CONSTRUCTION_TRANSFORMATION_BATIMENTS_2012.PDF — consulté le 2026-10-11 (adopté le 24 octobre 2011).
14. Ville de Montréal — Comment reconnaître une entrée d'eau en plomb — https://montreal.ca/articles/comment-reconnaitre-une-entree-deau-en-plomb-19804 — consulté le 2026-10-11.
15. Ville de Montréal — Carte des entrées d'eau en plomb — https://montreal.ca/services/carte-des-entrees-deau-en-plomb — consulté le 2026-10-11.
16. Ville de Montréal — Sites de dépôt à neige — https://montreal.ca/sujets/sites-de-depot-neige — consulté le 2026-10-11.
17. Vivre Saint-Michel en santé, document déposé à l'Office de consultation publique de Montréal — Francon, cœur de notre quartier : projet de requalification de la carrière Francon — https://site.ocpm.qc.ca/sites/default/files/pdf/P107/4-10-7_saint-michel_-_projet_carriere_francon_-_juin2018.pdf — consulté le 2026-10-11 (juin 2018).
18. Ville de Montréal — Cartes interactives – Aménagement du territoire (carte des anciennes carrières et des dépôts de surface) — https://montreal.ca/services/cartes-interactives-amenagement-du-territoire — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 8 septembre 2026).
19. Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec — Capsule Info OACIQ : sites d'enfouissement et anciennes carrières, une déclaration à ne pas négliger — https://www.oaciq.com/en/broker/brokerage-forms-clauses/capsule-of-info-oaciq-landfills-and-old-quarries-a-declaration-that-should-not-be-overlooked/ — consulté le 2026-10-11 (mis à jour le 9 juin 2022).
20. Ministère de l'Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs — Répertoire des terrains contaminés (GTC), Données Québec — https://www.donneesquebec.ca/recherche/dataset/repertoire-des-terrains-contamines-gtc — consulté le 2026-10-11 (jeu de données mis à jour en septembre 2026).
21. CAA-Québec — L'inspection préachat : pourquoi, quand et comment — https://www.caaquebec.com/fr/conseils/acheter-une-propriete/l-inspection-preachat-pourquoi-quand-et-comment — consulté le 2026-10-11.